本文在明确信托、房地产投资信托的内涵及其之间关系的基础上,详细阐述了美国房地产投资信托(REITs)的发展历程与相关税收政策的演变,说明了这两者之间的联系,分析了税收对REITs发展的重要作用,提出适当的税收政策能够保障REITs在长期中取得较为稳定和有竞争力的收益率,使其市场地位得以巩固和发展。基于税收对REITs的重要作用,本文详细阐述了国内REITs的发展现状和税收状况,以及国外REITs的发展现状、发展模式、税收状况。当前我国REITs的发展才刚刚起步,相关税收制度也还不够完善,在现行税制框架下推行REITs将会遭遇一些税收问题,包括信托参与各方的纳税义务不明确、信托业务中的重复征税和信托收益的性质不明确。REITs在欧美国家经历了几十年的发展已经较为成熟,在亚洲国家还属于比较新兴的事物,发展历史较短。本文从组织结构、收入分配、上市条件、税收优惠等方面比较分析了美国和亚洲各国的REITs模式,总的来说,亚洲各国的REITs在大体框架和基本规定上参照美国模式设置,但限制条件更多。本文还按照REITs运营的三个基本环节(设立环节、存续环节、终止环节),分税种详细介绍了各国的相关税收政策,并分析总结出国际经验对我国的启示。最后,在以上论述的基础上,结合国际上在REITs税收立法方面的基本原则,针对我国现存的问题提出相关政策建议,并就REITs涉及的各个税种提出了具体的课税规定和措施。国际上通常使用的REITs税收立法原则包括了税收中性原则、公平原则、导管原则、实质课税原则、收益发生课税原则。根据这些原则,应就现存问题做出一些改进：首先要明确REITs活动中各参与方的纳税义务；其次是针对实际收益征税,避免重复征税现象；再次是现阶段中应完善REITs收益的个人所得税代扣代缴的问题。对REITs在我国涉及的税种,即个人所得税、企业所得税、营业税、契税、印花税、土地增值税等,本文也结合上述基本原则和改进建议,提出了一些具体的规定和措施。