改革开放以来，房地产外商直接投资对我国房地产业乃至国民经济的发展，发挥了非常重要的作用。 本论文以国际直接投资的理论为分析的框架，以外商投资北京市房地产的调查研究为基础，研究外商投资北京房地产的决策过程和影响因素。论文结合对全国以及北京市房地产外商直接投资的调查研究，和对国际直接投资理论的适用行业范围的讨论，提出获得市场优势是外商进入北京房地产投资领域的重要原因。 至2001年10月底，世界上180个国家和地区的投资者已在我国设立外商投资企业384894家，合同外资额7319亿美元，实际投资3859亿美元。世界前500家大型跨国公司中已有400余家来华投资。至2000年底，房地产外商投资达1595亿美元(合同外资，含房地产和公用服务业两类)，约占全部吸引外资额的24％。房地产外资的进入，对我国房地产业和国民经济的发展发挥了巨大的作用，推动了房地产行业的技术进步，对建立我国符合市场经济要求的房地产建设和管理制度产生了重大影响。但是从北京看，房地产外资来源的结构不合理、外资的质量或技术含量普遍不高、外资的投入和开发的面积呈现相当大的失凋等问题比较严重，特别是房地产外资近年来持续下降，与其他行业的外商直接投资额不断上升呈明显反差。 目前在西方投资学中占据主导地位、学术影响面较广、体系较完整的国际直接投资理论，主要有五种，分别是(1)垄断优势论；(2)产品生命周期理论；(3)内部化理论；(4)边际产业扩张论；(5)国际生产折衷论。这些理论均从不同的角度对国际直接投资的动因、条件和形式进行了讨论，力图回答跨国企业为什么要对外直接投资和到哪儿去投资这两个国际直接投资实践所提出的基本理论问题。 近年来，在邓小平同志建设有中国特色社会主义理论指导下，我国的理论工作者结合中国的改革开放，在有关国际直接投资理论方面做了大量的探索和研究，主要包括(1)对国外有关直接投资理论的介绍和引进；(2)对我国具体的外资政策进行理论研究；(3)对外直接投资理论的研究等等。这些探索和研究工作为我国改革开放的伟大实践提供了不少理论支持。 在学习和研究中，我们可以发现以跨国企业直接投资行为为主要研究对象的国际直接投资理论，其中心过分聚集于对跨国企业本身的行为动机、组织形式的研究，而忽视了跨国企业所从事的产品生产类型的研究。从现有的国际直接投资理论研究看，大多数理论所分析的跨国企业均属于一般工业品和服务生产企业，很少有学者涉足房地产业跨国投资行为的研究，尽管房地产业的国际直＼接投资占有相当大的份额。 与一般工业品相比，房地产商品有着自身的特点，包括不可移动性、唯一性。市场局限性、建设周期长等等。正因为房地产商品的特殊性，使得以一般工业品生产为考察分析对象的现有国际直接投资理论应用到房地产投资上，产生了一点不适应。主要表现为：（1）所有权优势在房地产投资和开发上体现不明显； （2）跨国企业难以发挥其内部化组织优势：（3）产品生命周期理论和边际产业。扩张理论不能够解释房地产商品的技术转移路线和禀赋优势的利用；（4）区位理论的分析方法，不能满足房地产外商投资的需要。 根据房地产商品的基本特点，本文提出了市场优势是决定房地产外商直接投资的主要因素。市场优势包括跨国企业自身的竞争优势、东道国的区位优势和企业的学习适应能力，是所有权优势、内部化优势和区位优势三者的综合与交汇。所有进行房地产跨国投资的企业都必须保证能获取目标市场优势，否则就会招致投资失败。 由于房地产外资要求在东道国取得市场优势，因此东道国政府为吸引这部分外资应对其投资的环境进行改善。改善的措施中应包括提高区位吸引力和减少跨国企业在学习适应过程中的大量困难。但是因为房地产商品本身的特点所致，房地产外商直接投资不可能象其它工业品投资那样，通过东道国投资环境的改善而大幅上升。要通过房地产证券化这种间接投资方式，将房地产外商直接投资的区域化特点消除，从而实现外商投资的实际增长。 全部论文共分五章。第一章对房地产外商直接投资的情况进行了总结分析，描述房地产外商直接投资对我国及北京房地产发展产生的巨大影响，并指出房地产外商直接投资所产生的问题。第二章对国际直接投资理论进行了简单地回’。顾和总结，提出了房地产商品和一般工业品在生产、投资方面的基本差异，指出国际直接投资理论在对房地产外商直接投资行为的解释上可能出现的偏差。第三章在总结前两章的理论和问题基础上，提出市场优势是决定房地产外商直接投资的重要因素，并对市场优势的定义、组成及作用方式进行了阐述。第四章结合调查资料，对市场优势是房地产外商直接投资决定因素的观点进行了证明。第五章结合研究得出的结论，对北京市进一步吸引房地产外商投资提出了 2 建议和措施。 应该说明的是，论文仅仅是对房地产这一特殊商品的外?