随着投资增速的放缓,我国零售商业地产行业已进入存量竞争时代。受供需格局的改变、电子商务和新冠疫情的冲击,目前行业整体运营情况不佳。同时,零售商业物业的开发运营存在资金需求大、开发周期长的特点,结合商业房企融资深度依赖银行信贷的问题,在房地产金融监管趋紧的大环境下,行业亟需创新型金融产品拓宽融资渠道,因此,推进以零售商业物业为底层资产的REITs发展已成为解决行业融资的重要途径之一。本文研究了相关文献和理论,结合类REITs在我国零售商业地产行业的实际运作情况,对国内首单类UP-REITs产品——“金茂华福-重庆金茂珑悦资产支持专项计划”进行了分析,进而归纳出现有问题并提出相应的对策建议。首先,本文梳理了类REITs在我国零售商业地产行业运作的情况,认为目前市场已涌现出一批成熟商业物业,且商业房企正积极探索轻资产转型、居民投资意识和能力持续提升,这些都为零售商业REITs的发展提供了良好的条件。但受限于底层资产风险、缺乏专业的商业运营管理机构和REITs的专业机构,以及顶层立法设计、监管体系和税收中性制度并不齐备等问题,我国零售商业地产行业目前运作类REITs仍存在不少局限,主要体现在静态且单一的底层资产组合、缺乏流动性、存在双重征税、债性特征为主且缺乏有效的退出机制等方面。其次,本文深度剖析了金茂珑悦类REITs案例以经营性合伙企业替代项目公司的结构设计,通过构建伞状结构既实现了税收递延又预留了扩容机制,是国内类REITs领域的重要创新突破。同时,本文通过分析其运作流程、交易结构、增信措施、退出机制,进一步验证了目前零售商业地产类REITs的运作问题及原因。最后,结合现有问题及创新性的伞状结构,本文从四个方面提出了加强类REITs在我国零售商业地产运作的四点对策建议:通过丰富业态及区域组合、选择优质的商业运营机构实现优化资产组合,通过采用“公募基金+资产支持证券”和伞状结构等丰富产品结构设计,通过完善税收优惠政策及专项立法建立REITs配套的法律法规体系,加强REITs专业机构胜任能力。