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摘 要：长期以来，城市老旧小区是城市管理和建设的薄弱环节，对老旧小区进行改造和治理，关系到人民群众的根本利益，是非常重要的民生工程。通过对渝碚路街道老旧小区改造的做法进行分析及归纳，以期为开展此项工作的类似地区提供借鉴。
关键词：旧城改造 老旧小区 治理 路径
随着城市发展进程的加快，老旧小区存在的诸多问题逐渐暴露出来，成为城市管理的难点。探索科学合理的老旧小区治理方式，对于从根本上改善现状，为居民创造和谐、稳定、祥和的居住环境，推进城市整体形象提升和城市健康发展有着重要的意义。本文中老旧小区是指建成于20世纪90年代以前，位于繁华都市核心经济圈周边、人口密集、历史久远、无物业管理的居民住宅小区。作为重庆都市功能核心区重要组成部分的沙坪坝区渝碚路街道，老旧社区问题特别突出，据统计辖区内老旧小区共有165栋，建筑面积达48.94万平方米。
一、现状及成因
1.住宅功能缺失及其成因。老旧小区房屋不同程度地存在屋面墙面渗水、道路破损、绿化不足、无公共照明、消防设施陈旧等住宅功能缺失问题，究其原因，一是房屋本身设计标准偏低，建设之初规划过于简单，基础设施和配套设施严重不足；二是房屋产权复杂混乱，老旧小区一般是单位联合开发修建，建成后分配给单位职工及家属居住，随着经济的发展，房屋产权有的仍属于单位，而有的已卖给职工；三是缺乏维修房屋的资金，由于距公房出售时间较久、单位多调整变化、产权人较多变更、各级房改办和相关单位未按住户所在楼栋设立台账等情况，导致公共维修基金使用不便，资金沉淀。
2.管理功能缺失及其成因。老旧小区内缺乏有效管理，居民结构多元，物业管理无序、环境卫生差、安全隐患多，已成为盗窃、赌博、吸毒等治安刑事案件高发区，治安状况比较糟糕。究其本质是社会管理方式的演变，原公房管理者与住户之间的管理与被管理的关系随着住房体制改革而终止，而新的物业管理企业与房屋所有权人之间的服务与被服务关系在大多数老旧小区中并未建立起来，建章立制加强管理等是无从谈起，过去由房管部门负责的房屋维修义务也随着产权的变更转移给了个人。
3.整体拆迁开发受限及其成因。重庆市从2008年开始实施危旧房改造工程，绝大部分1978年以前的房屋被成片拆迁改造。沙坪坝区共完成100余万平方米的危旧房改造任务，渝碚路街道共搬迁400余户，完成5.72万平方米的改造任务。街道辖区内现存老旧小区多被大中专学校、医院和开发楼盘切割呈长条状、点状分布，受规划道路红线、容积率、土地性质、老旧小区住户多等条件制约，高昂的开发成本使社会资本望而止步。
二、改造的对策及建议
1.以改造代替征收，完善住宅功能，提高房屋价值与居住品质。老旧小区整体拆迁开发，虽然可一劳永逸，彻底解决居住问题，但开发项目资金量需求大，建设周期长，征收过程复杂而艰巨，征收开发零散老旧小区成本高、难以形成经济规模效益。笔者建议对这样的老旧小区以就地改造的解决方式代替征收搬迁方式，其优势有二：一是就地改造的总体费用不高，以渝碚路街道已完成的4个老旧小區为例，改造总费用共90多万元，受益面达450户，户均费用约2000元。二是程序简便费时少，流程简单效率高。渝碚路街道用时18个月完成了4个老旧小区改造，且主要时间用于组建小区业委会和申请动用公共维修基金，在房管局、经信委、企业破产清算组之间奔波，理清资金账目，办理审批使用手续，耗时最长的1个老旧小区改造也仅用时9个月。
2.以需求为导向优化决策机制，拓宽群众参与渠道，实现资源下沉。老旧小区内居民户数众多，每户需求千差万别，每户情况各不相同，相机决策相当重要。各个老旧小区改造侧重点互不相同，有的以环境卫生为主，有的以更换维护公建设施为主，有的侧重治安安全隐患整治。因此， 应坚持“因势利导、因地制宜”的原则，充分考虑居民需求，根据居民的需求对不同的老旧小区制定不同改造方案，实行差异化改造。在改造动议、决策、实施、验收等环节，拓宽居民参与渠道，提高居民参与度，确保居民合理需求在改造过程中得到有益体现。
