收益资本化法是不动产价格评估的基本方法之一，其评估结果准确与否，取决于三个因素:纯收益、资本化率和收益年限。其中，资本化率的重要性和确定难度都是最大的，目前在我国理论界也存在较大争议。　　论文对资本化率的内涵、影响因素、确定方法和相关问题进行了深入研究，期望能对我国不动产估价业的发展有所裨益。　　全文共分五章。第一章简要介绍了收益资本化法的概念和发展，引出本文的研究对象——不动产资本化率，并通过实例对其研究意义进行了阐述。　　第二章研究了资本化率的内涵。国内外对资本化率存在两种认识:一种为收益率，另一种为报酬率。通过公式分析，可知资本化率和利息率具有相同的功能——把将来值转化为现值，而利息率的实质是一种报酬率。资本化率内涵和收益资本化法的公式密切相关:收益率和直接资本化法相对应;报酬率和报酬资本化法对应。由于我国目前运用的是报酬资本化法，故资本化率的实质是报酬率。论文还通过实例进一步说明了这个问题，并分析了收益率和报酬率之间的关系。　　第三章对资本化率的影响因素进行了研究。由前面的分析可知，资本化率与利率有许多相似之处，本章的研究先从利率的影响因素入手，提出了利率的决定公式:利率=纯粹利率+通胀溢酬+违约风险溢酬+变现力溢酬+到期风险溢酬。在此基础上，第二节研究了影响资本化率的10种因素:投资者期望;风险;融资情况;其它行业的报酬率;利率;通货膨胀;国民经济发展周期;土地价值和建筑物价值的比例;不动产市场情况;不动产收益和价格的变动情况。风险是其中最重要的因素之一，第三节就风险对各类不动产市场的影响进行了详细分析，运用统计学工具，以期望值和标准差作为风险程度的量度值，并通过实例进行了分析。　　第四章研究了资本化率的确定方法。第一节在研究马克思和西方资本化率确定方法以及林英彦的实质利率理论基础上，重点探讨了通行投资年利率法等12种我国当前实际运用的确定方法的利弊。　　第二节为本文重点，探讨了适合当前我国国情的确定资本化率的四种改进方法:市场提取法;安全利率加风险调整值法;组合法和收益率插值法。　　市场提取法是利用市场上多个相似不动产的租售比资料，运用收益资本化法计算公式，通过迭代反算资本化率。该方法理论上简单，实际操作中却显得有些烦琐。建议由政府主管部门组织力量收集资料，根据上述过程，测算修正系数。实际估价时，估价师只需计算比较案例的租售比，运用下面公式即可计算资本化率:资本化率=租售比×（1+修正系数）。　　安全利率加风险调整值法可分为绝对值调整法和相对值调整法，绝对值调整值法中，安全利率为实际利率，可根据林英彦的实质利率法，结合我国的国情加以改进，通过名义利率计算实际利率，然后运用特尔菲法计算绝对风险调整值;相对值调整法以一年期定期存款利率作为安全利率，通过比较不动产投资与银行存款的相对风险程度差异，计算风险调整值，进而确定资本化率。　　组合法是根据不动产融资情况，以借贷资本和自有资金所占比例为权重，计算自有资本报酬率和借贷资本利率加权平均值作为资本化率的方法，同时还对报酬率和利率的选取进行了研究。　　收益率插值法是运用图表法和线性回归法建立风险程度和收益率之间的关联以求取待估不动产资本化率的方法，其过程为:先确定风险程度，根据收益率和风险程度之间的关联，求取收益率，运用收益率和资本化率的换算公式计算资本化率。换算时，根据选取的折现率不同，又可以分为英伍德(Inwood)方式和霍斯科尔德(Hoskold)方式。　　第三节运用福州市商业楼宇和写字楼市场资料对市场提取法进行了实证研究，证明市场提取法切实可行。　　第五章对与收益资本化法密切相关的三个问题进行了研究。　　1、折旧费“归属”问题。折旧费不同于维修费、管理费等不动产税费，无需实际支付;当把不动产作为研究对象时，折旧费为其收益;两个实例也证明了折旧费为不动产收益的一部分，不应计入不动产税费之列。　　2、市场价格和收益价格比较。在误差允许范围内，不同方法评估的不动产价格应该相等，而在一个估价案例中，却出现了市场比较法评估的价格——市场价格和收益资本化法评估的价格——收益价格不相等的情况。这种不相等其实是一种必然，原因就在于二者包括的税费不相同，为解决这个问题，需要对评估目的进行分类:一类评估不动产全价;另一类评估不动产净价。评估全价时，市场价格无需修正，收益价格需要修正;评估净价时，收益价格无需修正，市场价格需要修正。　　3、收益年限问题。土地剩余使用年限和建筑物耐用年限经常不一致，评估房地合一的不动产价格时，究竟如何确定收益年限，存在较大争议，论文运用剩余法的观点解决了这个问题，另外还对法律上存在的不一致地方进行了探讨。　　通过研究，笔者也感到在有些问题上显得力不从心，特别是在风险程度的确定并进一步量化为风险调整值这个问题上，只能根据估价师的主观判断或用特尔菲法来确定，显然欠缺科学性，有待进一步研究。