【摘 要】
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以房抵债即债权人与债务人通过签订《商品房买卖合同》或者直接约定房屋产权归属的方式来担保、冲抵相关债务,法院对该类以房抵债案件的裁判观点迥异,理论界对其也存在较大的分歧。朱俊芳诉嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案是该类案件的经典案例,本案的争议焦点主要集中在朱俊芳与嘉和泰公司签订的《商品房买卖合同》与《借款合同》之间的关系认定、《借款合同》中的约定是否构成流质条款、朱俊芳对涉案商品房是否
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以房抵债即债权人与债务人通过签订《商品房买卖合同》或者直接约定房屋产权归属的方式来担保、冲抵相关债务,法院对该类以房抵债案件的裁判观点迥异,理论界对其也存在较大的分歧。朱俊芳诉嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案是该类案件的经典案例,本案的争议焦点主要集中在朱俊芳与嘉和泰公司签订的《商品房买卖合同》与《借款合同》之间的关系认定、《借款合同》中的约定是否构成流质条款、朱俊芳对涉案商品房是否具有优先受偿权三个方面。关于第一个争议焦点,两个合同的关系并不属于后让与担保、抵押权泛化,应当将不同情况下合同的关系进行区分认定。若债权人与债务人针对《商品房买卖合同》进行了商品房备案登记、预告登记等,那么该些带有公示性质的行为实则让与了债权人形式上的所有权,使得该标的物的转移具有了对抗第三人的合意,构成了不动产让与担保;若仅仅签订《商品房买卖合同》但未转移不动产所有权、未进行商品房备案登记或预告登记等,则债权人与债务人签订的《商品房买卖合同》应当视为借助买卖合同的形式,实则是为了担保借款合同的履行,并不具备买卖房屋的合意,在这种情况下则构成了代物清偿预约;关于第二个争议焦点,《借款合同》中的约定并不属于流质条款。首先嘉和泰公司并不属于流质条款中瑕疵意思表示的债务人,其次在客观效果上,本案中《借款合同》中的约定并未损害债务人与其他债权人的利益,再次由于我国并未建立不动产让与担保的公示方法,借用该种方式进行约定的担保权人并不享有优先受偿权,朱俊芳作为担保权人享有的是普通债权,并不会损害其他债权人的利益;关于第三个争议焦点,朱俊芳对涉案商品房不具有优先受偿权,不动产让与担保不具有担保物权性质的优先受偿性,同时也不存在法律承认和保护的方法将其对抗性和支配性公知于众,且无相关法律规定授予其优先受偿权。
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