根据我国2001年出台的《中华人民共和国信托法》，信托的定义为:信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。目前在国外，信托业已经获得了相当程度的发展，信托以其独特的，有别于其他金融机构的职能，牢牢地在现代金融体系中占有重要的一席之地，并以其职能的丰富性被称为“金融百货公司”，和银行业、证券业、保险业一起成为金融业的四大支柱。　　房地产信托投资是目前我国信托公司的一项主要业务，是指信托公司运用信托资金，以受托人的身份参与对房地产的投资。房地产信托投资集“融资”和“融物”于一身，为房地产企业提供了融资方便，增强了房地产开发能力;另外，房地产投资信托增加了投资者的选择，房地产信托投资因其高回报、低风险的特性受到了越来越多投资者的追捧，发行规模迅速增长。房地产信托对于解决我国现阶段由于房地产业畸形发展造成的一些问题具有积极意义。一是通过房地产信托投资，特别是大家正在热烈讨论、一直期盼的房地产投资信托基金(REITs)，能够降低房地产投资门槛。通过房地产信托，使广大投资者分享房地产价格上升、不动产价值增加的城镇化红利;不受资本规模的限制，分享房地产业发展的丰厚利润。二是通过发展房地产信托，减少房地产融资对于银行贷款的依赖程度，降低房地产市场调整对于银行系统的影响，保证国民经济健康平稳运行。2010年信托行业共发行房地产信托产品1921亿元，同比增加328％;房地产信托发行规模占集合类信托规模的比重由2009年的34％提升至2010年的51％。　　但同时，我们也应该清楚的认识到，我国的房地产信托投资还处于起步阶段，整个行业仍存在行业规模小，相关法规滞后，管理相对混乱的情况。各信托公司，普遍存在着产品同质性高、主动管理能力偏弱、片面追求业务快速增长而忽视风险等问题。现阶段我国发行的房地产信托产品，与国外成熟市场中的REITs相比，流动性差，投资范围与风险过于集中，操作不规范，投资门槛过高，投资类型也过于单一。目前国内的房地产信托产品，从类型上说，包括信托贷款、股权投资、权益投资以及组合投资等等。具体到每个信托产品，可以看到令人眼花缭乱的设计:从直接向房地产企业贷款到信托资金对房地产项目公司增资扩股附加股权回购承诺或股权回购选择权;信托资金购买房地产企业的应收账款、房地产项目的项目收益权或者销售回款收益权等等。但从本质上说，这些产品都没有跳出项目融资的圈子，信托产品获得的也都是固定收益，并没有和开发商共同分享项目的利润。　　本文希望通过分析现阶段我国房地产信托的发展情况，并结合国外先进经验，指出发展房地产信托对于我国经济健康稳定发展的重要作用，并通过实证分析影响我国房地产信托产品收益率的因素。笔者根据投资学理论与实践经验，首先假设影响现阶段我国房地产信托产品收益率的因素包括利率、存款准备金率、新建商品房销售额、房地产开发企业投资额、投资区域人均GDP、受托人的资本实力、专业能力、创新能力、综合理财能力，产品规模，投资门槛，投资期限，投资模式以及信用增级方式等，并假设了这些因素影响产品收益率的途径。然后通过多元线性回归，得出了影响房地产信托产品收益率的因素主要有存款准备金率、投资区域人均GDP、信托公司的专业能力、创新能力，产品投资门槛，产品期限，投资方式以及担保方式等，并结合我国现实对上述结果做出了合理的解释。结果表明我国房地产信托业务还处于初级的发展阶段，并没有完全摆脱融资平台的定位。但一些信托公司已经意识到了业务转型的重要性，从被动融资业务向主动投资管理类业务过渡，并在推出的产品中有所反映。