在“房住不炒”的政策大背景下,近年来众多调控房价的政策层出不穷,如何破解房地产行业的诸多难题,实现经济稳定发展已迫在眉睫。REITs作为一种金融产品兼具融资和投资属性,与我国目前基础设施项目融资需求大且难,以及金融市场缺少优质资产的难题相契合,在此背景下,公募REITs孕育而生。2021年6月21日,首批9只基础设施公募REITs成功上市。公募REITs的推出能够解决许多现实问题,首先国内现存大量不动产且流动性差,公募REITs是这类资产极佳的载体;其次国内目前基础设施领域投资主要以国企、地方政府为主,债权融资比例较高,基础设施公募REITs的推出给这类企业提供了权益融资的选择,提升直接融资的比重也有利于降低这类房企的杠杆率,减少债务风险;最后对于投资者来说,公募REITs的推出提供了一个稳健且收益相对高的投资选择。本文通过实证对中国香港REITs市场和内地基础设施REITs市场收益表现影响因素进行分析,为推动内地基础设施REITs市场发展、完善香港REITs市场政策制度提供借鉴和建议。本文首先对国内外相关文献进行整理,主要对REITs的定义、特点和资产类型进行阐述,同时对美国、中国香港及中国内地REITs的发展历程与发展现状进行分析,指出我国目前发展REITs存在的问题。其次,从宏观经济和房地产行业两个层面中选取因素,并创新地加入能够综合反映基础设施公募REITs底层资产情况的中证基建指数,分析其对REITs市场表现的影响。接着建立向量自回归（VAR）模型对中国香港REITs市场中主要持有内地物业的3只REITs,以及国内首批9只基础设施公募REITs的市场表现影响因素分别进行了实证检验,并对12月新上市的2只公募REITs进行预测。在实证分析后,本文主要得到以下研究结论:从宏观经济层面看,利率和通货膨胀对两地REITs市场收益表现的影响都非常小,均无显著相关性。股票市场对香港REITs市场短期呈正向影响,长期影响效果减弱,对内地REITs市场则是短期呈负向影响,债券市场对香港REITs短期呈负向作用,而对内地市场短期内则呈正向影响。从房地产行业因素看,地产指数对香港REITs短期内有负向影响,而对内地市场则有显著的正向影响,而房地产景气度和基础设施项目情况分别对香港和内地REITs市场有显著的正向作用。在提出上述研究结论后,本文提出了以下几点政策建议:一是加快基础设施REITs市场建设;二是对香港REITs进行制度改进;三是完善内地REITs税收支持政策;四是发挥REITs的资产配置功能。五是加强公募基金管理能力。与现有研究相比,本文的创新点主要体现在以下三个方面:一是由于国内公募REITs在21年6月21日刚刚上市,现有文献对国内公募REITs的收益影响因素研究匮乏,本文研究结论将为更多的内地企业未来发行公募REITs或者赴港上市REITs提供借鉴。二是以往研究专注于对单个REITs市场进行分析,本文对美国、香港和内地REITs市场的发展历程和各自的特点进行了较为全面的比较分析,并指出我国REITs目前存在的问题。三是将基建指数纳入房地产因素中,与内地基础设施REITs的底层资产情况更加匹配。