从一般意义上说，住宅政策根源于住宅商品的社会性。由于住宅问题的解决关乎基本人权、社区质量、城市发展等多个价值目标的实现，因而在各国的政策体系中占据了重要的地位。然而，相对于传统发达市场经济国家住宅政策研究的框架，即通过市场与政府两种机制的互补模式，促进住宅公平，改善社会整体住宅福利，中国的城市住宅政策分析具有当然的特殊性，必须结合转轨背景和国际影响因素，才能建立正确的分析路径。转轨国家面临的一个普遍问题，就是在发展市场经济的同时，忽视了社会问题的解决，在中国住宅政策领域表现为“泛市场化”的兴起。相应的在理论与实践上，“政策供给”和“制度建设”被当作解决住宅问题的终极之路。这种倾向会扭曲价格机制，降低住宅市场运行的效率和质量，进而破坏基于交易机会的社会公平。同时，政府对住宅市场的干预会遇到各种各样的障碍：如财政拨付的有限性，与私人资本的合作关系，对宏观形势干预的被动应付，保障性住房分配的公平性等等。因此，需要明确住宅政策的根本理念和演进方向，致力于一种成熟市场秩序的构建。在此“构成原则’’的基础上，以“调节原则”为指导发展中国的城市住宅政策体系，即“设定政府职责边界、向需要的人提供帮助以及逐步退出对市场的直接干预”。对“中国城市住宅政策市场化演进”的解题为：一切住宅政策仅仅是对住宅市场机制的补充，既不能代替市场机制的作用，也不能过多地影响市场的正常运作，甚至扭曲市场信息；住宅政策设计的本身也要尽可能地利用市场机制，融入到市场中去。　　 中国的城市住宅政策还面临着全球化的挑战和新自由主义的影响。国际范围内城市间竞争的激化，使得住宅政策不得不服从于“资本优先、效率至上”的原则。这也增加了住宅政策演进过程中的不确定性。尤其在中国，快速的公共住宅资产私有化带来的横向不公和纵向不公以及一系列社会问题，都需要公共政策长期的行动加以弥补和克服。　　 鉴于住宅政策自身的阶段性特点、惯常采用的渐进主义决策模式以及中国渐进式改革过程的宏观背景，本文秉承了“演进主义的理性主义”思路。通过对中国城市住宅政策的演进历程分析，针对主要的政策工具提出政策建议，希望执政者在市场化方向上实现住宅政策持续、有效地演进。具体包括：住宅政策理念的市场化，住宅市场参与主体的多元化以及以土地为代表的要素市场化。同时，由于住宅政策体系具有分散性的特点，本文选择以住宅政策工具为架构，对具体的住宅政策演进加以分析，并提出建议。未来的政策关注点：对于住宅金融来说，应改造住房公积金制度、大力发展政策性住宅金融机构、优先发展住宅租赁型REITs；对于公共住宅来说，应利用“住房过滤”现象吸纳存量住宅，慎重选择廉租房配建制度；对于住宅补贴来说，应逐步将货币补贴取代实物补贴，地方政府的购房补贴政策也应受到更加严格的规范；对于土地供给来说，应改革土地储备制度，强化中国城镇住宅市场化改革的政策演进集体土地产权，加快集体建设用地的流通，并增加规划透明度，逐渐开放三级土地市场。