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摘 要：伴随着我国社会主义市场经济的发展，上市公司已经成为经济市场上不可或缺的重要一部分。本文选择以房地产行业为例，通过实证研究的方式对上市公司资本结构对企业价值可能的影响进行了分析，并从上市公司本身和市场政府角度为优化上市公司资本结构提出了建议，建立有利于上市公司发展的制度，以期望降低企业的综合资本成本，通过提高企业的盈利能力和偿债能力提升企业价值。
关键词：房地产上市公司；资本结构；企业价值；影响因素；完善对策
一、上市公司资本结构及企业价值的理论综述
我国从1994年开始进行对资本结构的研究，集中对两方面问题的解决提供实践依据，一是公司融资渠道单一问题，二是负债过高而产生的不良债务问题，目的是为改善当时公司负债率过高的资本结构寻找有效方法。随着我国深化经济的改革，我国经济形态逐渐从计划经济向市场经济转型，并发展成符合我国国情，兼具有中国特色的社会主义市场经济，这种一开始定位计划经济的研究再面对当今的国内经济发展形势出现的问题就明显失去了指导意义。
国内专家学者逐渐在经济改革中认识到这一问题，并开始了针对中国特色社会主义的资本结构理论研究，使我国经济学近期有关资本结构的理论飞速发展。这其中肖作平学者采用的是动态面板数据计量方法，证明了宏观经济因素是影响公司资本结构的诸多因素之一，并从数据理论方面对决定公司资本结构的财务杠杆效应做出了相关的分析，得出结论公司规模与财务杠杆负相关，资产流动性和企业现金流量则与财务杠杆正相关，为公司选择负债作为企业融资主要来源的研究做出了重大贡献。马群学者指出，企业的资本成本很大程度上是由公司的资本结构所决定的，股东和管理者在决策时也要依赖对资本成本的考虑，资本成本的高低不仅决定公司选择什么样的融资途径会给企业带来的经济效益的多少，是投资者所要求的必要报酬率，更决定了公司获得资金后开展进一步的生产经营、投资活动、股利分配等一系列活动，因此，对企业资本结构的优化可以保证企业筹资和投资环节的顺利进行，避免财务和经营危机。
相较于国内，国外专家学者对该领域的理论研究较早。从1958年莫迪格利安尼（Modigliani）和米勒（Miller）提出MM理论，标志着国外对资本结构理论研究的开始，到随后又出现的权衡理论等理论。到20世纪70年代，学者又进一步开始从微观角度开展对公司资本结构的研究，在负债的成本当中新加入了代理成本、财务困境成本和非负债收益损失等，出现了新的权衡理论。
经济发展进入21世纪后，经济学家们逐渐发现早期理论仅考虑微观方面有诸多不足之处，开始在以MM理论为主导的资本结构理论中加入宏观和行业因素。甚至国家性质和国情也成为学者关注的新焦点，英国的J.Chen就认识到西方模式并不是适用于每一个国家，例如在我国，企业的杠杆作用就受重大的制度差异和银行部门的金融约束。随着学者对影响公司资本结构的所有因素的越来越全面的考虑，对资本结构的理论会发展到一个新的高度进入另一个发展时期。
尽管国内和国外学者对资本结构进行了大量理论及实证研究，至今仍然存在一些未能得到很好解决的分歧。关于资本结构问题的研究始于20世纪50年代，当时的主流思想MM理论假设了在一定的条件下，企业所采用的融资方式即资本结构不对企业价值产生实质影响。然而在实际现实中无法实现MM理论过于理想化的假设条件，使得客观存在的企业选择资本结构的行为无法使用该理论的结论解释。从而产生了对资本结构理论的研究，研究上市公司筹集资金额的各种来源及比例关系，深入分析资本结构与企业融资成本、公司价值的相互关系。
二、上市公司资本结构对企业价值的影响——以房地产行业为例
（一）房地产上市公司发展及资本结构现状
