在国家“房住不炒”的政策下,住宅房地产的流动性出现下降,具有稳定现金流回报、较高安全边际的商业地产开始受到投资者青睐。随着经济增长乏力、住房地产市场受到控制,商业地产的投资价值日益突显。我国商业地产交易活跃度不断提升,已成为金融市场的重要基础性资产,资本市场上资产证券化的活跃也极大地提升商业地产的流动性。从2018年下半年开始,大型商业地产的转让交易带来了大量银行并购贷款的需求,成为商业银行重点关注和研究的对象。在此背景下,招商银行从事了大量商业地产并购贷款业务,针对商业银行参与商业地产的并购贷款策略和风险控制,具有了重要的研究价值。本文是从提供商业地产并购贷款服务的银行视角入手,目的是研究如何让商业银行更好更安全地开展商业地产并购贷款业务。论文从并购贷款业务和评估的基础理论出发,通过对招商银行并购贷款业务近三年增长乏力、商业地产并购贷款业务审批通过和投放比例低的情况进行分析,发掘内在问题,然后通过名单制选择合作客户、评估项目合理估值、设立专营团队和分析具体案例建立量化评估模型的方法解决问题。最后,结合对商业银行参与商业地产并购贷款业务的理论和实际分析,提出对该类业务后续发展的展望。本文分为六个部分。第一章引言介绍本文研究的背景和目的,整理归纳了中国商业地产市场2018年以来持续活跃的大量交易、国内公募REITs呼之欲出将进一步激活商业地产市场、商业银行非常渴望优质商业地产并购贷款资产等背景情况,介绍了本文的研究内容、研究方法和论文结构,最后总结了论文的创新在对并购贷款这一新鲜贷款种类的细分研究创新、从私募银行贷款角度分析商业地产并购贷款策略的角度创新和量化评估模型提出的模型创新。第二章为文献综述,主要是对国内外并购贷款理论、并购贷款评估理论和房地产融资相关研究动态和成果进行梳理,全面了解并购贷款这一贷款品种的由来,受什么文件管理约束,从什么角度进行风险评估,最后细化到房地产行业目前主流的一些融资方式研究。第三章主要介绍了商业银行并购贷款的理论基础,主要梳理了国内并购贷款政策的发布情况,梳理了《指引》的主要内容,对并购贷款评估中估值和协同效应的理论基础进行总结,最后细化到商业地产的风险评估要点总结,为全文的分析提供理论支持。第四章分析招商银行近三年在并购贷款和商业地产并购贷款方面的主要业务数据,同时基于以上分析发现了目前存在的主要问题。第五章在第四章分析问题的基础上提出建立合作名单制、参与估值合理的并购贷款、建立专业化的跨部门团队的策略,并通过黑石收购长泰广场案例总结出量化风险评估模型,解决非专业团队快速判断项目可行性的问题,并用其他项目进行交叉验证模型可行性。最后总结本文,国内商业地产的交易将持续活跃,目前商业银行宽泛的针对工商企业的并购贷款风险审核标准,并不适用于商业地产的并购,需要围绕物业价值、合作对象和投资策略为核心的专项风险评估标准,建立适用银行商业地产并购贷款的风险评估体系。同时提出,招商银行商行-投行一体化战略落地到商业地产并购贷款业务中,需要具备可以提供商业地产全生命周期金融解决方案的能力,围绕核心硬资产,服务优质客户,获得综合收益。论文的主要结论是:1、中国商业地产近几年成交活跃,具有重要投资价值并促进了商业银行并购贷款的需求。2、对于商业地产并购贷款,需要聚焦于收购人的整合能力、资产的出资运营能力和增值保值能力,这与一般的工商企业并购贷款评估中着重考虑工商企业经营情况和收购后的协同效应发挥,具有非常显著的区别。商业银行需要建立适合自身的一套简单易懂专用于商业地产并购贷款的风险评估标准。3、各家商业银行根据自身情况制定业务开展策略,并根据市场情况变化做实时调整。因为商业地产并购贷款受市场影响较大,且不属于商业银行常规业务,很多商业银行没有丰富业务经验。