物质基础是保证一座城市的蓬勃发展的重要基石,而房地产恰恰是推动城市化发展的关键物质,对一座城市经济、生活等各方面都发生了巨大影响。同时,住宅资产是家庭、公司等的重要资产部分,也是财富收入的主要源泉。珠三角地区具有开放的经济环境和高效的人口流动,高人口流动带来的商业住房价格快速上涨,也成为了国民关注的焦点。本文通过阐述珠三角地区产业集聚、人口流动和商品住房市场的现状,对其发展趋势进行时空演变分析。对2010年至2019年珠三角城市群内九个城市的相关面板数据分析,深入研究了产业聚集对商品住房价格波动的影响,并运用静态面板数据模型、固定效应回归模型进行回归分析,利用一阶广义矩估计法进行稳健性检验。最后,利用中介效应模型验证了人口流动对珠三角产业集聚与商品住房价格的间接影响。研究表明,目前珠三角城市群制造业、建筑业和房地产业集聚对房地产价格水平具有正向影响,金融业集聚对房地产价格水平具有负向影响。这一结论也表明实体经济的扩展将更有助于房地产业价格水平的提升。而房地产业与商品住房关系紧密,对中国房地产价格水平的改善具有促进作用。金融行业聚集的地区之间的差距越大,房价的急剧上升就越能控制。产业集聚对珠三角地区商业住宅价格的影响具有特定的地域异质性。此外,基于中介效应模型的检验结果表明,人口流动在产业集聚和房地产价格之间起着部分中介效应。人口流动对制造业集聚程度与房地产价格存在着明显的部分中间效应。与此同时,适龄工人和高素质流动人口主要流向二级城市,增加了当地的住房需求,从而推动了房价上涨。人口流动对房地产集聚和房地产价格具有显著的部分中介效应。同时,房地产业主要集中在一类和二类城市的发展上。两种类型的产业集聚中介效应都存在异质性差异。最后,在理论和实证研究的基础上,提出了若干政策建议:推动珠三角各个地区产业的均衡统筹发展,缩小经济发展、产业集聚和商品房价格之间的差距。第二,关注人口流动对珠三角地区商品房价格的影响,采取不同形式解决住房困难问题,构建满足流动人口需求的住房保障体系。最后,加快珠三角地区城镇化进程,实施新型城镇化发展战略。