近几年,商业地产逐渐成为房地产开发商、投资者和经营者追逐的热点。然而随着开发热潮的到来,商业地产也伴随出现了许多问题。在新兴商业物业不断涌现的同时,商业物业空置率也不断提高,究其原因在于开发商对商业地产开发的市场条件缺乏足够的认识,许多项目在尚未进行详细论证的情况下即投入建设,陷入困境成为必然。本文根据商圈理论,参考国内外商业地产开发理论的研究成果,论述了商圈分析在城市商业地产开发中的作用,并试图从商业物业的产品策略、营销策略和招商策略等方面对商圈理论如何指导城市商业地产开发进行探讨。 文章采用了理论研究与实证分析相结合的方法,具体内容分为两大部分。 第一部分着重于商圈理论与城市商业地产开发的基础理论研究。首先论述了商圈的概念、分类、构造及其影响因素;接着在论述商圈分析的内容及研究方法的基础上,对商圈分析在城市商业地产开发中的作用进行了探讨;最后总结出城市商圈划分对城市商业地产开发的影响及相互作用机制,指出商圈划分有利于商业地产开发的合理布局、提高商业地产开发类型的市场适应性、有效引导消费客流,而商业地产的开发又反过来促进城市商业的繁荣和发展、改善传统中心商圈的形象、推动商圈内零售业的升级换代。 第二部分主要对广州市零售商业地产发展现状及空间布局,结合北京路光明广场项目进行实证研究。首先在论述了广州市商业地产发展状况及空间分布的基础上,构建了商圈测算模型,分别对广州市天河体育中心、北京路、上下九路、农林下路四大核心商圈进行吸引力范围测算,并评价测算结果,分析其对商业地产开发的指导意义;接着进一步分析四大核心商圈中的零售商业地产分布及特色,提出广州市零售商业地产开发存在的问题,并根据广州市商业网点发展规划分析了广州市未来商圈划分对零售商业地产开发的影响:最后结合商圈理论对北京路光明广场项目进行了实证分析。