本文主要从近代上海房地产经营的条件、房地产经营人员构成和资金来源、房地产经营业务、房地产经营的特点及影响等方面对近代上海房地产商人的经营活动进行了研究。中国的房地产市场诞生于近代上海的租界中,这是因为上海租界为房地产经营提供了必要的政治庇护、经济发展水平和人口规模,同时,道契——这种为方便洋人在上海“赁居”和经营房地产而发明的土地产权凭证,为近代上海房地产经营提供了产权保障。近代上海房地产经营人员极为庞杂,有西方商人、流氓、教士,也有中国传统地主官僚、买办和工商业者。这个从业人员队伍伴随着近代房地产业的发展而不断壮大。房地产经营的资金获取渠道是否畅通,关系到房地产经营的规模和成败。近代上海房地产商为了在房地产经营中获利,不但纷纷拿出自有资本进行房地产投资或投机,而且各显神通,通过抵押贷款、发行债券和股票、非法诈骗等手段来获取经营房地产所需的资金,最终是外国人拿着中国人的钱作为本钱,再去赚更多中国人的钱。近代上海房地产市场发育较为成熟,房地产经营日趋火爆,经营业务类型繁多,主要有土地房屋买卖、置产出租、租地造屋、代客经租、抵押放款、道契挂号、房地产经纪等,一些房地产经营者同时开展多种经营业务,形成规模效应,在房地产市场上翻手为云、覆手为雨。近代上海房地产的经营往往与政治权力资源结成利益同盟,互相利用,房地产经营的政治靠山有西方帝国主义者,也有中国的官僚军阀。房地产经营在近代就显现出与金融业越来越密切的关系,金融业不但向房地产界放款,还直接向房地产业投资。近代上海房地产经营方式非常灵活,经营策略越来越科学,主要体现在如下方面:房地产商人非常重视信息在经营中的作用,广开信息获取渠道;加大广告宣传力度,努力提升经营形象;追求长期投资效益并努力垄断房地产;有较强的服务意识。在科学经营的同时,近代上海房地产经营也伴随着血与火的掠夺。西方房地产商人强买土地、迫迁租户、哄抬房地产价格,极尽巧取豪夺之能事。近代上海的房地产市场极其混乱,房地产投机盛行,市道往往大起大落,这样常常使一些经营者陷入困境,同时对社会经济发展危害极大。近代上海房地产经营扩大了上海的城市规模,奠定了上海城市区域功能的基础,促进了市政建设的发展。同时,近代建筑业在房地产经营利润的刺激下迅速发展,建筑技术不断革新。