近年，越来越多企业被房地产业所产生并获得之高回报、高利润的外表所吸引，以致有更多非房地产背景的企业有意在此行业中分一杯羹。珍贵的土地是房地产企业中不可划决的重要资产，在企业发展的同时，就增加了对土地的需求。房地产业是国家经济的重要基础，国家为促进房地产市场健康及平稳发展，中央以宏观调控来调整土地管理和有关市场，透过提高土地利用程度及有计划地分配土地资源的手段，为房地产开发市场维持健康的环境。我国法律在一级及二级土地市场中，对出让房地产业的土地使用权有严格的限制。土地是国家的重要资源，一级土地市场理所当然地受政府垄断，各地政府必须按照整体城市规划，政府有责任维持适量土地供应及稳定土地价格，有计划地以合理的市场价格推出新土地，供市场上房地产企业依法取得;于二级市场中，土地使用权的交易同样有严格的法规限制，《城市房地产管理法》、《土地管理法》中均对转让土地使用权及在建项目作出明确的规定，转让的土地必须达至《城市房地产管理法》规定的转让条件，即已全数缴交土地出让金并已取得《国有土地使用权证》、达至法定的投资额及开工建设量、并缴纳相应的税金，否则不得转让。在一级市场受政府垄断、土地供应有限、二级市场转让制度受严格限制之同时，令房地产企业取得土地使用权的成本增加，从而使另一种转让土地使用权的方式应运而生。　　在实务中，国定规定的二级市场交易方式在房地产企业中并没有广泛采用，取而代之是利用转让房地产企业的股权来间接取得土地使用权，而且此手段已被业界广泛利用。许多房地产企业以炒地为目的，取得土地后又迟迟不开工，开工后又可能面对资金不足而停工，以致土地闲置问题严重。房地产企业以股权转让的方式转让土地使用权，考虑到股权转让只适用公司法的相关规定，表面上没有违反国家对股权转让的规定，因为公司只是更换了投资者，土地使用权的拥有者没有改变，以致股权转让在表面上与土地使用权转让没有关系，但实际上透过股权转让方式间按转让土地使用权，令土地升值后再转让，这无疑是加剧了土地投机行为，更严重影响了房地产市场的健康发展。　　不少房地产开发公司认为，公司股东之间进行股权转让因未变更土地使用权权利人，所以并不能确定为土地使用权转让行为，不是土地使用权出让，就不受国家土地管理的法律法规规管，也就不需要缴纳土地增值税;再者，股权交易只要符合公司法、税法的相关规定，完全是公司在考虑过税务筹划后作出的商业决定，并没有违反国家现行的法律法规。　　目前，已有一定的法学学者对此问题表示关注，但对此方式取得的土地使用权并没有取得定论。政府的法律法规亦未有对此行为作出约束，存在法律盲点，因此可参考的资料非常有限，笔者更多的是在房地产业的实务操作中了解此问题，认为此种方式无疑是现今法律上的漏洞，令更多房地产开发商透过灰色地带对土地使用权进行控制及支配，利用土地资源稀缺的特点，以土地升值来获益。　　由于本文研究的问题主要针对实务性操作，因此研究范围针对房地产开发有限责任公司及建设用地作为主要研究对象，当中亦包括外资房地产企业。其它类型的房地产公司及土地性质未有在此考虑。　　除引言外，本文由五个部分构成:　　导言主要阐述了本论文的研究目的及实践价值，本问题于国内的研究现状及其主要带来的影响。　　第一部份先指出现时实务操作中，对房地产企业间接达至转让土地使用权效果的基本方式进行阐述，分别指出从土地二级市场转让、以公司股权重组的方式、商品房包销方式及承包经营方式等内容。　　第二部分考虑到房地产公司股权转让与常规公司股权转让的本质不同，进一步就转让房地产公司股权的方式透过案例形式进行详细讨论，指出单以房地产公司股权转让模式，亦基本包含了六种可操作的方式，笔者按照市场上实际的操作方法进行了划分并加入实际案例探讨及详细阐述，同样达至以房地产公司股权转让间接转让土地使用权的效果，包括:房地产开发公司分立后转让新公司股权、收购拥有土地使用权的公司股权后改变土地用途、以土地使用权作价入股后进行股权转让、新股东增加注册资本金扩大股份后转让股权、房地产开发公司直接转让股权及外资房地产开发公司于境外转让其母公司的股权。而最后一种以境外交易的方式更是目前甚少有学者提出讨论的操作方式，然而，此操作方式亦是严重危害我国房地产市场环境最重要的问题。　　第三部份分析以股权转让方式转让土地使用权行为的盛行成因，其实是由于一级土地市场供应有限;政府一方面希望引入外国资金，另一方面又限制外商投资;二手市场土地快速增值，令房地产开发企业以炒地为目的，间接影响土地价格;于合法的二级市场转让土地使用权令成本增加;加之现行没有法规规管这一种股权转让方式。　　第四部份指出以股权转让方式转让土地使用权行为存在的问题并加以分析，详述股权转让方式转让土地使用权与现行有关法律抵触的问题，包括如何架空了二级土地市场转让的相关规定;规避缴交土地增值税;以境外交易逃避企业所得税及扰乱市场秩序。总结出以上问题带给社会的影响后，再进一步分析以股权转让之名实为转让建设用地使用权行为需要承担的法律后果、股权转让合同的效力及责任的承担主体。　　第五部份提出了规制以股权转让方式转让土地使用权的对策及立法建议，希望透过笔者的实际操作经验，提出对房地产公司股权转让特别立法，防止房地产公司股权转让的风气日益泛滥，并找出适用于房地产公司股权转让具体法的律制度设计，日后透过行政手段对此行为进行行政监管。