3.推进社区民主协商，从实现社会治理有效途径的角度深化对其改造的认识。
3.1坚持政府职能法定化、厘清界限，明确公私责任。在改造老旧小区过程中，必须坚持“谁产权谁负责、谁使用谁负责、谁受益谁负责”的原则，正确处理政府、产权单位、住户三者在老旧小区改造工作中的责任关系。公共设施部分，如地下管网、化粪池、楼道设施等，政府负有投入改造、后续维修、日常监督管理的责任；产权单位则对房屋配套设施、楼栋红线以内的配套环境负有管理责任；住户对自有设施（如雨棚、空调架、门窗等）和住户之间共有的公共部分承担直接责任。政府坚持只对涉及公共部分和存在安全隐患的问题进行整改，对住户自有设施存在安全隐患的，政府坚持采取只拆除不维修不恢复，最大限度防止出现“一次受不住、次次做让步”的尴尬局面。
3.2政府引导，自愿合作，实现政府与居民的双向互动。引导居民成立老旧小区业委会，努力实现政府和业委会之间的双向互动。坚持成熟一片改造一片的思路，成熟条件主要把握两点：一是上下互动，即上层决策与政策需求的合拍，改变单向“父爱主义”的思维模式，把有限公共财政资源实行广覆盖；二是左右共进，即有改造共同意愿，有持续管理服务能力与持续管理服务共同意愿。充分认识筹措改造资金的重要作用，它既是完成老旧小区项目改造的重要保障，更是凝心聚力的互动互利过程，在此过程中应始终坚持“三个一点”的原则——大修基金出一点、居民自筹一点、政府（街道）补贴一点，展示政府与居民齐心共建的决心。
3.3激发社会组织活力，坚持服务收费自愿，标准自定在改造老旧小区过程中，采取“点菜下单”式物管服务，立足住户需求，按照住户要求提供相应物业服务，主要住户有新增物管服务要求，业委会将走进每一户住户家中了解住户想法，收集住户意见，主要大部分住户同意新增服务，业委会就核算出新增服务每户需缴纳的费用，召开业主大会共同讨论，并报送社区备案，街道进行程序审核无问题后，业委会将新增服务进行公示，并将住户需缴纳的费用明细告知各住户。
4.创新党的群众工作方式，发挥服务型党组织作用。按照中央建设服务型党组织的要求，把服务群众、做群众工作作为基层党组织的核心任务和基层干部的根本职责，使基层党组织成为推动发展、服务群众、凝聚人心、促进和谐的坚强战斗堡垒。渝碚路街道坚持“支部建立在楼栋，党员服务在身边”，把党员组织起来，把居民调动起来；坚持做到党委领导、党员带头，哪个老旧小区有党员，就优先考虑把改造项目放在那里。因此，在改造向乐村156-160号、沙杨路57、59、61号时，坚持在社区大党委的领导下，在每个老旧小区动员3名党员志愿者成立楼栋党支部，进而在党支部和党员的带动下组建小区业委会。在老旧小区改造动议、决策、实施、验收等环节，老旧小区党支部始终起到引领和监督作用。在支部书记和支委的带领下，开展以“管好自家事、关心楼栋事、参与社区事”为主题的“家家共议、户户联动”老旧小区环境、文化、管理等系列建设活动，先后参与的党员有40多名，充分发挥党员在楼院管理中的引领作用。
三、结语
城市老旧小区的存在不但直接影响了城市形象，与现代化的城市格局不相融，而且严重影响到居民生活质量的提升和居住环境的改善，并已成为当前城市管理和信访稳定工作的突出问题。实施城市老旧小区改造治理已成为当前关注改善民生、提升城市整体管理水平、构建和谐社区的迫切现实需求。
参考文献：
[1]张承宏 穆冠霖. 城市老旧小区改造现状及难点与对策分析.宁波职业技术学院学报.2016.20（6）.
[2]傅泽华. 北京市老旧小区管理难题及对策研究——以丰台区为例. 城市建设理论研究2012（35）.
[3]闫明艳. 城市开放式老旧小区治理对策研究. 山东大学. 2015.
