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【摘 要】 房地产行业是关系国计民生的一项重要事业，我国也致力于推进房地产金融的发展。现如今，房地产金融搞得风生水起，加快房地产金融创新也已经成为房地产金融领域的首要任务，但不得不说，我国房地产金融创新的整体质量不佳，创新过程当中的问题突出且迟迟未能得到妥善解决，为了尽快解决上述问题，本文从房地产金融创新的功能入手，围绕该功能阐明了房地产金融创新的一系列问题，具有较强的现实意义。
【关键词】 房地产金融 金融创新 解决对策
一、房地产金融创新的功能分析
（一）推进资金流通。房地产金融创新为消费者带来了更多品类的金融产品和金融服务，也降低了进入房地产金融领域的门槛，这样为消费者带来了更多选择，提升了服务品质，同时，也能吸引那些消费层次较低的消费者，扩大受众范围。当消费者的选择权更多或者有更多的消费者进入房地产金融市场时，房地产金融市场会变得更加活跃，资金流通自然更加通畅、快速，市场繁荣度也会相应提升。
（二）促进风险降低。随着时代的发展进步，科技与信息成为各行各业的必需品。房地产金融作为国民经济金融的重要角色自然也不能固步自封，相反，房地产金融创新还要用大量的、最新的信息科学技术武装自己。正是因为房地产金融创新的科技含量高，所以其能够推进房地产金融业科学运转、正确运营，也无形中使得房地产内部潜在的信用风险、价格风险得到遏制。另一方面，房地产金融创新意味着不合时宜的金融产品、金融服务会被革除，而这些老旧产品内部隐含的风险往往最多，及时革除恰好能及时遏制这些风险蔓延。同时，房地产金融创新也意味着现代化的金融产品源源不断到来，这些大量的新产品将会稀释金融风险，分担原来的金融风险。
（三）提升社会福利水平。房地产金融创新的重要功能就是能提升社会福利水平，这也是房地产金融创新的独特之处。房地产金融创新的目的之一就是为消费者提供更多样化的金融产品和更优质的金融服务，所以说，房地产金融创新的这一优势能够拉动消费增长，为整个社会创收，社会总体经济实力提升后社会福利自然提升，而社会福利提升后一些消费者又会购买房地产金融产品，如此便形成了一个良性循环，可见房地产金融创新的功能是非常突出的。
二、我国房地产金融创新面临的突出问题
（一）我国房地产信贷资金风险集中。在我国，商业银行得以发展壮大的很大一部分原因在于政策的扶持，有了政策扶持，再加上银行自身的优势，商业银行很快成为我国金融市场的主角。而基金、证券、信托的发展却较为缓慢，逐渐与商业银行拉开了差距。在这种情况下，商业银行承担着九成以上的房地产信贷资金风险，而基金、证券、信托等金融产品由于先天不足，所以很难为商业银行分担风险。总之，商业银行要承担的房地产信贷资金风险巨大，而一旦商业银行出现问题，将给房地产金融业带来致命打击。再加上互联网金融不断冲击传统商业银行，商业银行自身的运营风險也在持续上升，进而给房地产金融带来不小的风险。
（二）房地产金融产品单一。我国房地产金融创新刚刚开始，发展时间不长且经验不足，所以创新出的产品较为单一，未能形成多层次的金融产品格局，相反，调查发现，房地产金融创新出的金融产品同质化严重，与其原来的宗旨相悖，也未能吸引更多的消费者。另一方面，我国相当一部分的房地产金融产品都是住房按揭类型的，但是与之配套的住房信贷资产证券化产品一直未出世，这是非常不合理的，也导致房地产信托资金一直不宽裕，破坏了房地产金融创新原本的节奏。
（三）一级、二级市场差距较大。我国房地产金融市场自身开发水平不足，现在只开发出了一级市场和二级市场，而二级市场是刚开发出的，功能还不健全，基础也较为薄弱;一级市场可以说是起到了“挑大梁”的作用，但调查发现，一级市场已经逐渐趋向饱和，很难再为房地产金融创新贡献源源不断的资源了。可以说，市场发展不平衡是阻碍房地产金融创新的又一绊脚石。另外，我国房地产金融市场与商业银行关系紧密，房地产金融对银行资金的依赖性非常强，而商业银行自身的弊端给房地产金融也带来了较大的消极影响，在现在这种严峻情势下，商业银行难以为日益碰撞的房地产行业输送源源不断的资金，这一情况影响了整个房地产行业，更阻碍了房地产金融创新的持续推进。
