概念性投资估算本质上就是早期的建设投资估算,是一个项目决策阶段最早开始的工作之一,在有限的规划指标、用地性质等信息当中针对拟投资项目的特点进行估算,该阶段估算的准确度往往成为投资者对项目是否开展决策的重要依据,但在实际工作当中又是被经常忽略的。本论文在对投资估算国内外现行方法进行了对比,对概念性投资估算的内容进行了阐述说明,对概念性投资估算当中费用占比较大的土地费、建安工程费进行了研究分析。同时,结合模糊综合评价的方法,为概念性投资估算的准确度改进提高起到了积极的作用。为项目投资者决策提供依据性的数据。首先,针对投资估算的内容,对概念性投资估算的内容进行了明确,其中对影响估算准确度费用占比较大的工程建设其他费（土地费）、建安工程费进行阐述说明。其次,一方面,针对概念性投资估算的内容,对JT地产项目的实际影响概念性投资估算的影响因素进行因素分析以及相对的应对措施。另外一方面,对模糊理论、模糊综合评价以及贴近度理论进行说明,为论文的理论方法提供理论基础。最后,利用上述大屯项目影响因素的分析结论,以及某国企类似项目的实际数据,同时结合了模糊综合评价理论,模糊贴近度理论,构建数学模型。得出的结论数据与已知结算数据进行对比,验证误差和方法的可行性。本论文旨在解决JT地产传统概念性投资估算拍脑袋准确度不够的问题。同时针对影响估算准确度较大的两个因素（土地费、建安费）进行了影响因素研究和计算分析,为概念性投资估算提供了一个较有依据的测算方法,为投资者的决策提供了新的策略。