预售商品房,房屋尚在建设之中,房屋产权未经登记设立,因此其实质是一种期房买卖,是一种房屋买卖预约行为。但是,商品房预售合同一经签订,对购买者来说,则意味着他取得了在建商品房期待权,房屋在合同约定的时间建成,开发商只能将房屋交给预购者,不得再出卖给第三人。对经营者来说,通过出卖楼花,可以为房屋建设筹集资金,加速资金的流动和周转。但是,房地产开发商预收购房款或定金,只能用于预售商品房的开发建设,不得挪作他用。同时,预售方向购房单位或个人预收的购房款在商品房开工建设前,不得超过产全部售价的50%。通过预售商品房,对加速房产开发,活跃房地产市场具有重要作用。但对购房者来说存在一定风险,例如,由于房地产公司经营不善导致房屋不能建成或不能按期建成;房产开发商在建房过程中偷工减料造成房屋建成后质量低劣或者不符合购房者的要求。因此,在购买楼花时,应谨慎从事,以免造成不必要的损失。本文正文共分为四章:第一章阐述了商品房预售的基本理论。本章首先阐明了商品房预售的概念和特征,商品房预售是指房地产开发公司即预售方将正在建造的尚未建成的商品房卖给预购方,预购方交付部分房款或定金的行为。其主要特性是商品房预售是种附期限的远期交易行为,具有很强的国家干预性。同时对商品房预售的条件做了进一步规定,商品房预售必须符合规定的四个要件。一是预售人必须已全部交付土地使用权出让金,取得土地使用权证书。二是预售人须持有建设工程规划许可证。三是预售人已经完成一定比例的投资。四是预售人已经取得商品房预售许可证。第二章讲述了商品房预售合同的相关规定。第一节讲述了商品房预售合同的概念及特征,商品房预售合同,是指房地产开发企业(预售方)与承购方达成的由预购方交付定金或者预付款,预售方在合同约定的将来一定时期将符合要求的II商品房及商品房暂用范围内的土地使用权转移给承购方,明确销售方和购买方权利与义务的书面协议。其特征是主体的特定性,标的物的不可预见性,合同履行周期长等。在本章还论述了商品房所作预售广告的效力,其不具有合同的效力但当事人将广告内容写进合同内容的应视为开发商的承诺。本章重点阐述了预售合同登记对购房人权利效力的影响。阐明了预售登记并不是预售合同的生效要件,登记与否并不影响合同效力的立场。第三章主要讲述了预售的商品房转让的相关问题。在第一节中说明了商品房转让的概念和意义。预售商品房的转让,又叫“期房转让”,是指商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让给他人的一种法律行为,俗称“炒楼花”。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将预售合同的债务或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。在遵循法律法规、政策的条件下,转让商品房是受法律保护的。第二节主要讲述了预售的商品房转让的条件,需具备五个条件。一是预购人转让预售合同的债权须通知预售人。二是预购人在没有全面履行预售合同义务的情况下转让预购的商品房的,须事先征得预售人的同意。三是预售商品房的转让有效的前提是商品房预售合同成立并有效。四是预售商品房的转让必须符合国家法律规定,对法律规定不允许转让的则不得转让。五是预售商品房的转让必须签订转让合同,不必重新签订新预售合同。第四章主要讲述商品房预售纠纷常见类型及法律对策。商品房常见的纠纷有预售方主体不合格,预售广告不实,订金与定金的混用,土地使用年限减少、预售方恶意违约和欺诈及合同发行中产生的纠纷等。第二节说明了商品房预售纠纷案件增多的主要成因有虚假广告吸引消费者;开发商骗取银行贷款签订虚假合同;延期交房等。第三节写明减少商品房预售纠纷的对策主要是健全完善相关的法律法规,规范房地产市场;加强监管力度,对缺乏诚信违规经营的房地产开发商应依法打击;人民法院应充分发挥审判职能作用,认真及时地审理商品房预售合同纠纷案件,切实维护当事人的合法权益;加强法制宣传,抵御风险发生。