房地产是人们生活、发展最基本的物质形态,是一个常为人们所津津乐道的民生话题,更是衡量一个地区经济发展状况、人民生活水平的尺度。近年来,随着进入地产领域的公司不断增多,加之房地产调控政策的不断深入以及房贷政策的推陈出新,竞争已经日趋白热化。为了高效率地保障房地产企业的价值最大化,必须高度重视房地产营销战略的研究和制定。由于我国房地产营销管理的实践时间不长,相应的理论乏力,仅仅依靠国外理论的支撑远远不够,现在国内的房地产市场营销还存在许多空白点,制约了房地产的快速发展,因此,针对房地产营销战略的制定与实施无疑具有重要的里程碑意义。XG房地产公司的母公司(“XG集团")创立于1992年7月18日,至今20余年来,始终坚持“XG,让生活更美好”的企业宗旨,做政府所想、为市场所需,通过产业经营与资本经营并举发展,已形成目前“房地产主业突出,能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。2014年,LD项目的正式出街,预示着XG房地产公司2015年度大戏即将隆重开场,而这一举动也预示着XG房地产公司终于迈出大步,从高新挥师鱼化工业园,全面挺进大西城,叩响鱼化板块的大门。本研究课题以XG房地产公司的LD项目为对象,依据国内和国外市场营销专业理论,运用战略管理学的理论知识与分析方法,结合当前陕西省西安市房地产行业的动态变化,以LD项目的市场营销现状为根本出发点,探讨了该项目在市场、客户等方面所存在的实际问题,进一步对该项目的购买客户群进行了模拟、细分、定位,制定出以4Ps理论为纲目的适合该项目的营销战略方案；在此基础上,为保证本项目营销策略的实施、完善提供几条创新型战略建议,从而构建出了LD项目营销战略的总体系。本文主要包含六个章节：第一章：绪论,首先讲述本课题的背景及意义,之后是内容及方法,最后是研究的创新与不足。第二章：作为理论基础,分别对市场营销、房地产市场营销战略、4Ps理论、PEST分析模型、SWOT分析模型的理论知识进行了系统性梳理。通过归纳、总结得出相对应的结论,为本文的可持续性研究夯实坚实的基础。第三章：作为营销环境分析。首先分析XG房地产公司及LD项目,然后再运用外部环境PEST分析方法、企业核心竞争力分析方法及其他方法对XG房地产公司LD项目从内部因素S(优势)+W(劣势),外部因素O(机会)+T(威胁)两个门类做了详细分解并提出了LD项目当前所存在的问题。第四章：作为营销战略设计。根据相关分析结论与启示并在对LD项目进行市场定位和目标客户群体细分之后,制定了以4Ps理论为主导的组合营销战略。第五章：作为营销策略的实施与控制建议。在以上章节的研究基础之上,笔者基于实战的角度提出了关于LD项目营销战略制定与实施的对策。第六章：作为结束语。