论文部分内容阅读
摘要：近年来，随着我国房产交易活动的日益增加以及现代化城市建设的不断加快，房产的权属变更和现状变更也越来越频繁。为了保持房产测绘成果资料以及经过初始登记后建立的房产档案的真实性，需要及时更新房产测绘资料，为房产的转移和变更提供可靠的图文以及面积等数据。本文主要对房产测绘中的变更测量以及注意问题进行了简要分析。
关键词：房产测绘；变更测量；注意问题
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
人们的生存离不开房屋。房产的测量主要是对房屋的相关信息进行采集和表述。随着我国改革开放的不断深入,社会经济不断发展,人们的生活水平不断提高,城市化进程不断加快,带动了房地产市场的日常活跃,房产的权属变化和变更日渐频繁,房产测绘的信息的实效性和现势性以及真实性在房地产市场显得尤为重要。因此,对房产测绘资料要进行及时的更新,为房产的转移和变更登记,提供图形、面积等有效数据。
一、房地产变更测量的分类
房产的变更测量工作在房地产测量中占据着重要的地位,在房地产变更测量中,按照测量内容的不同可以分为两个方面:权属变更的测量和现状变更的测量。其中,房地产权属变更测量主要包含了房的房屋所有权的变化。房地产现状变更测量主要针对房屋基本属性,其所包含的内容有:建筑物的改建、拆除、房屋面积的增加,楼层的增减等；此外,还有房屋所在地区、街道名称的改变,门牌号的改变、房屋由于受到某种外力而出现的烧毁、倒塌等情况；以及建筑物周边的设施和环境的变化等进行的变更测量。在我国一些城市中,房屋和土地是相分离的,房屋和土地权属的变更也是不同步的,但是随着房地产市场交易的进一步发展,房地产和土地相结合是必然趋势。
二、房地產变更测量的理论依据
我国关于房地产测量的主要规范5房产测量规范6GB下17986-2000中明确规定了,在房地产变更测量中,要做到合情合法,有凭有据,对已经登记并且发证确认的权界位置以及房产的面积等相关的合法数据以及附图都不能任意的修改。
在我国《物权法》中有关房地产变更测量的第70到第77条中表明:建筑物的业主,对建筑物内的房产和经营性住宅享有使用权和所有权,而对于非业主享有的所有权之外的共有部门享有共有权和共同管理权；建筑物的业主,在行使自己权利的过程中,要保证建筑物的安全和其他业主的权益；当对某一地区的建筑物以及周边的设施,进行变更时,要获得拥有该建筑物所有权的三分之二以上的业主同意,并且这些业主所拥有的房产面积占到总面积的三分之二以上才有效。
在我国现存的法律规范内,涉及到房产变更测量的依据,有《房产测量规范》、《中华人民共和国物权法》、《房产测量规范与房地产测绘技术》等由行政机关出具的已经生效的相关文件等。
三、房产测量中变更测量需要注意的问题
1、注意房产变更测量精度以及图纸上的要求
对房角点的精度要求是需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准；不要求测定房角点坐标时，则将房屋按房产分幅平面图的精度要求表示于房产图上。新增界址点或房角点的点位精度以及房屋和用地面积的测定精度，与成图比例尺无关。对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素点和地物点，点位中误差不超过±0.05m。房地产图根控制点应尽可能埋设永久性或半永久性标志，同时为了以后使用方便，应提交房地产图根控制点成果表。
变更测量的成图精度是指图上地物点的点位精度，它与成图比例尺有关。《房产测量规范》规定了房地产分幅图图上地物点相对邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm；编制分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm，变更测量后的图上精度应与变更前的图上精度要求一致。
2、注意房产变更测量中房产编号的调整
不分独立丘或组合丘，用地的合并与分割都应重新编丘号。新增丘号要按编号区内的最大丘号续编。组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。相邻丘的合并，合并丘外围界址点点号不变；同丘分割，新增的界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编。房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新增幢号按丘内最大幢号续编；房屋部分拆除，采用原幢号；分为整幢灭失，其幢号注销；丘内新增房屋，按丘内最大幢号续编。
3、注意房产变更测量中变更后资料的处理
（1）房产变更图的处理
现状变更，通过修测补测，实地修正分幅图，同时做出现状变更记录，以便修正房地产分丘图。房地产权属变更，通过变更测量后绘制的测量草图，经过审核确权后，标注在分丘图上，做出权属变更测量记录和房地产编号调整记录，修正分幅图，重新绘制分户图。已建立数字房产图的单位，可根据现有的硬件与软件配置，根据变更后的房产数据进行图形编辑、注记，修改分幅图，分丘图则根据需要由分幅图派生。
