我国债券市场已历经30年的快速发展,近年来,随着公司债券政策的放开,我国债市规模进一步扩大,目前债市总存量逼近130万亿元,远超A股总市值。债券市场野蛮生长的同时,伴生了一大批债务高企的地产企业,随时有可能引发我国金融界系统性风险。十九大以来,中央坚持“房住不炒”的总基调,以不发生系统性金融风险为底线,通过密集出台的调控政策熨平发地产行业的增长曲线。2021年初,“三条红线”新政正式施行,目前市场对于地产新政的影响仍处于摸索阶段,因此,本文研究“三条红线”对地产债券发行利率的影响具有一定的现实和指导意义。因为要研究“三条红线”新政的影响,本文选取地产新政施行前后各一年发行的所有信用债券作为样本。首先,本文通过对相关文献的梳理、理论的研究提出合理假设,构建模型验证了地产债券发行利率会显著高于非地产债券的发行利率。进一步,本文通过逐步回归法研究了“三条红线”对地产债券发行利率的影响是否显著;最后,本文分组考察了地产新政提出前后,“三条红线”对地产债券发行利率影响的组间差异。本文使用滞后一期解释变量检验内生性,说明模型在考虑内生性问题后依然能够合理解释原假设。另外,本文通过调整样本期,进行了稳健性检验,结果同样显著。研究发现:（1）地产债券和非地产债券存在显著正向利差,也即地产企业发行债券的融资成本更高;（2）总体上看,剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比对地产债券发行利率有显著影响;（3）“三条红线”新政施行后,剔除预收款后的资产负债率和现金短债比对地产债券发行利率的影响增大,净负债率对地产债券发行利率的影响减弱。本文可能的研究贡献主要体现在研究内容和样本数据的创新。首先,本文对经典债券利率定价模型进行改进,引入了地产新政提及的“三条红线”作为解释变量,研究了“三条红线”对地产债券发行利率的影响,是对国内关于地产债券学术研究的补充与完善。其次,本文样本选取具有特色。本文选择了“三条红线”新政施行前后各一年的对称区间作为样本,利于通过分组回归客观探讨了“三条红线”对于地产债券发行利率的影响,研究结果更具说服力。本文认为,地产债券的发行受政策性因素影响较大,房企需要不断优化自身债务结构与财务指标,以期满足当前政策对房地产行业的要求。其次,监管需要多关注房地产企业的表外负债、票据融资情况,更精准地掌握它们的信用风险。