房地产企业作为我国经济发展的龙头企业，在过去的二十年里获得了飞速发展。随着近几年“炒房团”的出现，房地产除了满足人们日常生活需要外，还肩负起了投资的重要作用，房地产行业出现了明显的供不应求，房地产市场一再升温。在全球房地产行业发展一片大好的势头下，2008年美国房地产经济的泡沫破灭不仅造成对美国经济的重创，掀起了全球经济危机的风暴，同时也给我国房地产行业敲响了警钟，政府开始重视对房地产企业的监管和控制，房价同时受到市场和政府宏观调控的双重影响。总的说来，近年来，我国房地产进入平稳发展阶段，房地产企业的数量稳步增加，组成结构基本保持不变，销售额总体呈上升态势。总的说来，我国房地产行业主要有三项特点：一是资金需求大，资金循环周期长；二是产业链长，设计的其他相关行业数目多且关联度大；三是受国家宏观调控的影响大。
1.房地产上市公司的资金来源。
由上表数据，我们不难得出，我国房地产上市公司的资金主要来源是贷款、自筹资金和其他资金，对外资的利用明显不足，而包括贷款、自筹资金和其他资金的三大资金来源实质上主要依靠的是我国的各个国有和商业银行，融资渠道单一，吸收投资能力不强。我国的房地产行业发展目前仍存在有不少弊端，包括国内和国外的投资者对房地产行业的投资还是谨慎的态度，房地产企业应该国家政府帮助下，实现融资渠道的多样化，来化解由于资金周转时间长、财务风险大、经营风险大、资金来源单一所造成的诸多投资风险，使房地产企业发展更加健全。
2.房地产上市公司的资本结构。本文中对资本结构的衡量主要采取的是资产负债率指标，通过计算房地产上市公司公布的其负债占其总资产的比率，评价房地产上市公司资本结构现状。
由上面所列示的图表反映可知，我国房地产上市公司的资产负债率大多数集中在60%-70%和70%-80%两个区间，2013年绝大部分房地产上市公司的企业负债在占总资产中占很大的比例，远远高于所有者权益。
（二）房地产上市公司资本结构与企业价值的关系
1.基本假设。假设1：负债比率与企业价值负相关；假设2：股权集中度与企业价值负相关。 2.样本选取及数据来源。本文研究的样本选择了60家具有代表性、数据公开的主要房地产上市公司，并选择了其2010-2013近三年公布在中国经济研究数据库的财务数据便于进行对比分析，确保了分析数据的有用性和可靠性。
3.指标及度量方式。本文选择净资产收益率作为衡量指标，该指标反映了投资者投资一单位的资金有可能获得的收益和为企业创造的财富，是企业管理者和投资者共同关注的经济指标，具有较强的研究价值。并且相较于传统研究中经常使用的托宾Q值指标，去除了因为我国资本市场发展还不完善而导致的每股资产净值很难准确表现企业价值的因素，更符合本文结合中国经济特色和时代特色的发展要求。
净资产收益率=净利润/（报告期初股东权益十报告期末股东权益）*100%
TQ=[股票价格*流通股股数十每股净资产*非流通股股数]/资产账面价值
4.统计检验及结构分析。
（1）资产负债率与企业价值负相关。房地产上市公司过度地采用负债作为企业的融资方式，会导致企业因为不断需要偿还的债务而使企业现金过多地流出。虽然企业借款利息具有利息税盾的效果，但根据权衡理论，企业利息收益和企业破产成本两因素之和进行资本结构衡量，我国房地产企业负债比率已经严重超标，加之企业经营管理制度不完善，许多企业在负债率较高情况下盲目投资，甚至部分企业的负债水平已经高达资不抵债，也仍然没有改善公司资本结构还在继续生产经营。
（2）流动负债比率与企业价值负相关。高的流动负债虽然相较于长期负债利率较低，但是其较短的还款期限也使企业面临较大的偿债压力，财务风险增加，不利于企业价值的增加。
（3）股权结构与企业价值的关系。股权集中度与企业价值负相关，上市公司的股权越集中，企业价值越低。根据前文图表所示，我国房地产很多企业的股权集中于前十位大股东手中，部分企业集中在一个大股东手中，而且国有股是主要控股的房地产上市公司也不在少数。房地产企业在决定重大事项的生产经营决策和企业股东大会上，往往都是由少数几个人来做决定，很难顾及其他中小股东和企业整体利益。而作为为大多数利益考虑的企业高管又很少持有公司的股权，不可避免地使公司高管无法实现利益的制衡，做出只服务大股东的经营决策，造成企业整体利益下降。
（三）房地产上市公司资本结构现状对企业价值的影响
