目前，从全国和城市层面来看，教育体制中的“学区制”普遍存在，即学生只能在自己户口所在地规定的学校上学。因此，家长为了孩子能在教育资源丰厚的学校学习，更偏向于购买划分在好学校片区内的住宅。同时，在我国住房制度由福利分房到完全商品化这一大背景下，高价位的“学区房”产生了。位于地铁附近或者公交站点附近的住房往往在价格上高于距离地铁或者交通站点远的住房。由此可见，区域因素对房地产价格可能具有一定的影响。一般因素、区域因素和个别因素是影响房地产价值的三大因素之一，这是房地产价值评估理论对影响房地产价值的因素分类。其中，一般因素与个别因素在房地产价值评估中可以使用一定的客观数据来衡量，但区域因素在现有评估中主要还是依靠评估师的主观经验。因此，现有评估工作不够客观、公平。另外，随着住宅房地产税的开征和房地产金融的发展，对科学性、规范性的房地产批量评估的需求逐渐增多。针对大批量的房地产价值评估的迫切需求，本文将场景理论应用于区域因素的量化，以减少房地产价值评估中区域修正系数评估的主观性因素，促使评估工作更加公正客观。　　因此，本文将区域因素量化为场景，研究了场景对房地产价值的影响。研究内容主要从四方面展开:第一部分主要对场景对房地产价值影响的国内外理论文献进行梳理和理论分析，为研究场景对房地产价值影响提供坚实的理论支持;第二部分通过介绍场景理论的定义及其研究体系，构建了2006-2013年我国209个城市的场景指数;第三部分以我国城市房地产市场发展现状为背景，以城市房地产价格和场景指数为研究对象，在总结现有经验研究的基础上，以我国209个城市为例，利用横截面回归分析了完备的城市场景对房地产价值是否有显著影响并优于某一种场景，以及利用地理加权回归与空间自相关分析研究了场景对房地产价值的区域差异化影响;第四部分是政策建议，在前面几章的基础上，针对实证情况，提出了相关的策略建议。