近年来，商业地产中由于购物中心利润空间的诱惑，其商业形式备受房地产开发商的青睐。从而导致全国各地的商业设施开发在2003年达到了历史新高，时至今天这股热潮依然未退，然而其表面喧闹的背后，许多亟待解决的问题也同时摆在了开发商的面前。面对竞争激烈的房地产市场，积极吸收国内外的先进理念，制定适合市场的权变开发原则，已经是开发商们不容置疑的突破瓶颈。众所周知企业的发展如果一味照搬别人的而没有自己的创新，最终给自己的企业带来的只能是不良的后果。商业地产项目开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现其利润，但是由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响也大，因此其风险很大。从而要求企业所处的环境与其经营模式要相互适应。 由于房地产业在新中国成立之后发展时间不长，商业地产的发展时间更短，有许多方面的问题还有待进一步的完善，在众多问题中，商业地产经营模式的选择越来越受到房地产开发商的重视。在国际上商业地产的经营模式中，大致为两大类，即出售产权和不出售产权的经营模式。不出售产权的经营模式是商业地产发展到成熟阶段的必然产物，它是发达资本主义国家，尤其是欧美国家商业地产中经常采用的模式。但是我国的商业地产出现也不过才十几年的时间，无论是商业地产开发商还是商业地产的开发环境还都没有达到成熟的阶段，采用这类经营模式会给商业地产的开发带来一定的困难。那么在我国现阶段商业地产发展还不完善的情况下，选择一个适合商业地产的经营模式就显得非常的重要。 虽然不出售产权的经营模式在我国很难得到直接地应用，但是它毕竟是商业地产经营模式发展的趋势，而且国外商业地产的操作实践和经验对于我国商业地产经营模式的选择有着很多借鉴之处。所以本文首先对国际上商业地产的发展情况作了介绍，又对国外商业地产经营模式的采用情况作了进一步的说明。同时对于国内在商业地产出现的五种模式的选择依据，及五种模式的优势和劣势进行了和阐述，这些对于一个具体的企业在经营模式的选择上都有一定的借鉴意义。 理论还要与实践相结合才能体现出它的研究意义，否则也只能是理论上研究。于是我选择了鲁能泰山广场项目作为研究的对象，在经营模式的选择上进行了理论结合实际的探讨。在研究了国内外商业地产经营模式的使用情况和国内出现的几种经营模式的优势、劣势之后，结合此项目和企业的自身情况，大胆地将不出售产权中的分零租赁不售产权的经营模式与出售产权中的整体租赁，出售产权的返租模式以七比三的比例有机地结合在一齐。由于这种模式还没有具体的企业在实践中操作过，所以风险也是在所难免的，本人又分析了这种组合经营模式所面临风险，并提出了风险的控制措施。此种组合的经营模式也是本文的创新之处。希望这种模式对于国内商业地产企业在经营环境不太完善的情况下有一定的借作用。