进入新世纪，中国经济继续保持较快发展，房地产业作为本时期经济发展的主导产业，为经济的持续快速增长作出了积极贡献。随着中国加入WTO和国家西部大开发战略的实施，成都房地产业进入了前所未有的发展时期。恰逢此时，本人任职于一家中外合作房地产开发企业，作为公司营销负责人，组织和领导了“双楠商业中心”的营销策划和实施工作。本篇论文即是以该项目的营销策划案例为素材，加工创作而成。一 、目的和意义国家自然科学基金项目《中国房地产发展与管理研究》，首次提出了房地产市场发展三个阶段的理论，将房地产市场的发展分为以生存需求为主，改善需求为辅；生存需求与改善需求并重；以改善需求为主，生存需求为辅的三个阶段，并认为从总体来讲，我国目前的房地市场还处在第一阶段。该项研究表明我国的房地产市场尚未成熟，对房地产市场营销的研究具有切实的现实意义。本篇论文以“双楠商业中心”案例为研究对象，运用营销管理理论，去研究该项目市场营销环境、需求特点、竞争特点，研究如何通过正确的市场定位、有效的营销策略，去满足目标市场需求。这些研究，一方面为“双楠商业中心”项目的营销活动提供指导，另一方面也希望能为同行企业的营销管理工作提供一些借鉴或启发。二、 基本思路和逻辑结构本篇论文运用STP营销理论，通过对国内经济、成都地区经济及其房地产发展现状分析，通过对本项目的需求分析、竞争分析，确定了“双楠商业中心”的目标客户群体，进行了本项目发展的市场定位。同时，文章还运用３C营销理论，制定了本项目的价格策略，在对目标客户需求分析和同行企业价格策略分析的基础上，建立了“双楠商业中心”价格体系；制定了促销策略，提出了以人员推销为主的促销方案，激励营销人员的销售奖惩措施，从而形成了“双楠商业中<WP=3>心”营销策划的“一揽子”方案。在这些分析和研究的基础上，作者提出了自己对该策划方案的评价和建议，为企业以后的工作及其它同行的工作改进提供借鉴。三、 主要内容、观点和贡献本篇论文第一部份，着重对“双楠商业中心”项目的营销环境进行了全面的分析研究。在对本项目基本情况作简要介绍后，首先对本项目的宏观营销环境进行了研究，通过对国民经济及房地产业发展现状，成都地区商业发展状况和未来趋势的分析研究，明确了“双楠商业中心”项目所处的经济环境和产业环境。在研究本项目的微观营销环境时，对成都地区商业竞争对手、竞争策略、竞争特点等进行了调查分析；对项目所在区域的需求特点也作了调查分析，如对本项目所在地域周边的交通、入住人口、居民收入及购买力、居民消费习惯的调查分析和成都地区各种业态对商业卖场的要求特点分析；同时，本篇论文还对本项目自身特点进行了详细的分析。最后，在这些全面、详尽的环境分析资料基础上，进行了综合研究，通过SWOT分析，提出了本项目发展的机会、威胁、优势、劣势。这些研究，为我们制定营销战略、作出营销策划，垫定了基础。本篇论文的第二部分，着重进行市场定位和目标市场选择二个方面的研究。在项目市场定位研究中，将“双楠商业中心”定位为以零售百货（或大中型超市）为主，包括休闲、娱乐、健身等内容的社区服务性商业中心；在本项目的目标客户群体选择中，确定了该项目的目标客户为大型百货公司、超市和著名的餐饮娱乐企业。本篇论文的第三部分，着重对本项目的营销策划方案进行了分析研究。文章首先对本项目总体营销方案论述后，进行了价格决策研究，通过对该项目的成本核算和本地商业楼盘租金及物业管理费用的调查，测算了“双楠商业中心”的租售价格，在此基础上确定了该项目的价格策略。在确定项目价格体系的基础上，本文将整合营销4Ps理论与项目实际相结合，提出了以人员推销为主的市场推广模式。为了保证该项目营销工作的成功实现，还对各营销阶段的促销工作进行了全面的计<WP=4>划安排，并制定了内部奖惩措施，以激励营销人员，提高营销业绩。本篇论文最后部分，对该营销策划案进行了评价，分析了该方案的成功之处及不足所在；就政府对房地产的规划管理方面存在的问题，提出了自己的观点和建议。