随着我国城市化进程的迅速推进,商业地产市场迅速成长,同时商业地产市场的风险也逐渐被开发商所认识。如何在面临未来不确定性时做出合理的投资决策是商业地产开发商关心的重要问题。相比较于住宅地产项目,商业地产项目具有前期投资规模大、投资具有不可逆性、投资回收期长和面临不确定性因素多的特点,传统的投资决策评价理论净现值法无法处理商业地产项目的这些特点。实物期权理论认为项目的不确定性和不可逆性使项目具有柔性价值。论文以商业地产项目的特点为切入点,将项目投资决策过程看作是一系列的实物期权,在此基础上对项目面临的不确定性和相应的期权进行匹配,建立商业地产项目投资决策框架。同时,认为商业地产投资决策具有推迟期权特征,以此建立基于实物期权的商业地产投资决策模型。针对我国商业地产项目的现实将融资政策融入到实物期权模型中,构建实现投融资互动的实物期权模型,并对模型进行数值求解与敏感性分析。论文的主要结论有：首先,商业地产项目投资决策具有投资不可逆、前期投资规模大和面临多种不确定性的特点,这些特点使开发商采取“等待中学”和“干中学”策略获取最新的信息以降低未来的不确定性,获得决策柔性的价值,实物期权法是计算这种价值的适当工具；其次,开发商采用不同的融资政策会对商业地产项目的价值和投资决策产生影响,并且在决策过程中会产生委托-代理现象,导致投资效率降低；最后,市场不确定性和无风险利率会使开发商推迟开发,而贷款利率的提高会提高项目的财务风险提高项目失败的阈值。