房地产行业经过近二十年的发展,已经成为国民经济的支柱产业,房地产企业的价值受到越来越多投资者的关注,房地产企业价值评估理论及方法也将成为研究的热点。本文根据房地产公司经营业务的不同,选择具有代表性的万科股份、北辰实业及陆家嘴三家上市房地产公司,从宏观经济、行业状况、公司经营状况和财务状况等多个方面对其进行分析,并应用现金流折现模型、股利折现模型和市盈率乘数模型对三家公司进行估值,做出投资决策建议。本文在研究过程中针对股利折现模型受制于目标公司的股利分配政策,虽从长期来看符合价值评估理论,但在我国资本市场未完全市场化、市场监督手段单一及市场投资者缺乏投资理念,偏向市场投机的情况下,本文不采纳股利折现模型的估值结果。市盈率乘数法是建立在“类比替代性假设”的基础上,站在市场的角度,以企业盈利能力作为计量指标,将目标企业与市场上相类似企业进行比较。这种估值方法不论是站在市场的角度,还是投资者的角度,都具有一定的合理性。但市盈率乘数指标没有考虑企业未来的成长能力。现金流折现模型是目前企业价值评估的主流方向,着重于企业未来价值,与企业投资的理念相符。虽然,对预期数的估计存在一定的难度,但所有的企业价值评估方法都建立在一定的假设条件下,可以应用科学的量化方法,降低主观因素造成的现金流折现模型的“预期”偏差。所以,本文根据市盈率乘数模型及现金流折现模型评估企业价值的侧重点,综合市盈率乘数法与现金流折现模型估值结果,为投资者提出一个投资价值区间的建议。同时,在研究过程中发现,现金流折现模型应用于房地产企业时存在房地产企业销售收入增长率的不可预见性、土地储备等影响因素,提出了扩大销售收入历史数据样本量等具体的改进建议。本文共分为五章：第一章研究综述。提出本文研究的背景、研究的主要问题和意义、研究的框架及本文使用的理论综述。第二章房地产行业分析。通过对宏观经济环境及房地产行业现状的阐述,分析了房地产企业面临的挑战、机遇及发展趋势。第三章公司分析。对三家房地产公司进行经营分析和财务分析。财务分析主要以2009-2011年三家公司的年报为基础,分析三家房地产公司的偿债能力、盈利能力、营运能力和成长能力,作为投资决策及后续评估的参考。第四章估值分析。采用现金流折现模型、股利折现模型和市盈率乘数模型分别对三家房地产公司的投资价值进行评价和比较。第五章结论。通过全文研究得出万科、北辰实业及陆家嘴的投三家企业的价值区间范围,总结应用现金流量折现模型对房地产企业价值评估时的影响因素及改进方法。