债务人拒不履行义务,债权人可通过获得执行名义后申请执行。若债务人名下只有唯一的不动产可供执行,且又将该不动产出卖并交付给第三人,但尚未办理不动产过户登记,因该不动产仍登记在债务人名下,执行法院据不动产登记所对外展示出的外观即可执行,此时就产生了债权人和买受人权益保护冲突的问题。对此冲突问题,现有规范以优先保护未登记不动产买受人权益为宗旨,规定符合要件的买受人即可排除执行。虽然在这种权益冲突情形下优先保护不动产买受人确有必要,但现有规定不仅突破了债权平等原则和担保物权优先性原则,还存在保护要件不明确、适用范围不清晰、权利来源不明确等问题。因执行程序的首要价值在于实现债权人权益,所以在优先保护买受人生存权的同时,不应忽略对债权人的权益保护,需对买受人的范围进行限定。通过对未登记不动产买受人执行异议处理机制适用范围和扩张适用情形的探讨,可知执行异议机制的适用对象不应局限于不动产的买卖人,还可适用于以房抵债协议的债权人、离婚财产协议的约定权属人、拆迁回置房的被拆迁人、不动产居住权人。为能较好地平衡买受人和债权人权益冲突的问题,合理处置对买受人和债权人权益保护的问题,通过明晰执行异议机制要件含义及其内在逻辑、增设预告登记为消费者型买受人债权公示的要件、修正执行异议要件扩大适用范围这三个措施,不断改进未登记不动产买受人执行异议处理机制,以使之能更好地解决司法难题。除引言和结语之外,正文分为五个部分,内容如下:第一部分:以处理未登记不动产买受人执行异议的相关规定嬗变及其司法实践为视角,阐述了未登记不动产买受人执行异议机制的适用现状,并指出该执行异议机制存在要件不明确、忽略对债权人的权益保护、与民法法理冲突问题。第二部分:通过对未登记不动产买受人为何能够排除执行异议,其排除执行的权利来源的探讨,说明该异议机制存在的合理性。未登记不动产买受人排除执行的权利来源,现主张有物权期待权和事实物权两种学说。其中,对于物权期待权来说,我国的物权期待权和德国法的物权期待权理论不仅存在前提条件、构成要件方面的不同,还不能发挥期待权原本功能等缺陷。至于事实物权相比于法律物权来说,存在物权实质内容的欠缺、不能直接体现物权的功能、在交易过程中加重了第三人的审查义务等不足。无论是物权期待权还是事实物权都存在不能克服的缺陷,将其中之一作为未登记不动产买受人排除执行的权利来源皆存在不妥。鉴于我国不动产登记制度尚在完善阶段、不动产又涉及买受人的生存权、买受人的法律地位可类似于承租人的情况,应将对买受人生存权的保障作为该执行异议机制的权利来源。第三部分:重在对一般债权人或特殊债权人申请执行时,未登记不动产买受人执行异议处理机制适用范围的分析。一方面,当一般债权人申请执行,异议人为非消费者型买受人时,探讨借名买房的借名人、“小产权房”的买受人、拆迁回置房的买受人,在符合相应要件时即可排除执行。当一般债权人申请执行,异议人为消费者型买受人时,探讨一手房买卖和二手房买卖情形下,买受人能否排除执行,以及购买商品房目的为非用于居住类的买受人时的适用。另一方面,当特殊债权人申请执行,异议人为非消费者型买受人时,若抵押权先于买卖合同成立时,买受人则不能排除执行;抵押权成立后于买卖合同成立时,符合要件的买受人可排除执行。当特殊债权人申请执行,异议人为消费者型买受人时,无论抵押权成立在前还是成立在后,消费者型买受人皆能排除执行。第四部分:重在对执行异议处理机制扩张适用情形的探讨。执行异议处理机制是否能够扩大适用,其实是对买受人权益保护程度进行考量的问题。因买受人能够排除执行异议的权利来源在于对其生存权的保障,故该执行异议机制原则上不应扩大适用,但基于以房抵债的债权人、离婚财产分割协议的约定权属人、拆迁回置房的被拆迁人、居住权人这四类人的特殊性,应对这四类人予以扩大适用该执行异议处理机制。从而可知,将形式要件、价款要件作为未登记不动产买受人执行异议处理机制的要件,以限缩该机制的适用范围并不合理。第五部分:旨在为完善未登记不动产买受人执行异议处理机制提供思考方向和解决路径。基于前述部分对未登记不动产买受人执行异议处理机制存在的问题和适用范围的探讨,通过明确该执行异议处理机制各个要件的应有之义、确定该处理机制的内部逻辑、修正部分执行要件以扩大适用,增设预告登记为消费者型买受人排除执行异议的要件,以健全未登记不动产买受人执行异议处理机制。