近年来，房地产始终是中国当下的一个热门话题。作为中国的支柱产业之一，房地产是一种社会财富的重要体现特征，而社会财富是否公平分配，将直接影响到中国社会的福利水平、社会的稳定和进步。然而在中国房地产的宏观调控政策的影响下，住宅类房地产受到国家严控，房地产企业也逐渐开始转变其业务发展布局，从住宅房地产逐渐往商业地产方向转型。
　　商业地产与住宅类房地产有很大的不同。它不仅比住宅类房地产开发复杂，而且更是多了一个物业管理的环节。在投融资方面，商业地产比住宅类房地产更为困难。住宅房地产开发完成后，可以通过预售资金和商品房销售等方式快速收回投资，但是商业地产并不能。后期的物业运营管理才是商业地产开发的重点，依靠未来的租金收入和资产增值作为其投资回报。但商业地产投资规模巨大，对于前期的资本需求高，还会涉及投资回收期较长的问题。
　　房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，缩写“REITs”)是受托机构以公开募集或私募方式，通过发行受益证券或凭证筹集闲置社会资金，投资于房地产行业，并长期持有所投资的房地产资产。而其主要收入的主要来源便是租金收入，这与商业地产的融资需求非常吻合。鉴于中国REITs发展仍处于初期阶段，中国还需要建立完善的REITs制度。在未来REITs有助于缓解房地产开发商面临融资难的问题，不仅可以有效促进商业地产的发展，而且对国内生产总值的增长也有很大的贡献。社会资本可以通过REITs融资模式享受到房地产行业带来的巨大利润，同时还能增加房地产行业的供给，降低房地产行业泡沫的可能性。
　　中国金融市场目前还比较缺乏适合商业地产的融资模式，本文希望通过对商业地产REITs融资模式的研究，如何把商业地产和REITs结合在一起，对于这类创新性的融资模式未来在中国如何持续有效的发展开来提出可行性的建议。
　　首先国内外文献著作中可以了解到当前国外成熟市场对于REITs的研究和政策。其次，从商业地产的角度了解商业地产的类别及特点:流动性不足、房地产与商业紧密结合、物业经营完整、投资周期长、成本高、投资约束多、抗通胀能力强等，并分析了中国商业地产的现状。同时，通过金融创新、委托代理、破产隔离及信用增级等理论基础，对近十年来中国商业地产发展的研究分析，从而得出中国发展商业地产REITs融资模式的重要性。
　　本文还结合了目前市场上已发行的商业地产REITs案例“苏宁云新REITs”，对其基础资产、现金流、风险程度等进行了分析，也从中了解到商业地产通过REITs融资的重要性和必要性。再结合美国、欧洲、新加坡、日本、中国香港等几个代表性国家和地区的REITs发展情况及对各国REITs融资模式的比较分析，为中国商业地产REITs的发展提供经验借鉴。
　　最后在中国特有的政策环境下，己然发现的监管趋严、法律税收等制度的不完善、投资者市场体系培育不足等问题，提出了对于以上几点问题如何解决、如何能契合到中国商业地产REITs发展的一些建议。为了商业地产REITs能够持续稳定发展，希望国家能够完善法律法规体系、优惠税收政策、加大市场投资者的培育，能让更多的大众投资者参与到REITs的投资中来，也希望未来能够一步步更靠近公募REITs发展，为REITs发展献策献力，开辟出具有中国商业地产REITs融资模式特色的新途径。