（四）金融创新缺乏人才支撑。房地产金融创新并非易事，为了给房地产金融市场带来多种多样的金融产品和金融服务，就必须要有技术的支持和高精尖人才的支撑。但是，我国房地产金融创新方面的人才十分紧缺，许多人仅具有金融专业知识却缺少灵感和创新意识。同时，我国高校也尚未开设涉及金融创新的专业课程，仅有类似金融课程。所以社会上的大多人才未接受过专业的培训，对房地产金融创新缺乏概念，更无从下手，这同样是制约我国房地产金融创新的一大难题。
三、我国房地产金融创新的对策
（一）建立系统化科学化的房地产金融创新体系。在房地产金融创新过程中，为了少走弯路也为了提升创新的效率，可以适当借鉴发达国家的成果，逐渐形成具有我国特色的多元化发展格局。首先，我国房地产贷款的整体水平有待提升，而我国的国家综合财力雄厚，但大部分居民的收入水平一般，所以，国家要为房地产贷款担保出力。具体来说，各地政府可以打造当地的住房贷款担保部门为广大居民提供担保，这样能够一定程度上分担房地产金融要承担的风险，此外，由于房价持续走高，许多居民已经适应了租房这一生活方式，房地产金融市场对出租房的需求也日益膨胀，而我国房地产金融更侧重新建住房，对租赁住房的管理、建制不足，所以，房地产金融创新要实现新建住房、二手房、出租房三者协同发展，不能忽视三者当中的任何一个。我国房地产金融市场的波动一向较大，这影响了居民生活，也不利于金融创新，为此，要建立一个房地产金融稳步发展的协调机制和房地产保险机构，使得房地产金融能够减少大波动，发展得更加平缓，也能使得住房抵押贷款拥有保险，减少资金损失的风险。最后，房地产金融创新不能仅仅把目光停留在自己身上，房地产金融创新事关房地产业、金融市场、银行业，还与居民有利益联系。所以，房地产金融创新既要在房地产业和金融市场上下功夫，还要提高居民的住房贷款质量。为此，建立房地产金融资金管理部门来帮助居民科学规划资金、贷款是十分必要的，这样一来，居民对资金的规划也不再盲目，对住房贷款也有了更清楚的认识，一定程度上能够减少居民贷款给房地产金融带来的风险。 （二）集中力量进行房地产金融创新。如上文所述，房地产金融产品未能实现多样化态势，产品单一问题十分突出，为此，加强房地产金融的创新力度是提升创新实力的重要途径，必须突破。具体来说，房地产金融创新首要要更新产品设计模式，因为开发全新的房地产金融产品的难度较大，所以在创新过程中可以先推进房地产替补产品的研发，房地产替补金融产品与原金融产品有相似之处，也是较易研发的，这样也能暂时满足消费者的市场需求，为开发全新的房地产金融产品延长一部分时间。另一方面，研发房地产金融产品不能仅仅局限于房地产和商业银行，我国的信托、债券等金融工具也是具有很大发展潜力的，房地产金融创新过程中可以提升金融产品层次，也可以完善债权、信托等金融工具，使之为房地产金融创新贡献一己之力。
（三）发展房地产金融二级市场、优化一级市场。如上文所述，房地产金融市场分为一级市场和二级市场，在一级市场渐趋饱和的情况下，就要集中精力发展二级市场，使得二级市场不断发展壮大，此外，还要及时净化一级市场的环境，及时剔除混乱、信用差的组织，争取新的空间、引入信誉更好的企业或个人。推进房地产金融资源优化配置着眼点还是应放在二级市场上面，只有完善二级市场的基础设施才能引进更多、更优质的金融资源，使得房地产金融交易更加频繁，进而推进资金流通更加频繁，在一次次的交易中分散风险、转移风险，在一次次的资金流通与积累当中为金融创新提供资金支持和实践经验，不断为房地产金融创新提供推动力。
（四）实现房地产按揭款优化。在房地产金融市场内部，能够一次性购买住房的人群只占少数，大多数人都是通过按揭模式获得住房的，所以，完善、优化住房按揭款的各项规定能为金融渠道的拓展打下基础。其次，要创新出现代化的房地产金融衍生品，金融衍生品本来就承担着分散风险的责任，而房地产金融衍生品能夠帮助房地产金融创新抵御掉一部分风险，还能丰富、完善二级市场，所以研发房地产金融衍生品是房地产金融创新过程中需要留意的。最后，房地产金融创新还需要拓宽自身的融资渠道。现如今，房地产金融融资主要依赖的是银行，为了拓宽融资渠道，商业银行与信托也要适当结合，帮助房地产金融创新解决难题。
四、结语
房地产金融创新是推进房地产金融市场向前发展的制胜法宝。但我国房地产金融创新发展较短，实践成果不多，所以与存在较多的问题。本文从房地产金融创新面临的问题出发，提供了对应的解决方案，希望能推进房地产金融创新工作持续开展。
【参考文献】
[1] 史嵘，孔丽，刘红梅.金融集聚、金融创新与区域经济增长的空间协同性——基于我国省际面板数据的实证研究[J].商业经济研究，2019，766（3）：157-160.