1.房地产上市公司资产负债率对企业价值的影响。根据数据统计，我国目前绝大多数的房地产上市公司的每单位资产所带来的息税前利润略高于商业银行的年贷款利率，在全部房地产上市公司中，超过60%的上市公司的资产息税前利润率高于商业银行的贷款年利率，在这些房地产上市公司中有大约75%公司的资产负债率低于50%。相反，在平均资产利润率低于商业银行贷款年利率的房地产上市公司中，只有50%的公司资产负债率低于50%。这指出了我国房地产行业的大多数上市公司的资本结构不合理，有相当一部分盈利能力强的公司负债占总资产的比例不足，放弃了负债可能带来的杠杆效益，而同时又有另一部分的房地产上市公司不顾其较弱的盈利能力而持有过高的资产负债率，这样反而会增加企业财务和经营风险，增加了企业的财务危机成本，不利于企业价值的扩大。
2.房地产上市公司投资报酬率对企业价值的影响。作为以获得收益为主要目标的投资者，房地产上市公司的投资报酬率越高意味着投资者投资相同的资金可以为其创造更大的收益，那么该上市公司的价值也就越高。其中，投资回报率是影响公司资本结构的重要因素，合理的资本结构可以降低企业的财务风险和成本，相应地就会提高企业的资本报酬率，并且随着企业负债比例的提升，也会增加预期每股收益的风险，不利于实现企业价值。
3.房地产上市公司投资偏好对企业价值的影响。房地产上市公司之所以选择上市的一个重要原因是通过发行股票进行融资，我国房地产上市公司不可避免的具有我国上市公司所普遍具有在融资方式选择上的股权融资偏好，总的概括起来其顺序表现为股权融资、短期债务融资、长期债务融资优先，最后考虑到的才是企业内部融资。这种盲目的对债务融资的倾向，而忽略了股权在长期融资中担任的重要决策，不仅加大了融资成本，而且过度的股权融资还会导致资本的使用效率的下降，不利于实现对经营者的约束和代理成本的降低，是企业在实现价值最大化道路上的主要障碍。
三、完善上市公司资本结构，提高企业价值的对策与选择
（一）从上市公司角度出发的建议
1.结合公司行业特征和宏观经济状况。所谓最优的房地产上市公司资本结构并不是一成不变的，根据上市公司所在的行业不同、所处的时期不同、经济背景的不同，在对资本结构进行优化中，应该综合考虑上市公司的行业特征以及宏观经济状况，例如国家的利率、通货膨胀水平、货币政策、投资优惠政策等诸多因素，时时对公司资本结构进行评估和优化。
2.结合本上市公司的特点来考虑资本构成情况。在依照上市公司整体和行业特色后，还要考虑的就是房地产上市公司具体的财务和经营状况，例如房地产上市公司的公司规模，总资产的数额、子公司的数量、销售的营业额等都是公司规模的体现，规模较大的公司，资产中的负债比率可以相对高一些。例如公司的资产构成及其流动性，当上市公司的固定资产比重较大，就可以考虑适当增加长期负债的比例，上市公司的存货较多的，则要更多地使用短期负债作为融资的重要选择，上市公司的资产流动性越强，说明股东和债券人之间的利益冲突是强大的，通过降低负债比例可以有效地维护债权人的利益。
3.对房地产上市公司内部的股权结构进行改革，优化公司股权治理结构。改变目前房地产行业国有股比例过高以及“一股独大”的现状，为房地产上司公司保证充足的资金来源。但是过度分散的股权结构也是不可取的，适当的股权集中有利于提高企业财务绩效，降低代理成本，实现企业价值。
4.扩大融资渠道，改变融资模式。对单一的融资渠道进行扩大，增加对外部投资的吸收，适当降低现在房地产上市公司过高短期负债在负债总额中的比重，提高企业信用，多使用长期负债作为负债融资的主要方式，减少还款压力并通过长期借贷的风险使债权人更积极地参与公司的日常治理。 5.提高企业盈利水平，扩大企业内部融资。对于房地产开发企业来说，想要实现内部融资，必须先保证企业有较高水平的盈利能力。首先应该有正确的管理决策，确保营业收入的长期稳定和现金流的充足，加快项目开发周期可以提高现金回收能力，加强对项目发展进程的督促和促进己完工现房的销售，对开发的商业现房分类管理，采用多样的租售策略，加快库存现房的销售，加速项目资金的循环周转。
