随着我国房地产业的飞速发展，使房地产企业所面临的市场竞争日趋激烈，但随着国家不断出台各种宏观调控政策，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场，不同需求造就了不同的市场，客户的需求越来越难以把握，产品及营销策略雷同现象严重，行业间的竞争也越发激烈。为了能使自己的企业在市场上占有一席之地，开发商纷纷意识到房地产营销战略的重要性。房地产企业要想获得可观的利润，快速收回资本，就必须要提高产品的销售效果，因此就需要思考自己的竞争优势以及如何制定营销战略。近年来，旅游业在我国的发展正在持续升温，使旅游地产这一新兴地产产品快速发展，同时在发展过程中也存在着诸多问题，值得深入研究。佳兆业东戴河房地产项目具有旅游地产最重要的几点要素，对该项目营销战略的研究，对帮助其加快销售起到了积极作用，并对当地房地产业及旅游地产如何更好的发展有着重要现实意义。本文以佳兆业东戴河房地产项目为例，运用SWOT分析工具对佳兆业东戴河房地产项目营销战略选择的内外部环境进行深入分析，探讨佳兆业东戴河房地产项目营销战略选择与定位，得出佳兆业东戴河房地产项目营销战略内容主要有四种，即实施市场渗透战略、市场差异化战略、市场开发战略以及市场退出战略。运用STP分析进一步明确了佳兆业东戴河房地产项目的市场细分、目标市场和市场定位。通过对佳兆业东戴河房地产项目营销组织构建和具体实施过程的分析，利用调查问卷等方式，对该项目实际实施效果进行评价，发现在其营销战略实施过程中存在市场定位偏差较大、营销成本较高、缺乏特色营销、售后服务不如售前等问题。造成这些问题的主要原因：一是该企业对市场的调研不够充分，使目标客户存在局限性；二是盲目夸大广告炒作效应，在广告炒作宣传方面投入较大，进而增加了营销成本，增加了消费者的价格压力；三是该企业所运用的营销手段与周边或同类型房地产企业存在雷同现象，缺乏自身特色，影响了营销效果；四是该公司在售前和售中投入的人力物力较多，而在售后服务方面的投入还存在不足，使顾客满意度不升反降，容易对公司品牌造成严重影响。本文针对查摆出的问题给出了相应对策：一是认真开展市场调研，寻找准确的目标客户；二是在广告宣传方面要着重突出广告的品质和创意，不要盲目炒作，努力强化品牌营销概念；三是着力创新营销方式，切实提升营销整体水平，最终达到良好的销售效果；四是加强营销队伍建设，提高营销人员素质，同时要更加注重售后服务，提升顾客满意度。通过一系列的调整，达到使该项目营销战略的制定更加科学规范的目的。