[2] 潘德亮，谢洁华，李成青.强金融监管形势下房地产行业信贷风险及创新发展思考[J].杭州金融研修学院学报，2018，No.254（5）：61-63.
【关键词】 房地产金融 金融创新 解决对策
一、房地产金融创新的功能分析
（一）推进资金流通。房地产金融创新为消费者带来了更多品类的金融产品和金融服务，也降低了进入房地产金融领域的门槛，这样为消费者带来了更多选择，提升了服务品质，同时，也能吸引那些消费层次较低的消费者，扩大受众范围。当消费者的选择权更多或者有更多的消费者进入房地产金融市场时，房地产金融市场会变得更加活跃，资金流通自然更加通畅、快速，市场繁荣度也会相应提升。
（二）促进风险降低。随着时代的发展进步，科技与信息成为各行各业的必需品。房地产金融作为国民经济金融的重要角色自然也不能固步自封，相反，房地产金融创新还要用大量的、最新的信息科学技术武装自己。正是因为房地产金融创新的科技含量高，所以其能够推进房地产金融业科学运转、正确运营，也无形中使得房地产内部潜在的信用风险、价格风险得到遏制。另一方面，房地产金融创新意味着不合时宜的金融产品、金融服务会被革除，而这些老旧产品内部隐含的风险往往最多，及时革除恰好能及时遏制这些风险蔓延。同时，房地产金融创新也意味着现代化的金融产品源源不断到来，这些大量的新产品将会稀释金融风险，分担原来的金融风险。
（三）提升社会福利水平。房地产金融创新的重要功能就是能提升社会福利水平，这也是房地产金融创新的独特之处。房地产金融创新的目的之一就是为消费者提供更多样化的金融产品和更优质的金融服务，所以说，房地产金融创新的这一优势能够拉动消费增长，为整个社会创收，社会总体经济实力提升后社会福利自然提升，而社会福利提升后一些消费者又会购买房地产金融产品，如此便形成了一个良性循环，可见房地产金融创新的功能是非常突出的。
二、我国房地产金融创新面临的突出问题
（一）我国房地产信贷资金风险集中。在我国，商业银行得以发展壮大的很大一部分原因在于政策的扶持，有了政策扶持，再加上银行自身的优势，商业银行很快成为我国金融市场的主角。而基金、证券、信托的发展却较为缓慢，逐渐与商业银行拉开了差距。在这种情况下，商业银行承担着九成以上的房地产信贷资金风险，而基金、证券、信托等金融产品由于先天不足，所以很难为商业银行分担风险。总之，商业银行要承担的房地产信贷资金风险巨大，而一旦商业银行出现问题，将给房地产金融业带来致命打击。再加上互联网金融不断冲击传统商业银行，商业银行自身的运营风險也在持续上升，进而给房地产金融带来不小的风险。
（二）房地产金融产品单一。我国房地产金融创新刚刚开始，发展时间不长且经验不足，所以创新出的产品较为单一，未能形成多层次的金融产品格局，相反，调查发现，房地产金融创新出的金融产品同质化严重，与其原来的宗旨相悖，也未能吸引更多的消费者。另一方面，我国相当一部分的房地产金融产品都是住房按揭类型的，但是与之配套的住房信贷资产证券化产品一直未出世，这是非常不合理的，也导致房地产信托资金一直不宽裕，破坏了房地产金融创新原本的节奏。
（三）一级、二级市场差距较大。我国房地产金融市场自身开发水平不足，现在只开发出了一级市场和二级市场，而二级市场是刚开发出的，功能还不健全，基础也较为薄弱;一级市场可以说是起到了“挑大梁”的作用，但调查发现，一级市场已经逐渐趋向饱和，很难再为房地产金融创新贡献源源不断的资源了。可以说，市场发展不平衡是阻碍房地产金融创新的又一绊脚石。另外，我国房地产金融市场与商业银行关系紧密，房地产金融对银行资金的依赖性非常强，而商业银行自身的弊端给房地产金融也带来了较大的消极影响，在现在这种严峻情势下，商业银行难以为日益碰撞的房地产行业输送源源不断的资金，这一情况影响了整个房地产行业，更阻碍了房地产金融创新的持续推进。
（四）金融创新缺乏人才支撑。房地产金融创新并非易事，为了给房地产金融市场带来多种多样的金融产品和金融服务，就必须要有技术的支持和高精尖人才的支撑。但是，我国房地产金融创新方面的人才十分紧缺，许多人仅具有金融专业知识却缺少灵感和创新意识。同时，我国高校也尚未开设涉及金融创新的专业课程，仅有类似金融课程。所以社会上的大多人才未接受过专业的培训，对房地产金融创新缺乏概念，更无从下手，这同样是制约我国房地产金融创新的一大难题。
三、我国房地产金融创新的对策
