历史的原因造就了具有中国特色的福利分房制度，然而，随着市场经济在中国的产生和发展，传统的住房分配制度已经与现代市场经济社会的基本内涵不相适宜。所以，住房分配制度正发生着重大的变化，福利分房被取消，住房分配制度逐步走向货币化，商品房的按揭逐渐为人们所熟悉并成为房产市场中的热点所在。本文将立足于法律层面对住房按揭进行讨论，分析其法律性质。按揭一词来源于英文mortgage，是由mort和gage组成，mort源于拉丁语mortu，其基本的含义是“永久，永远”，而gage的含义为“质押，担保”。中国大陆所称的“按揭”据称是从我国香港地区传入大陆的，它是英文“mortgage”广东话的谐音。18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构——建筑社团，实质上宣告了按揭的诞生。在今天的英国法律中，mortgage已经不是原来意义上的mortgage，而是mortgage与租赁（lease）或财产负担（charge）的结合。1925年财产法使英国法中的按揭出现向抵押担保发展的趋势。在香港，按揭有广义和狭义之分，广义的按揭还包括抵押。我国的按揭制度又被称之为住房抵押贷款，是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为的总称。我国的按揭所涉及的法律关系包括按揭人（购房人）因购房和房产商产生的房屋买卖关系、按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系、按揭人（抵押人）将所购房屋作为按约向银行（抵押权人）偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系、房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系、按揭人按银行指定的险种向保险公司办理保险而产生的保险关系和当按揭人不能按约定向银行偿付本息，则由房产商按原房价的一定比例回购按揭房屋所产生的房屋回购关系。住房按揭在我国作为一种新生事物，既与英美的mortgage存在着很大的差别，又不能与大陆法中的让与担保划上一个等号，既有别于抵押，又有别于质押。笔者认为，在我国房地产市场所称的“按揭”实际上是指房地产买卖的一种形式，因而没有必要将“按揭”解释为与抵押权、质权同样效力的物权。既然“按揭”是一种房地产买卖合同，那么以立法形式来确定“按揭”的物权效力也是多余的。因为，在经济交往中,比房地产买卖更复杂的关系比比皆是，如果也将其例为具有与抵押权、质权同样效力的物权关系，使其具有物权效力，这可能会使物权制度发生紊乱。<WP=5>期房按揭又称为楼花按揭，它是购房者、银行、房地产开发商共同参加房地产经营开发的一种活动。考虑到我国房地产发展的现实需要，有必要借鉴西方发达国家的先进经验，在我国法律中规定期房预登记制度。只有这样，才能在法律上明确期房抵押的合法性，使期房抵押具有有效性和对抗力，保障贷款银行的合法利益，从而推动房地产业的健康发展。期房在满足下面条件时可以进行转让：1、依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让；不允许预售转让的不得转让；2、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。3、预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房；4、预售合同必须合法有效，才允许期房转让。按揭购房保险，是指购房人在申请贷款按揭购房时，根据贷款合同约定向保险人购买的一种保险，作为一个新生儿，住房按揭保险制度还很不完善，在一定程度上侵害了购房消费者的权益。住房按揭保险虽然不是强制保险，但是在银行实务中侵害了按揭人的利益；银行的身份应该是被保险人，或者确切的说，应该是第一被保险人，而不是受益人；目前存在不合理的强制一次性支付保险费和保险过度的问题。住房按揭保险将会在实践中逐渐完善，成为住房按揭的主要担保方式之一，而对于低收入阶层来说，保险费是一笔不小的支出，因而政府为其提供担保将是住房担保体制的必然发展趋势，其具有一定的可行性。与此同时，抵押贷款证券化也是我国住房按揭发展的一条可行之路。房地产抵押贷款机构将其所持有的抵押债券加以证券化，由此便使不易在物质形态上进行分割和流通的不动产以价值形态的形式出现，而赋予了能够分割和流动性的特征。从而，在一定程度上降低贷款的风险，当证券化达到一个较高的水平时，保险公司的功能将会弱化，甚至可以消除。要完善我国的住房按揭制度，笔者认为应建立我国的消费信贷法律，形成完整的个人信用体系，制定住宅按揭和证券化的相关法律，例如住宅金融法、住宅抵押贷款法、住宅证券法和住宅保险法等。住房按揭是解决我国目前居民住房问题的重要手段，由于其在我国才刚刚起步，有着这样或那样的问题，但是，随着在我国住房改革体系的不断发展和完善过程中，我国将会建立一个具有符合我国国情的住房按揭体制，引入政府福利担保体系，形成一整套行之有效的法律体系，从而实现国民安国情的居乐业，国家繁荣富强。