近年来,房地产行业处于增长继续放缓阶段,受制于融资环境收紧,行业内企业面临资金不足和资金链断裂压力是普遍现象。减少债务的同时确保流动性,以应对金融压力和融资监管,成为规模扩张型房地产企业的迫切需求。从理论上讲,永续债可以不受本金偿还期限限制,且利息也可选择递延支付,具有“股性”与“债性”双重特性的优点,因而成为创新融资工具中的宠儿,为房地产再融资提供了强有力支持。随着永续债融资在实践中的不断发展,相关政策也在与时俱进地对其发行、计量各环节作出更完善的规定,以指导和规范新兴融资工具的健康发展。本文选择的案例公司（华夏幸福）永续债融资总额大且融资行为连续性突出,是一家在该融资方式应用上十分具有代表性的企业,本文基于案例公司和行业整体情况,定性分析和定量分析相结合,对新规出台背景下房地产企业永续债融资的应用及其财务效果进行深入分析,对现有研究方向进行了补充与拓展。首先阐述了论文提出问题与展开研究所结合的实务与政策背景,指出选题研究在探索会计政策实践情况、评估永续债融资效果方面的现实意义,通过目前国内外永续债融资相关的理论和实践研究情况梳理,寻求本文研究对现有研究进行扩展和补充的突破口;然后以相关理论概述作为分析的理论基础,简要概述了文中需要明确界定的重要概念以及永续债的相关理论。第三部分是华夏幸福发行永续融资方案的分析,永续债融资涉及的会计问题主要是会计属性的确认及计量,经过分析认为会计确认、计量需要体现交易的经济实质,华夏幸福永续债融资的会计处理符合政策规定,具有合理性,但是在新规下其会计处理原则值得商榷。第四部分通过财务指标的计算和纵向、横向比较,从资本结构、成本收益方面对比分析永续债融资的直接财务效果,并利用DEA模型对永续债投入产出的效率进行判断。通过案例分析得出以下主要结论:通过条款设计与会计政策运用,融资企业利用现有的会计规则中存在的会计判断空间,使永续债作为权益美化了资本结构与债务结构,也在缓解企业流动性压力上起到作用,有给企业财务状况和盈利能力带来积极影响的可能。但是总体上看华夏幸福与房地产行业上市公司融资效率不足,综合效率比较依赖融资规模的推动,且长期效果仍有待观察,要想真正发挥永续债融资的积极作用,还有很大的提升空间。最后对从案例中引申永续债融资的进一步思考,以供借鉴和参考。对案例中体现出的以华夏幸福为代表的房地产企业永续债融资仍然存在的问题,以及企业如何适应政策变化以更好地开展融资活动提出意见与建议。