近一段时间，境外热钱大举进入我国房地产市场，媒体不断披露一批具有雄厚实力和背景的外资房地产基金在内地一些中心城市的房地产市场频繁运作的消息。同时，国内房地产市场也持续过热，上海、北京、杭州、广州等地楼市价格不断攀升，虽然管理层出台了一系列紧缩房地产的政策，但很多城市房地产价格仍居高不下。　　从国际经验看，国际资本特别是国际游资短期内的大规模流入是导致很多国家房地产市场波动和泡沫的重要因素。因此，研究国际游资对房地产市场波动的作用机理，特别是境外热钱的涌入与我国房地产市场波动的关联度具有重要意义。　　房地产商品在不同的价格范围，分别表现出消费品和投资品两种不同的经济特征，作为消费品和投资品时，房地产需求的价格弹性是不同的，这决定了房地产需求曲线通常是一条折线。房地产价格波动就是房地产价格围绕长期趋势的轴心而上下振荡的运行状态，它是房地产市场各种随机因素的扰动使市场供求一致的均衡状态发生改变的结果。一次完整的房地产价格波动一般包括价格的上升阶段、价格的下跌阶段以及价格在顶点和底部区域的滞留阶段。房地产泡沫是房地产价格波动的一种特殊形态。房地产波动和泡沫的测度指标通常有房价收入比、商品房空置量和空置率、投资性购房占商品房销售总量的比率等。根据市场行为涵盖一切信息的理论，房地产市场波动集中表现为房地产价格波动和与之相关的市场变化。　　国际游资指各种为追逐高额利润，没有固定投资领域，而投机性和变现能力极强的短期跨境资本流动。国际游资与国际非投机资本是国际资本流动的两种形式，二者的区别主要体现在动机、流动性、规模和是否逃避金融监管等方面。国际游资流动会对一国的金融市场、经济金融政策、金融体系和相关产业等带来冲击，产生国际游资流动风险，这种风险又可分为系统风险和投机风险。其中，投机风险的突出表现就是国际游资参与制造泡沫经济。　　国际游资流动对一国经济的冲击是整体性的冲击。国际游资冲击具有二重属性:一是外生冲击，二是投机冲击。基于外生冲击的属性，国际游资冲击可以归入实际需求冲击的范围，相对于国内经济系统和房地产市场是一个外生变量。来自于国际游资的冲击使房地产需求曲线的位置和弹性发生改变，并通过市场供求这一内在传导机制，引起房地产价格波动，国际游资起到了房地产市场波动源的效果，成为一国房地产价格波动的一个初始动因。进一步说，在短期内国际游资流动是通过影响Carey(1990)模型中投资者可获得的资源、投资者数量、投资者的保留价格等变量，导致一国房地产价格的变动和市场的波动。投资者可获得的资源、投资者数量、投资者的保留价格等变量是国际游资冲击一国房地产市场的路径和条件。国际游资投机冲击的属性主要表现为其套利活动给有关国家汇率和资本市场带来的直接影响和后果。和一般意义上的套利有所不同，国际游资的套利通常是组合套利，即国际投机资本利用国际间资本市场收益率的差异，并预测远期汇率的走势，在当前的汇率水平下转移资金，以同时赚取不同市场上的利差和远期汇率升水的投机交易。国际游资主力机构对一国汇率和房地产的组合套利行为，不但会直接导致有关国家汇率和房地产市场的波动，推动房地产泡沫的形成。而且给其外汇管理和币值稳定带来了挑战。　　近期，国际游资大举进入国内楼市，除了国内经济持续向好和房地产市场收益率高的因素以外，深层次的原因是这些热钱利用人民币升值进行套利，以同时获取人民币升值和房地产增值的高额收益。以外资房地产基金为主体的境外热钱在国内高档写字楼和高级住宅市场频繁运作，炒高了这些高端物业的价格，带动了国内房地产市场价格的整体上涨，还加剧了市场的结构性矛盾，普通住宅、特别是经济适用房供不应求的状况,由此变得更加突出。上海住宅市场已经出现了区域性的泡沫倾向，北京的房价与商品房空置量的背离程度在不断加大。国际游资已成为国内房地产市场中一股较强的市场力量和新的博弈主体。外资房地产基金通过调整其投资策略和管理层进行着博弈，并在一定程度上改变了国内房地产市场的固有周期，抵消了房地产政策效果。在国际游资冲击下，国内房地产市场持续过热，价格波动的风险在加大。房地产价格在目前的高位能停留多久，境外热钱今后的动向是一个重要的决定因素。当前，应防范境外热钱集中撤离引发国内房地产市场剧烈波动并波及到相关产业的风险特别是金融危机的风险。　　我国资本市场虽未完全开放，仍实行人民币资本项目下不可兑换，但资本市场的开放进程在加快，这也在一定程度上有利于境外热钱的流入。房地产调控必须考虑到国际游资大规模流入这种因素，政策思路需要由封闭条件下的调控向开放条件下的调控转变，加强对国际游资的全面监管，建立国际游资流动的风险监测和预警系统。同时，规范房地产企业行为，引导国内房地产企业控制高档房地产开发，增加普通商品房和经济适用房供给，缓解房市中的结构性矛盾。并加强对境外资本在内地投资的管理，对外资在国内的投资性购房进行必要的限制。选择适当时机发行房价指数债，促使热钱流动由短期投机向长期投资转变也是应对国际游资冲击的一个可行的办法。