（一）建立系统化科学化的房地产金融创新体系。在房地产金融创新过程中，为了少走弯路也为了提升创新的效率，可以适当借鉴发达国家的成果，逐渐形成具有我国特色的多元化发展格局。首先，我国房地产贷款的整体水平有待提升，而我国的国家综合财力雄厚，但大部分居民的收入水平一般，所以，国家要为房地产贷款担保出力。具体来说，各地政府可以打造当地的住房贷款担保部门为广大居民提供担保，这样能够一定程度上分担房地产金融要承担的风险，此外，由于房价持续走高，许多居民已经适应了租房这一生活方式，房地产金融市场对出租房的需求也日益膨胀，而我国房地产金融更侧重新建住房，对租赁住房的管理、建制不足，所以，房地产金融创新要实现新建住房、二手房、出租房三者协同发展，不能忽视三者当中的任何一个。我国房地产金融市场的波动一向较大，这影响了居民生活，也不利于金融创新，为此，要建立一个房地产金融稳步发展的协调机制和房地产保险机构，使得房地产金融能够减少大波动，发展得更加平缓，也能使得住房抵押贷款拥有保险，减少资金损失的风险。最后，房地产金融创新不能仅仅把目光停留在自己身上，房地产金融创新事关房地产业、金融市场、银行业，还与居民有利益联系。所以，房地产金融创新既要在房地产业和金融市场上下功夫，还要提高居民的住房贷款质量。为此，建立房地产金融资金管理部门来帮助居民科学规划资金、贷款是十分必要的，这样一来，居民对资金的规划也不再盲目，对住房贷款也有了更清楚的认识，一定程度上能够减少居民贷款给房地产金融带来的风险。 （二）集中力量进行房地产金融创新。如上文所述，房地产金融产品未能实现多样化态势，产品单一问题十分突出，为此，加强房地产金融的创新力度是提升创新实力的重要途径，必须突破。具体来说，房地产金融创新首要要更新产品设计模式，因为开发全新的房地产金融产品的难度较大，所以在创新过程中可以先推进房地产替补产品的研发，房地产替补金融产品与原金融产品有相似之处，也是较易研发的，这样也能暂时满足消费者的市场需求，为开发全新的房地产金融产品延长一部分时间。另一方面，研发房地产金融产品不能仅仅局限于房地产和商业银行，我国的信托、债券等金融工具也是具有很大发展潜力的，房地产金融创新过程中可以提升金融产品层次，也可以完善债权、信托等金融工具，使之为房地产金融创新贡献一己之力。
（三）发展房地产金融二级市场、优化一级市场。如上文所述，房地产金融市场分为一级市场和二级市场，在一级市场渐趋饱和的情况下，就要集中精力发展二级市场，使得二级市场不断发展壮大，此外，还要及时净化一级市场的环境，及时剔除混乱、信用差的组织，争取新的空间、引入信誉更好的企业或个人。推进房地产金融资源优化配置着眼点还是应放在二级市场上面，只有完善二级市场的基础设施才能引进更多、更优质的金融资源，使得房地产金融交易更加频繁，进而推进资金流通更加频繁，在一次次的交易中分散风险、转移风险，在一次次的资金流通与积累当中为金融创新提供资金支持和实践经验，不断为房地产金融创新提供推动力。
（四）实现房地产按揭款优化。在房地产金融市场内部，能够一次性购买住房的人群只占少数，大多数人都是通过按揭模式获得住房的，所以，完善、优化住房按揭款的各项规定能为金融渠道的拓展打下基础。其次，要创新出现代化的房地产金融衍生品，金融衍生品本来就承担着分散风险的责任，而房地产金融衍生品能夠帮助房地产金融创新抵御掉一部分风险，还能丰富、完善二级市场，所以研发房地产金融衍生品是房地产金融创新过程中需要留意的。最后，房地产金融创新还需要拓宽自身的融资渠道。现如今，房地产金融融资主要依赖的是银行，为了拓宽融资渠道，商业银行与信托也要适当结合，帮助房地产金融创新解决难题。
四、结语
房地产金融创新是推进房地产金融市场向前发展的制胜法宝。但我国房地产金融创新发展较短，实践成果不多，所以与存在较多的问题。本文从房地产金融创新面临的问题出发，提供了对应的解决方案，希望能推进房地产金融创新工作持续开展。
【参考文献】
[1] 史嵘，孔丽，刘红梅.金融集聚、金融创新与区域经济增长的空间协同性——基于我国省际面板数据的实证研究[J].商业经济研究，2019，766（3）：157-160.
[2] 潘德亮，谢洁华，李成青.强金融监管形势下房地产行业信贷风险及创新发展思考[J].杭州金融研修学院学报，2018，No.254（5）：61-63.