作者简介：姚懿，中共重庆市沙坪坝区委党校副校长，重庆师范大学管理学硕士。研究方向：管理学。
关键词：旧城改造 老旧小区 治理 路径
随着城市发展进程的加快，老旧小区存在的诸多问题逐渐暴露出来，成为城市管理的难点。探索科学合理的老旧小区治理方式，对于从根本上改善现状，为居民创造和谐、稳定、祥和的居住环境，推进城市整体形象提升和城市健康发展有着重要的意义。本文中老旧小区是指建成于20世纪90年代以前，位于繁华都市核心经济圈周边、人口密集、历史久远、无物业管理的居民住宅小区。作为重庆都市功能核心区重要组成部分的沙坪坝区渝碚路街道，老旧社区问题特别突出，据统计辖区内老旧小区共有165栋，建筑面积达48.94万平方米。
一、现状及成因
1.住宅功能缺失及其成因。老旧小区房屋不同程度地存在屋面墙面渗水、道路破损、绿化不足、无公共照明、消防设施陈旧等住宅功能缺失问题，究其原因，一是房屋本身设计标准偏低，建设之初规划过于简单，基础设施和配套设施严重不足；二是房屋产权复杂混乱，老旧小区一般是单位联合开发修建，建成后分配给单位职工及家属居住，随着经济的发展，房屋产权有的仍属于单位，而有的已卖给职工；三是缺乏维修房屋的资金，由于距公房出售时间较久、单位多调整变化、产权人较多变更、各级房改办和相关单位未按住户所在楼栋设立台账等情况，导致公共维修基金使用不便，资金沉淀。
2.管理功能缺失及其成因。老旧小区内缺乏有效管理，居民结构多元，物业管理无序、环境卫生差、安全隐患多，已成为盗窃、赌博、吸毒等治安刑事案件高发区，治安状况比较糟糕。究其本质是社会管理方式的演变，原公房管理者与住户之间的管理与被管理的关系随着住房体制改革而终止，而新的物业管理企业与房屋所有权人之间的服务与被服务关系在大多数老旧小区中并未建立起来，建章立制加强管理等是无从谈起，过去由房管部门负责的房屋维修义务也随着产权的变更转移给了个人。
3.整体拆迁开发受限及其成因。重庆市从2008年开始实施危旧房改造工程，绝大部分1978年以前的房屋被成片拆迁改造。沙坪坝区共完成100余万平方米的危旧房改造任务，渝碚路街道共搬迁400余户，完成5.72万平方米的改造任务。街道辖区内现存老旧小区多被大中专学校、医院和开发楼盘切割呈长条状、点状分布，受规划道路红线、容积率、土地性质、老旧小区住户多等条件制约，高昂的开发成本使社会资本望而止步。
二、改造的对策及建议
1.以改造代替征收，完善住宅功能，提高房屋价值与居住品质。老旧小区整体拆迁开发，虽然可一劳永逸，彻底解决居住问题，但开发项目资金量需求大，建设周期长，征收过程复杂而艰巨，征收开发零散老旧小区成本高、难以形成经济规模效益。笔者建议对这样的老旧小区以就地改造的解决方式代替征收搬迁方式，其优势有二：一是就地改造的总体费用不高，以渝碚路街道已完成的4个老旧小區为例，改造总费用共90多万元，受益面达450户，户均费用约2000元。二是程序简便费时少，流程简单效率高。渝碚路街道用时18个月完成了4个老旧小区改造，且主要时间用于组建小区业委会和申请动用公共维修基金，在房管局、经信委、企业破产清算组之间奔波，理清资金账目，办理审批使用手续，耗时最长的1个老旧小区改造也仅用时9个月。
2.以需求为导向优化决策机制，拓宽群众参与渠道，实现资源下沉。老旧小区内居民户数众多，每户需求千差万别，每户情况各不相同，相机决策相当重要。各个老旧小区改造侧重点互不相同，有的以环境卫生为主，有的以更换维护公建设施为主，有的侧重治安安全隐患整治。因此， 应坚持“因势利导、因地制宜”的原则，充分考虑居民需求，根据居民的需求对不同的老旧小区制定不同改造方案，实行差异化改造。在改造动议、决策、实施、验收等环节，拓宽居民参与渠道，提高居民参与度，确保居民合理需求在改造过程中得到有益体现。
