探讨住房价格问题的经济类论文很多,但大都缺乏对住房特征属性的深入研究。住房作为具有复杂特征的异质商品,只有对居住效用特征进行系统分析,才能建立住房价格研究的微观基础。本文从住房的居住消费属性出发,通过分类描述住房的居住效用,构造了两维的居住效用分析框架:一方面按物理空间的‘内’与‘外’分为建筑效用与区位效用,另一方面从住房满足消费者真实居住需求的属性特征分为安全效用、舒适效用与经济耐用效用。在住房的空间属性与社会居住需求属性的相互作用下,住房的居住效用函数得以确立。在此框架下,每个住房都可通过比较该细分市场中的基准住房样本而得到居住效用的取值。住房是居住消费品,又是重要的投资品。从资产的现金流定价公式可以将住房价格区分为居住消费价格(P~C)与投资预期价格(P~E),即:P=P~C+P~E。消费价格(P~C)是市场租金的贴现函数,居住效用特征是确定市场租金的决定性因素;投资预期价格(P~E)派生于商品的消费属性,投资预期来源于住房居住效用特征在市场中的资源稀缺性。两个价格均与住房特征密切相关,由此本文建立了微观住房特征与房价的联系机制。在此基础之上,本文将视角聚焦在上海住房市场中存量巨大但物理折旧、功能折旧都很显著的“老工房”作为研究对象,对老工房的住房特征进行了居住效用分析。建筑效用与区位效用的不匹配造成了老工房居住特征资源的非有效配置,建筑效用水平低下是制约整体居住效用水平提高的瓶颈;而处于成熟社区中的老工房,区位特征的市场资源稀缺,投资预期价格居高不下,由此也造成租售比偏低。在居住效用分析框架下,本文进一步对老工房的有效配置提出了建议与展望。