国内公募REITs刚刚起航,而海外已有三十多个国家成功发行。REITs有底层资产作为支撑,具有相对较高的收益率和较低的风险,受到海外市场投资者的欢迎。REITs发行能够盘活地产开发商的存量资产,提高地产管理水平。REITs的收益率不仅影响投资者的投资决策,同时也影响着地产开发商的发行选择,因此研究REITs收益率的影响因素与其逻辑关系具有重要意义。而在疫情的冲击下,实体经济和金融市场都发生了一定转变,通过分析事件前后影响因素的变化能够更深入挖掘其中的内在逻辑,为REITs管理人和投资者提供借鉴。同时海外成熟市场的经验也能够为国内REITs扬帆起航提供参考。国内外学者的相关研究多单纯关注REITs收益率的影响因素,而通过事件冲击分析影响因素变化的相对较少,且事件选取多集中于金融危机之前。疫情的冲击不同于金融危机,以疫情为冲击事件的分析更具时效性,因此本文选取疫情作为冲击事件,并通过分析REITs收益率影响因素的理论传导机制和REITs收益的结构拆分,为实证做铺垫。在理论和已有研究的基础上本文提出两个假设,分别搭建事件分析模型和VAR/VECM模型对假设进行检验。事件分析模型通过平均异常收益率检验疫情冲击对REITs收益率的影响。VAR/VECM模型依次通过平稳性检验、滞后阶数检验、协整检验、格兰杰检验、稳健性检验、脉冲响应和方差分解进行分析,检验疫情前后REITs收益率影响因素及贡献度变化。实证结果表明,疫情冲击对权益型及细分资产类别（写字楼、工业、公寓、零售）REITs收益率都产生了负面影响。因素变化方面,部分REITs收益率的影响因素中增加了宏观因素（尤其是Baa级债券收益率）或微观因素。因素贡献度变化方面,宏观因素和微观因素分别对不同REITs收益率的贡献度有所提升,且REITs收益率自身滞后项的贡献度有所下降。根据实证结论,本文对投资者、房地产商和REITs管理人分别提出建议以供借鉴。本文的创新点在于:目前研究REITs细分市场收益率影响因素和疫情冲击的文献较少,本文以细分市场和疫情为两个切入点进行分析,能够更深入剖析REITs收益率影响因素与REITs之间的深层逻辑。