改革开放40年，我国社会经济实现飞跃发展，工业用地作为实体经济发展的载体，需求量不断增加，但土地资源稀缺，工业用地指标有限，工业用地供需矛盾突出，限制实体经济发展。同时我国工业用地还存在利用效率低、闲置等问题。工业用地出让年限与企业生命周期严重不匹配是造成供需矛盾突出与闲置低效用地并存的根本原因。　　为有效缓解工业用地供需矛盾，促进土地资源有效配置和产业结构优化升级，提高土地集约利用水平，稳定政府财政收入，减轻企业资金压力，本文将从企业生命周期视角，以徐州国家高新技术产业开发区（以下简称徐州高新区）为例，探索制定工业用地弹性出让制度。主要内容和结论如下：　　（1）通过实地调查、数据分析，发现徐州高新区内工业用地存在集约利用水平低、出让年限过长和出让方式单一等问题。　　（2）本文以开发区内559家工业企业为研究对象，从企业营运能力、抗风险能力、收益能力、生长能力和偿债能力五个方面选取15个生存能力评价因子，运用因子分析法进行多因素分析，得出公共因子和企业生存能力计算公式。基于此，计算企业生命能力得分，利用生命周期判定模型拟合判定、划分企业生命阶段，并选取典型企业检验判定结果的准确性和合理性，结果显示拟合判定结果与企业实际生存发展状况一致性较高。　　（3）分行业统计分析559家企业各阶段生命周期时长，并分析其生存发展特点，结果表明，各行业企业生命周期总时长不同，均不超过20年，现行工业用地出让年限远远超过企业平均生命周期时长，而且徐州高新区内六大行业的工业企业生命阶段周期和退出市场集中阶段不同。电子通讯设备制造业企业和专用通用设备制造业企业成熟期持续时间较长，但衰落速度快，衰落期短，成长期与衰落期是企业集中退出阶段，其他阶段企业退出市场较少；木制品加工业企业和食品制造加工业企业成长速度快，成长期和成熟期持续时间短，企业集中在死亡期退出市场，但其他阶段均有不同程度退出；化工业企业和金属冶炼业企业发展速度慢，成长期持续时间长，企业集中在衰落期与死亡期退出，其他阶段企业退出市场较少。　　（4）对比分析传统土地出让制度和已有弹性出让模式的优劣，在综合现有工业用地出让制度和弹性出让模式优势的基础上，根据不同行业工业企业生命周期各阶段生存发展特点，制定租让结合的精细化工业用地弹性出让制度，并从法律法规、全过程监管、综合效益评价和奖惩、联合工作小组和试点工作五个方面提出了相关保障措施。