（二）从政府角度出发的建议
1.公司融资方式多元化扩展，建设多层次的融资体系。发展债券市场，鼓励债券的发行，从政策、法规角度为企业利用债券融资创造良好的环境。可以加大对房地产基金的投入，动员社会全体的力量通过募集社会闲散资金投资于房地产行业，既开拓了一条理财渠道，有利于资金集约效应的实现促进国民经济的发展，又可以为房地产上市企业拓宽融资渠道降低融资风险，面向发展形成一个以债券融资为主，股权融资为辅的新的房地产上市公司融资模式。
2.发展资本市场，推动中国特色社会主义经济的发展。发展健全的资本市场作为上市公司投资的重要场所能够为上市公司资金的筹集提供多样的渠道和保证，发展股票和债券市场，发展金融投资，使我国的资本市场发展到一个新的高度，降低上市公司融资和经营风险，缓解房地产上市公司资金不足的缺点。
3.完善房地产上市公司相关的法律制度。完善房地产上市公司发行债券、企业债券管理、证券投资，提高证券市场的监督强度，建立完善而系统的保护中小股东权益的法律制度，提高法律的可操作性、经济性，提高房地产上市公司自觉遵守法律法规的意识。
4.规范现代企业制度，完善公司治理结构。第一，规范股东大会、董事会、总经理的生成机制达到互相制衡的管理目的；第二，减少国有股的持股比例，加大流通股的比例，将股权从政府手中放归与广大中小投资者；三是建立有效的内部控制和监督体系，加强对房地产上市公司的决策监督，促进企业规范运作。（作者单位：南京审计学院）
参考文献：
[1] 葛红玲，莫淑.我国房地产企业资本结构特征及影响因素实证分析——以上市公司为例[J].黄海学术论坛，2010（01）：264-284.
[2] 虎恩波.我国房地产行业上市公司资本结构对企业价值影响的实证研究[D].西南财经大学，2011.
[3] 徐莎.中国上市公司资本结构行业间差异的实证研究[J].特区经济，2010（08）：117-118.
[4] 陈慧欣，王斌.中国房地产上市公司资本结构研究[J].经济研究导刊，2012（35）：122-124.
[5] 于晓菲.上市公司资本结构对企业价值的影响及对策[J].现代商业，2013（06）：59-60.
[6] 冷薇薇，陈向明.我国房地产上市公司资本结构影响因素的实证分析[J].地方财政研究，2013（1）：71-75
关键词：房地产上市公司；资本结构；企业价值；影响因素；完善对策
一、上市公司资本结构及企业价值的理论综述
我国从1994年开始进行对资本结构的研究，集中对两方面问题的解决提供实践依据，一是公司融资渠道单一问题，二是负债过高而产生的不良债务问题，目的是为改善当时公司负债率过高的资本结构寻找有效方法。随着我国深化经济的改革，我国经济形态逐渐从计划经济向市场经济转型，并发展成符合我国国情，兼具有中国特色的社会主义市场经济，这种一开始定位计划经济的研究再面对当今的国内经济发展形势出现的问题就明显失去了指导意义。
国内专家学者逐渐在经济改革中认识到这一问题，并开始了针对中国特色社会主义的资本结构理论研究，使我国经济学近期有关资本结构的理论飞速发展。这其中肖作平学者采用的是动态面板数据计量方法，证明了宏观经济因素是影响公司资本结构的诸多因素之一，并从数据理论方面对决定公司资本结构的财务杠杆效应做出了相关的分析，得出结论公司规模与财务杠杆负相关，资产流动性和企业现金流量则与财务杠杆正相关，为公司选择负债作为企业融资主要来源的研究做出了重大贡献。马群学者指出，企业的资本成本很大程度上是由公司的资本结构所决定的，股东和管理者在决策时也要依赖对资本成本的考虑，资本成本的高低不仅决定公司选择什么样的融资途径会给企业带来的经济效益的多少，是投资者所要求的必要报酬率，更决定了公司获得资金后开展进一步的生产经营、投资活动、股利分配等一系列活动，因此，对企业资本结构的优化可以保证企业筹资和投资环节的顺利进行，避免财务和经营危机。
