在中国房地产的快速发展过程中,房地产行业的风险问题日益突出。用科学的方法反映房地产价格的变化,给市场主体正确的引导信息己变得十分迫切。房地产价格指数是反映不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度的相对数量指标,即只反映由市场供求和货币购买力变化引起的价格变化,而剔除由房地产特征等因素改变而引起的价格变化。中国目前公布的房地产价格指数主要是在分层抽样情况下采用平均值或者加权平均值的方法编制的。单纯采用平均值的方法编制房产价格指数忽略了房产属性特征的变化对价格指数的影响,即认为所有的房产都是同质的,具有相同的属性特征,但由于不同的房产拥有不同的属性(面积、地段、楼层、房龄、室、厅、卫的数目等),平均值编制的房产价格指数并不只是反映由时间变化引起的变化波动,因而是有偏的。特征价格法是国外房地产价格指数最主要的编制方法之一,它解决了房产异质性的问题,通过建立计量模型,将房地产价格中特征因素带来的影响剔除掉,只反映时间变化对住宅房产价格的影响。因此特征价格法编制的房地产价格指数要比平均值方法编制的更为精确、有效。本文以中国指数研究院编制的房地产指数系统(China Real Estate Index System,简称CREIS)中,北京房地产住宅项目的指数编制为例,研究我国房地产指数研究的发展阶段和采取的主要方法,分析问题并结合国外先进理论提出改进意见,不但为中国房地产特征价格法的应用提供理论依据,并且有利于建立更为科学完善的房地产价格指标体系。另外通过对比国内外房地产指数方法的不同,也可以使相关人员意识到规范房地产提交资料、建立房地产标准数据库的重要性,明确中国房地产价格指数体系发展的方向。