REITs(Real Estate Investment Trusts)作为投资不动产（房地产）市场的重要投融资载体和工具，在海外多个金融市场如美国，英国，澳大利亚，法国，日本，新加坡，香港地区等已是一个较为成熟和热门的投资品种，其中在公开市场交易的Public REITs是产品中的主流而另一方面，REITs在中国的发展步伐较长时期都处于一个较为暧昧的节奏本文从REITs的基本属性和历史表现出发，结合我国的实际金融地产市场状况，探讨REITs这一金融产品的价值究竟何在，是否正真适合中国市场，同时引申展望REITs在中国发展的起步领域全文除第一章导论外共分五个章节，逻辑结构上是一个层层递进的关系，第三四五章节最为重要其中，第二章对美国及全球的REITs市场做了描述和统计，共分为3节知古而论今，第1节简要回顾了REITs自1960年的起源和之后步步发展第2节侧重美国市场，通过US-REITs累计6千亿存量规模，近10年每年200只的募集个数；2位数的年化收益率和分门别类的品种形式在深度，宽度，广度上证明REITs在美国惊人的成功第3节则简要介绍了全球其他国家地区REITs的复制性和发展其后，第三章分为2大部分，第1节重点探讨了令REITs成功的特质历史数据证明REITs的成功是长期而非偶然的，其资产证券化创造流动性的能力，集合投资的功能，长期风险收益比的优势等几大因素奠定了它的成功而这些成功的基因也需要适宜的土壤第2节则通过结合分析目前我国国内金融地产市场现状，指出REITs在中国市场落地发芽的需求和意义，以及未来茁壮成长的可能在此基础上第四章首先回顾了之前国内资产借道海外REITs上市案例的得失，其后着重展望了在国内本土市场发展REITs的准备工作，包括制度建设，框架设计，标的资产导向，税收等几方面如何借鉴海外经验，发挥后发优势，因地制宜地优化国内REITs的发展模式第五章则更近一步，第1节探讨了国内市场REITs起步领域可能的选择，也指出了适时地推出保障房REITs有着促进住宅市场健康发展，降低政府负债水平，拓宽地产投资渠道等一举多得的作用第2节则以保障房中的公租房为例，通过海外类似种类REITs的真实交易价格回测数据，结合我国现阶段经济状况，探讨了公租房REITs的合理定价，希望能借此对国内市场创造既叫好又叫座的REITs产品产生些许帮助第六章是全文的结论，提炼了在中国市场REITs的价值所在，如何扬弃地加以借鉴，并对起步领域的展望做了总结