房地产契证制度是一项传统的房地产管理制度，其在清末已发展相当成熟。在清末社会转型及法律变革的环境下，它保持了相对平稳的状态，而其中的许多具体操作制度留存到现代，并且还在发挥作用。 近些年，虽然对房地产及其法律制度的现代化研究日趋增多，但对于清末房地产法律制度近代化的研究较少，对具体制度尤其是契证制度的研究更少。本文从法制现代化研究的视角，以清末南京地区官契、执照、票证等房地产契证作为分析范本，并通过与其他地区的相关契证的对比分析，研究清末房地产契证制度与商品经济发展、城市近代化及法律现代化的关系，分析房地产契证管理中的二元结构，发现官方和民间在房地产规范化操作上的互动作用，及其这种作用所显现的法律执行的实效。 本文从清末社会与法律的变与不变的关系着眼，重点研究契证制度所反映的民间社会实态和基层社会法律执行、行政管理的现状，探求社会变革中房地产契证制度在社会生活中的实际作用。通过研究发现，清末变革时期法律文本的改变并没有导致房地产契证制度的根本改变，体现在实践层面上房地产法律的制度性变化较小。从法律实证角度看，清末的一些交易习惯及观念等至今在民间还有表现，在现代政府管理层面上也有所体现。清末的契证管理制度构成了现代房地产权属管理的基础制度，其所维护的交易安全及对房地产所有权的保护，提供了社会稳定的基石。房地产契证制度在社会动荡时期能够保持相对稳定，对保护个人财产，维护产权人的合法权益，稳定基层管理秩序，保护基层社会老百姓的生存权利，都有积极意义。在我们构建科学的、符合中国社会实际的房地产法律体系时，充分重视历史的传承，注重至今仍影响房地产法律实践的传统制度的运作，对我们现代构建和谐社会，促进稳定发展有着重要的借鉴作用。