相较于国内，国外专家学者对该领域的理论研究较早。从1958年莫迪格利安尼（Modigliani）和米勒（Miller）提出MM理论，标志着国外对资本结构理论研究的开始，到随后又出现的权衡理论等理论。到20世纪70年代，学者又进一步开始从微观角度开展对公司资本结构的研究，在负债的成本当中新加入了代理成本、财务困境成本和非负债收益损失等，出现了新的权衡理论。
经济发展进入21世纪后，经济学家们逐渐发现早期理论仅考虑微观方面有诸多不足之处，开始在以MM理论为主导的资本结构理论中加入宏观和行业因素。甚至国家性质和国情也成为学者关注的新焦点，英国的J.Chen就认识到西方模式并不是适用于每一个国家，例如在我国，企业的杠杆作用就受重大的制度差异和银行部门的金融约束。随着学者对影响公司资本结构的所有因素的越来越全面的考虑，对资本结构的理论会发展到一个新的高度进入另一个发展时期。
尽管国内和国外学者对资本结构进行了大量理论及实证研究，至今仍然存在一些未能得到很好解决的分歧。关于资本结构问题的研究始于20世纪50年代，当时的主流思想MM理论假设了在一定的条件下，企业所采用的融资方式即资本结构不对企业价值产生实质影响。然而在实际现实中无法实现MM理论过于理想化的假设条件，使得客观存在的企业选择资本结构的行为无法使用该理论的结论解释。从而产生了对资本结构理论的研究，研究上市公司筹集资金额的各种来源及比例关系，深入分析资本结构与企业融资成本、公司价值的相互关系。
二、上市公司资本结构对企业价值的影响——以房地产行业为例
（一）房地产上市公司发展及资本结构现状
房地产企业作为我国经济发展的龙头企业，在过去的二十年里获得了飞速发展。随着近几年“炒房团”的出现，房地产除了满足人们日常生活需要外，还肩负起了投资的重要作用，房地产行业出现了明显的供不应求，房地产市场一再升温。在全球房地产行业发展一片大好的势头下，2008年美国房地产经济的泡沫破灭不仅造成对美国经济的重创，掀起了全球经济危机的风暴，同时也给我国房地产行业敲响了警钟，政府开始重视对房地产企业的监管和控制，房价同时受到市场和政府宏观调控的双重影响。总的说来，近年来，我国房地产进入平稳发展阶段，房地产企业的数量稳步增加，组成结构基本保持不变，销售额总体呈上升态势。总的说来，我国房地产行业主要有三项特点：一是资金需求大，资金循环周期长；二是产业链长，设计的其他相关行业数目多且关联度大；三是受国家宏观调控的影响大。
1.房地产上市公司的资金来源。
由上表数据，我们不难得出，我国房地产上市公司的资金主要来源是贷款、自筹资金和其他资金，对外资的利用明显不足，而包括贷款、自筹资金和其他资金的三大资金来源实质上主要依靠的是我国的各个国有和商业银行，融资渠道单一，吸收投资能力不强。我国的房地产行业发展目前仍存在有不少弊端，包括国内和国外的投资者对房地产行业的投资还是谨慎的态度，房地产企业应该国家政府帮助下，实现融资渠道的多样化，来化解由于资金周转时间长、财务风险大、经营风险大、资金来源单一所造成的诸多投资风险，使房地产企业发展更加健全。
2.房地产上市公司的资本结构。本文中对资本结构的衡量主要采取的是资产负债率指标，通过计算房地产上市公司公布的其负债占其总资产的比率，评价房地产上市公司资本结构现状。
由上面所列示的图表反映可知，我国房地产上市公司的资产负债率大多数集中在60%-70%和70%-80%两个区间，2013年绝大部分房地产上市公司的企业负债在占总资产中占很大的比例，远远高于所有者权益。
（二）房地产上市公司资本结构与企业价值的关系
1.基本假设。假设1：负债比率与企业价值负相关；假设2：股权集中度与企业价值负相关。 2.样本选取及数据来源。本文研究的样本选择了60家具有代表性、数据公开的主要房地产上市公司，并选择了其2010-2013近三年公布在中国经济研究数据库的财务数据便于进行对比分析，确保了分析数据的有用性和可靠性。
3.指标及度量方式。本文选择净资产收益率作为衡量指标，该指标反映了投资者投资一单位的资金有可能获得的收益和为企业创造的财富，是企业管理者和投资者共同关注的经济指标，具有较强的研究价值。并且相较于传统研究中经常使用的托宾Q值指标，去除了因为我国资本市场发展还不完善而导致的每股资产净值很难准确表现企业价值的因素，更符合本文结合中国经济特色和时代特色的发展要求。
