随着房地产行业的迅猛发展,合作开发模式在实践中被大量采用。合作开发房地产在获得高额利润回报的同时,也面临着巨大的商业风险。其中之一便是如果房地产企业不幸进入破产程序,合作方预期可得利益不可能实现,甚至可能陷入已经投入的资金和成本都无法收回的窘境。当合作开发合同未进行备案登记,初始土地使用权仅登记在一方名下,该方房地产企业后期经营不善进入破产程序,管理人决议解除合作开发合同,合作方所享有的权利如何定性?是取回权还是破产债权?如果是破产债权属于何种性质的债权?此乃理论和实务界的共同难题。本文以“遂宁市锦苑房地产开发有限公司、颜如意取回权纠纷”为引入,在管理人解除合作开发合同的前提条件下,针对重整程序中房地产企业合作开发方的权利定性展开分析,并得出相关结论。本文正文部分由以下三大部分构成:正文的第一部分为针对合作方权利定性的不同争议,主要归纳有二:一是认为合作方所享有的权利为取回权,理由为案涉土地使用权系合作方与债务人企业共同投资所取得的共有财产,虽然初始登记在债务人企业名下,但并非其单独所有。二是认为合作方所享有的权利为破产债权,理由为合作方的请求权是基于各方的约定而产生,而不是基于对项目资产的物权（所有权）而产生,故该种请求权应为债权。当债务人企业进入破产重整程序,管理人宣布解除合作协议后,合作方只能就合同解除产生的损失进行债权申报,合作方所享有的权利为破产债权。在认定合作方权利为破产债权的大前提下,针对破产债权的具体类型又有不同的看法。一种观点认为,该破产债权属于共益债权,其理由如下:其一,根据不当得利认定为共益债权;其二,认定为共益债权有益于提升债务人财产的整体价值。另一种观点认为,该破产债权为非优先受偿权,其主要理由为法定优先权的产生必须根据法律或者司法解释的明文规定,如无法律直接规定,无论基于何种理由,均不得擅自认定债权人的优先权。正文第二部分论述了合作方权利定性争议的解决规则。合作方权利定性应当同时满足重整目的和利益衡平规则,不能一概而论。特别是不能因重整的需要而损害合作方基于其他法律规定所享有的合法权益,在满足特定条件时,合作方所享有的权利仍然要定性为取回权。正文的第三部分论述合作方权利的认定方式。该部分主要包括两大内容:第一,合作开发方权利人认定为取回权的可能路径有三:一是基于合法建造行为认定为取回权。该条路径需要满足两个条件:第一,房屋已经修建完成;第二,合作方作为建造主体必须具备合法的建房手续,无论经过何种程序最终在相关部门完成登记,且建设项目符合规划要求。二是基于生效法律文书认定为取回权。该条路径需要满足的条件为:取得了生效形成性裁判;或者取得了生效确认裁判并完成了案涉项目所有权的共有登记。三是基于合作开发协议认定为取回权。该条路径需要满足的条件为,约定共有的合作开发协议合法有效且履行了法定登记公示手续。合作方主张通过上述三条路径行使取回权同时符合相关认定条件时,应当将合作方的权利定性为取回权。第二,在不满足取回权的认定条件时,合作方破产债权的具体认定。首先论述了我国破产债权体系结构。一是其分类以债权平等原则为基本价值导向,但平等原则不能简单等同于绝对无差别,“平等”的真正意义反而在于“相同的相同对待,不同的不同对待”;二是根据《破产法》中关于的规定及司法实务可知,我国现有的破产债权制度二元划分结构已不能满足现实需要,应当完善构建或者说实务中实际形成了优先债权、普通债权、劣后债权的三元结构体系。其次是论述了合作方破产债权不能定性为共益债务,理由在于不符合共益债务构成的时间要件、主体要件、功能要件。最后论述了合作方破产债权属于金额待定之普通债权。理由为合作方并非债务人企业的股东,而是与债务人企业就某个具体项目进行合作,合作开发合同与公司对外经营过程中所签订的合同性质也无本质差别,合作方的债权请求依据乃是因合作开发合同所享有的合作项目收益权或者合作项目剩余价值返还权,根据《破产法》第53条认定为普通债权处理。其具体债权金额需结合合作项目的实际情况按照“合作项目资产价值+销售收益-投入成本”来计算此时合作项目的剩余价值,合作方对该剩余价值按比例享有破产普通债权。