21世纪初的几年,受政府扩大内需政策的影响,我国房地产业迅速增长,但中央越来越发现这样的增长似乎太“猛”了。各项数据显示,近年来房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题日益突出。从2003年开始国家就出台各种政策,以调控房地产市场的均衡增长,但政策效果不是很明显,房价持续上涨,直至2007年达到一个高点。专家学者们纷纷开始对房价和调控政策的研究,而本文是基于微观规制的角度来探讨政府在对房地产规制中出现的问题。我们发现房地产业政府规制效果被弱化,很大程度上是因为地方政府作用的双重性使其行为发生偏差。本文将房地产业政府规制划分为中央政府和地方政府、地方政府和开发商之间的政策关系,分别运用新规制经济学中的委托—代理和规制俘获理论的框架,并引入博弈模型进行因素分析来讨论房地产政府规制出现的问题。中央政府与地方政府之间的委托—代理出现了很严重的信息不对称,从而引发了道德风险和逆向选择的问题,而地方政府由于拥有行政垄断权等优势,很容易发生寻租和被俘获的问题,具体表现在土地和经济适用房市场上。房地产市场政府规制的效果就在这样的环境下被弱化了。建立一个对地方政府的有效的激励机制和监督机制是解决问题的最佳办法。