净资产收益率=净利润/（报告期初股东权益十报告期末股东权益）*100%
TQ=[股票价格*流通股股数十每股净资产*非流通股股数]/资产账面价值
4.统计检验及结构分析。
（1）资产负债率与企业价值负相关。房地产上市公司过度地采用负债作为企业的融资方式，会导致企业因为不断需要偿还的债务而使企业现金过多地流出。虽然企业借款利息具有利息税盾的效果，但根据权衡理论，企业利息收益和企业破产成本两因素之和进行资本结构衡量，我国房地产企业负债比率已经严重超标，加之企业经营管理制度不完善，许多企业在负债率较高情况下盲目投资，甚至部分企业的负债水平已经高达资不抵债，也仍然没有改善公司资本结构还在继续生产经营。
（2）流动负债比率与企业价值负相关。高的流动负债虽然相较于长期负债利率较低，但是其较短的还款期限也使企业面临较大的偿债压力，财务风险增加，不利于企业价值的增加。
（3）股权结构与企业价值的关系。股权集中度与企业价值负相关，上市公司的股权越集中，企业价值越低。根据前文图表所示，我国房地产很多企业的股权集中于前十位大股东手中，部分企业集中在一个大股东手中，而且国有股是主要控股的房地产上市公司也不在少数。房地产企业在决定重大事项的生产经营决策和企业股东大会上，往往都是由少数几个人来做决定，很难顾及其他中小股东和企业整体利益。而作为为大多数利益考虑的企业高管又很少持有公司的股权，不可避免地使公司高管无法实现利益的制衡，做出只服务大股东的经营决策，造成企业整体利益下降。
（三）房地产上市公司资本结构现状对企业价值的影响
1.房地产上市公司资产负债率对企业价值的影响。根据数据统计，我国目前绝大多数的房地产上市公司的每单位资产所带来的息税前利润略高于商业银行的年贷款利率，在全部房地产上市公司中，超过60%的上市公司的资产息税前利润率高于商业银行的贷款年利率，在这些房地产上市公司中有大约75%公司的资产负债率低于50%。相反，在平均资产利润率低于商业银行贷款年利率的房地产上市公司中，只有50%的公司资产负债率低于50%。这指出了我国房地产行业的大多数上市公司的资本结构不合理，有相当一部分盈利能力强的公司负债占总资产的比例不足，放弃了负债可能带来的杠杆效益，而同时又有另一部分的房地产上市公司不顾其较弱的盈利能力而持有过高的资产负债率，这样反而会增加企业财务和经营风险，增加了企业的财务危机成本，不利于企业价值的扩大。
2.房地产上市公司投资报酬率对企业价值的影响。作为以获得收益为主要目标的投资者，房地产上市公司的投资报酬率越高意味着投资者投资相同的资金可以为其创造更大的收益，那么该上市公司的价值也就越高。其中，投资回报率是影响公司资本结构的重要因素，合理的资本结构可以降低企业的财务风险和成本，相应地就会提高企业的资本报酬率，并且随着企业负债比例的提升，也会增加预期每股收益的风险，不利于实现企业价值。
3.房地产上市公司投资偏好对企业价值的影响。房地产上市公司之所以选择上市的一个重要原因是通过发行股票进行融资，我国房地产上市公司不可避免的具有我国上市公司所普遍具有在融资方式选择上的股权融资偏好，总的概括起来其顺序表现为股权融资、短期债务融资、长期债务融资优先，最后考虑到的才是企业内部融资。这种盲目的对债务融资的倾向，而忽略了股权在长期融资中担任的重要决策，不仅加大了融资成本，而且过度的股权融资还会导致资本的使用效率的下降，不利于实现对经营者的约束和代理成本的降低，是企业在实现价值最大化道路上的主要障碍。
三、完善上市公司资本结构，提高企业价值的对策与选择
（一）从上市公司角度出发的建议
1.结合公司行业特征和宏观经济状况。所谓最优的房地产上市公司资本结构并不是一成不变的，根据上市公司所在的行业不同、所处的时期不同、经济背景的不同，在对资本结构进行优化中，应该综合考虑上市公司的行业特征以及宏观经济状况，例如国家的利率、通货膨胀水平、货币政策、投资优惠政策等诸多因素，时时对公司资本结构进行评估和优化。