3.推进社区民主协商，从实现社会治理有效途径的角度深化对其改造的认识。
3.1坚持政府职能法定化、厘清界限，明确公私责任。在改造老旧小区过程中，必须坚持“谁产权谁负责、谁使用谁负责、谁受益谁负责”的原则，正确处理政府、产权单位、住户三者在老旧小区改造工作中的责任关系。公共设施部分，如地下管网、化粪池、楼道设施等，政府负有投入改造、后续维修、日常监督管理的责任；产权单位则对房屋配套设施、楼栋红线以内的配套环境负有管理责任；住户对自有设施（如雨棚、空调架、门窗等）和住户之间共有的公共部分承担直接责任。政府坚持只对涉及公共部分和存在安全隐患的问题进行整改，对住户自有设施存在安全隐患的，政府坚持采取只拆除不维修不恢复，最大限度防止出现“一次受不住、次次做让步”的尴尬局面。
3.2政府引导，自愿合作，实现政府与居民的双向互动。引导居民成立老旧小区业委会，努力实现政府和业委会之间的双向互动。坚持成熟一片改造一片的思路，成熟条件主要把握两点：一是上下互动，即上层决策与政策需求的合拍，改变单向“父爱主义”的思维模式，把有限公共财政资源实行广覆盖；二是左右共进，即有改造共同意愿，有持续管理服务能力与持续管理服务共同意愿。充分认识筹措改造资金的重要作用，它既是完成老旧小区项目改造的重要保障，更是凝心聚力的互动互利过程，在此过程中应始终坚持“三个一点”的原则——大修基金出一点、居民自筹一点、政府（街道）补贴一点，展示政府与居民齐心共建的决心。
3.3激发社会组织活力，坚持服务收费自愿，标准自定在改造老旧小区过程中，采取“点菜下单”式物管服务，立足住户需求，按照住户要求提供相应物业服务，主要住户有新增物管服务要求，业委会将走进每一户住户家中了解住户想法，收集住户意见，主要大部分住户同意新增服务，业委会就核算出新增服务每户需缴纳的费用，召开业主大会共同讨论，并报送社区备案，街道进行程序审核无问题后，业委会将新增服务进行公示，并将住户需缴纳的费用明细告知各住户。
4.创新党的群众工作方式，发挥服务型党组织作用。按照中央建设服务型党组织的要求，把服务群众、做群众工作作为基层党组织的核心任务和基层干部的根本职责，使基层党组织成为推动发展、服务群众、凝聚人心、促进和谐的坚强战斗堡垒。渝碚路街道坚持“支部建立在楼栋，党员服务在身边”，把党员组织起来，把居民调动起来；坚持做到党委领导、党员带头，哪个老旧小区有党员，就优先考虑把改造项目放在那里。因此，在改造向乐村156-160号、沙杨路57、59、61号时，坚持在社区大党委的领导下，在每个老旧小区动员3名党员志愿者成立楼栋党支部，进而在党支部和党员的带动下组建小区业委会。在老旧小区改造动议、决策、实施、验收等环节，老旧小区党支部始终起到引领和监督作用。在支部书记和支委的带领下，开展以“管好自家事、关心楼栋事、参与社区事”为主题的“家家共议、户户联动”老旧小区环境、文化、管理等系列建设活动，先后参与的党员有40多名，充分发挥党员在楼院管理中的引领作用。
三、结语
城市老旧小区的存在不但直接影响了城市形象，与现代化的城市格局不相融，而且严重影响到居民生活质量的提升和居住环境的改善，并已成为当前城市管理和信访稳定工作的突出问题。实施城市老旧小区改造治理已成为当前关注改善民生、提升城市整体管理水平、构建和谐社区的迫切现实需求。
参考文献：
[1]张承宏 穆冠霖. 城市老旧小区改造现状及难点与对策分析.宁波职业技术学院学报.2016.20（6）.
[2]傅泽华. 北京市老旧小区管理难题及对策研究——以丰台区为例. 城市建设理论研究2012（35）.
[3]闫明艳. 城市开放式老旧小区治理对策研究. 山东大学. 2015.
作者简介：姚懿，中共重庆市沙坪坝区委党校副校长，重庆师范大学管理学硕士。研究方向：管理学。