圣诞节前来到芝加哥西郊的小镇Naperville，与全美销售前100名的Re／Max房地产经纪公司(瑞美怡高)的李女士讨论了2009年该地房地产行业发展情况。Naperville一直名列美国最适合居住的小镇的前5名，房价上涨和下跌相对温和，但是市场本身相当低迷。圣诞和新年的活动后的3月份将会有大量的旧房上市，加大市场供应量，因此房市的跌势还没有停止。从过全美范围看，今年美国可能会有更大规模的失业潮，而这恰恰是影响房市能否最终回暖并走出低谷的重要因素。今年美国房地产市场的能否最终翻转值得怀疑。
　　在美国还是有一些积极改变，奥巴马新政府的经济振兴计划值得期待，房贷的重新贷款成为热点。花旗银行的个人房贷部门最近就非常忙碌，其职员表示“到周末之前的时间都排满了，全部用于处理现住房的重新贷款申请”。重新贷款形成了经济危机下的迷你繁荣。
　　在格林斯潘任职布什政府期间，联邦利率一度降到1％，直接触发了美国房市泡沫。为了减少支付压力，银行还提供只须每月偿付利息的房贷——利率可调按揭(ARM)。在最初的锁定期内，该计划的利率很低。同等条件下，一个30年年利率6％的固定利率按揭的贷款方，可能拿到5年的利率可调按揭，头5年内每年利率为4.25％。这种方法的缺点是一旦锁定期结束，房贷就要根据当时的利率情况每年调整一次。如果利率上升，购房者就要忍受高利率带来的高月供了。这也正是很多美国人正在经历的情况。在经济不景气，失业率升高，房地产泡沫破灭，房贷金额越来越接近房屋价格的情况下，美国政府不得不出台特殊政策来稳定市场，尽早打破恶性循环，同时支持信用良好的消费者，使他们免于受到长期挤压，为经济恢复奠定基础。
　　2008年11月，当30年固定房贷利率还停留在6.23％的水平，财务部和两房讨论将按揭利率降低至45％的水平，但没有采取任何实质行动。利率没有大的改变。直到联储宣布购买5000亿美元的需求几乎枯竭的房贷支持证券，来提升他的价格，降低其收益。房贷利率才真正降到了目前的5％的水平。进而刺激了以节省月供为目的的重新贷款申请的急剧增加。
　　为了拿到最好的利率，房主面临很多严格的要求。他们需要拥有高于720的信用分数，并且至少拥有10％～20％的房屋净值。更多的贷款机构变得保守，要求更多的证明文件和首付。重新贷款适合于希望降低月供而无需从他们房产中拿出现金消费的人。借贷顾客的信用历史需要没有任何不良记录，并且，房产的估价要远高于贷款金额。
　　一般而言，1.5或2个百分点的差别就可以考虑重新贷款。如果30年固定利率能达到4.875％，根据贷款金额大小不同，一般每个月最多能节省下$200美元。一个$200,000美元房贷的屋主，6.5％的30年固定利率按揭，要每月付$1260美元。如果重新贷款成30年固定利率为4.875％的按揭，每月月供降为$1，060。贷款人可以用省下来的钱尽快付清汽车贷款等。
　　回头看看以往的经济危机或滑坡，低房价和低利率并存的情况十分罕见。上升的失业率成了2009年房地产市场的最大威胁。11月的失业率为6.7％，12月上升为7.2％，没有迹象显示这一趋势会在可见的未来减少。经济学家表示上升的失业率将使房地产市场回弹被抑制，并形成更多的法拍屋。虽然有些人认为房市会在年中触底反弹，但多数人认为失血的市场要持续到2010年甚至2011年。目前的房价还在贬值。销售依旧很慢，库存大约有10个月(正常情况为3个月库存)。从实际销售角度看，现在购房市场还没有任何启动迹象。
　　值得注意的是联储确信通胀将保持在低位直到2010年初期。这意味着联储会让2009年的历史性的低利率保持相当长的一段时间。由于房贷利率与通胀相关联，美联储现在所持观点对将来的购房者是一个好消息。
　　美联储购买按揭支持证券(MBS)已经稳定了房贷市场并成功降低了利率。但争论也由此产生。那就是如果债券与30年房贷之间的收益差，在没有人为价格干预的情况下，重新建立的话，我们甚至能看到30年固定利率到达3.5％的范围。那时，几乎任何房主都可以重新贷款了。