2.结合本上市公司的特点来考虑资本构成情况。在依照上市公司整体和行业特色后，还要考虑的就是房地产上市公司具体的财务和经营状况，例如房地产上市公司的公司规模，总资产的数额、子公司的数量、销售的营业额等都是公司规模的体现，规模较大的公司，资产中的负债比率可以相对高一些。例如公司的资产构成及其流动性，当上市公司的固定资产比重较大，就可以考虑适当增加长期负债的比例，上市公司的存货较多的，则要更多地使用短期负债作为融资的重要选择，上市公司的资产流动性越强，说明股东和债券人之间的利益冲突是强大的，通过降低负债比例可以有效地维护债权人的利益。
3.对房地产上市公司内部的股权结构进行改革，优化公司股权治理结构。改变目前房地产行业国有股比例过高以及“一股独大”的现状，为房地产上司公司保证充足的资金来源。但是过度分散的股权结构也是不可取的，适当的股权集中有利于提高企业财务绩效，降低代理成本，实现企业价值。
4.扩大融资渠道，改变融资模式。对单一的融资渠道进行扩大，增加对外部投资的吸收，适当降低现在房地产上市公司过高短期负债在负债总额中的比重，提高企业信用，多使用长期负债作为负债融资的主要方式，减少还款压力并通过长期借贷的风险使债权人更积极地参与公司的日常治理。 5.提高企业盈利水平，扩大企业内部融资。对于房地产开发企业来说，想要实现内部融资，必须先保证企业有较高水平的盈利能力。首先应该有正确的管理决策，确保营业收入的长期稳定和现金流的充足，加快项目开发周期可以提高现金回收能力，加强对项目发展进程的督促和促进己完工现房的销售，对开发的商业现房分类管理，采用多样的租售策略，加快库存现房的销售，加速项目资金的循环周转。
（二）从政府角度出发的建议
1.公司融资方式多元化扩展，建设多层次的融资体系。发展债券市场，鼓励债券的发行，从政策、法规角度为企业利用债券融资创造良好的环境。可以加大对房地产基金的投入，动员社会全体的力量通过募集社会闲散资金投资于房地产行业，既开拓了一条理财渠道，有利于资金集约效应的实现促进国民经济的发展，又可以为房地产上市企业拓宽融资渠道降低融资风险，面向发展形成一个以债券融资为主，股权融资为辅的新的房地产上市公司融资模式。
2.发展资本市场，推动中国特色社会主义经济的发展。发展健全的资本市场作为上市公司投资的重要场所能够为上市公司资金的筹集提供多样的渠道和保证，发展股票和债券市场，发展金融投资，使我国的资本市场发展到一个新的高度，降低上市公司融资和经营风险，缓解房地产上市公司资金不足的缺点。
3.完善房地产上市公司相关的法律制度。完善房地产上市公司发行债券、企业债券管理、证券投资，提高证券市场的监督强度，建立完善而系统的保护中小股东权益的法律制度，提高法律的可操作性、经济性，提高房地产上市公司自觉遵守法律法规的意识。
4.规范现代企业制度，完善公司治理结构。第一，规范股东大会、董事会、总经理的生成机制达到互相制衡的管理目的；第二，减少国有股的持股比例，加大流通股的比例，将股权从政府手中放归与广大中小投资者；三是建立有效的内部控制和监督体系，加强对房地产上市公司的决策监督，促进企业规范运作。（作者单位：南京审计学院）
参考文献：
[1] 葛红玲，莫淑.我国房地产企业资本结构特征及影响因素实证分析——以上市公司为例[J].黄海学术论坛，2010（01）：264-284.
[2] 虎恩波.我国房地产行业上市公司资本结构对企业价值影响的实证研究[D].西南财经大学，2011.
[3] 徐莎.中国上市公司资本结构行业间差异的实证研究[J].特区经济，2010（08）：117-118.
[4] 陈慧欣，王斌.中国房地产上市公司资本结构研究[J].经济研究导刊，2012（35）：122-124.
[5] 于晓菲.上市公司资本结构对企业价值的影响及对策[J].现代商业，2013（06）：59-60.
[6] 冷薇薇，陈向明.我国房地产上市公司资本结构影响因素的实证分析[J].地方财政研究，2013（1）：71-75