近几年,中国各大中城市的房价均逐年不断上涨,广东各城市商品住宅价格也在一片涨声中,不断攀升。本文以省内二线城市汕头作为研究出发点,结合国内和当地经济的各种条件因素,分析往年各种宏观经济指标,分析其商品房价格的走向以及影响因素。研究发现,1998—2009年,汕头商品住宅价格波动变化明显,从1998年至2005年,价格波动上升,而从2006年至2009年,价格呈直线上升趋势。2006至2009年商品住宅价格年均增长率达到18%以上,最高年增长出现在2006年,达到22.5%。与广东省一线城市广州和其他省内二线城市相比,虽然汕头的商品住宅平均价格不算很高,2009年为4243元/mP2P,但如果从房价收入比这个指标来衡量的话,2009年汕头房价收入比指标已超过10,在广东省二线城市中排在前列,与其09年在广东各市GDP排名靠中后位置形成对比。二线城市的经济环境、基础设施状况、产业聚集程度等与一线城市相比仍然存在一定差距,市场需求弹性受到较多限制。影响汕头市商品住宅价格波动的主要因素是对房产投资投机性需求的增长、居民可支配收入的增长、土地成本的增加、商品住宅竣工面积的增加、建筑成本的增加、区域地位变化的影响、政策法规的导向、城市化水平等。房地产市场,特别是住宅市场关切于民生,为稳定商品住宅市场,建议政府对房地产的投机需求进行控制,加强信贷监控,严把银行信贷关,采取一系列积极的措施,抑制房地产市场的过度膨胀。建议政府部门需密切关注二线城市房价动向,避免重走一线城市的“老路”,防止二线城市房价过快上涨、甚至脱离于整体发展基本面的快速上涨,既透支地区发展的前景,也透支居民消费的前景。