（2）房产卡的处理
房卡按丘分幢建卡，多产权户的同幢房屋、幢内再分户建卡；地卡按丘分户建卡。房地产变更时，对现有房地产卡片也要根据变更测量记录，修正卡片或重新制卡、销卡。因涉及到房地产资料统计分类面积的变动，须作出改卡记录，作为面积增减变化的原始凭证。房地产权人和使用户名的更改，除更改卡片外，还须更改已建的户名索引卡，地名门牌号的变动，除更改卡片外，还须更改已建的地名索引卡。已经建立微机管理系统的单位，对已建的房地产卡片经一次性输入电脑后可以取消卡片，但对房地产变更记录和房地产编号调整记录，通过内部资料的联系工作规则，由房地产信息管理中心修正或删改电脑资料。
（3）档案处理
根据权属变更档案和变更测量记录，对已建立的房地产产权登记档案进行异动变更和补充，由于房地产产权登记档案分类方法的不同，分别有按丘分类、按地名门牌号分类、按产权户名分类、按权证号分类等等，变更后的图件（测量草图、分户图）和产权证明文件应分户归档，对按丘（地）号建档的单位，丘内再分户立卷。房屋及用地权界线的调整说明，房地产编号的调整记录以及房地产面积增减变化等资料也须合并相应的档卷内备查。已建立微机管理系统的单位同样要对存储于磁盘或光盘内的档案资料进行处理。
（4）房产簿册的处理
根据房地产登记、发证成果和分类管理（如经营管理、租赁管理、产权产籍管理等）的需要编制簿册，如发证记录簿、房屋总册、房地产登记簿册、档案清册、房地产交易清册。此外，产业管理上需要的经管公房手册、异动台帐、异动单和统计报表等，上述各种簿册也要随着房地产变更作相应的动态变更。变更的依据是权属变更档案和有关凭证；现状变更则根据现状变更单。
结束语
总之，房屋是人们一生的安家之所，是购房者自己的切身利益，对房屋情况的实时掌握便于保证自己的切身利益。在房地产热烈沸腾的阶段，房屋的各个方面即是购房者关心的问题，也是房地产商关心的问题。作为房地产测绘中，涉及房屋的所属权、经营权以及其他权属的变更测量的地位就显得重要起来。房产的变更测量有利于掌握房屋的信息，保障业主的合法权益。法律法规的有关规定虽然严格清晰，但仍有相关问题出现，今后的变更测量的测量技术和管理还有待提高。
参考文献
[1]宋永桂.土地测绘技术手段的变迁与测绘质量控制探讨[J].广东科技,2013，(02).
[2]张闻字．分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J]．科技信息，2011，(12).
[3]夏忠福.提高房产测绘质量的措施探讨[J].测绘与空间地理信息,2013，(08).
[4]卢春阳.房产测绘的作用与质量保障[J].现代物业(上旬刊),2012，(07).
关键词：房产测绘；变更测量；注意问题
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
人们的生存离不开房屋。房产的测量主要是对房屋的相关信息进行采集和表述。随着我国改革开放的不断深入,社会经济不断发展,人们的生活水平不断提高,城市化进程不断加快,带动了房地产市场的日常活跃,房产的权属变化和变更日渐频繁,房产测绘的信息的实效性和现势性以及真实性在房地产市场显得尤为重要。因此,对房产测绘资料要进行及时的更新,为房产的转移和变更登记,提供图形、面积等有效数据。
一、房地产变更测量的分类
房产的变更测量工作在房地产测量中占据着重要的地位,在房地产变更测量中,按照测量内容的不同可以分为两个方面:权属变更的测量和现状变更的测量。其中,房地产权属变更测量主要包含了房的房屋所有权的变化。房地产现状变更测量主要针对房屋基本属性,其所包含的内容有:建筑物的改建、拆除、房屋面积的增加,楼层的增减等；此外,还有房屋所在地区、街道名称的改变,门牌号的改变、房屋由于受到某种外力而出现的烧毁、倒塌等情况；以及建筑物周边的设施和环境的变化等进行的变更测量。在我国一些城市中,房屋和土地是相分离的,房屋和土地权属的变更也是不同步的,但是随着房地产市场交易的进一步发展,房地产和土地相结合是必然趋势。
二、房地產变更测量的理论依据
我国关于房地产测量的主要规范5房产测量规范6GB下17986-2000中明确规定了,在房地产变更测量中,要做到合情合法,有凭有据,对已经登记并且发证确认的权界位置以及房产的面积等相关的合法数据以及附图都不能任意的修改。
在我国《物权法》中有关房地产变更测量的第70到第77条中表明:建筑物的业主,对建筑物内的房产和经营性住宅享有使用权和所有权,而对于非业主享有的所有权之外的共有部门享有共有权和共同管理权；建筑物的业主,在行使自己权利的过程中,要保证建筑物的安全和其他业主的权益；当对某一地区的建筑物以及周边的设施,进行变更时,要获得拥有该建筑物所有权的三分之二以上的业主同意,并且这些业主所拥有的房产面积占到总面积的三分之二以上才有效。
在我国现存的法律规范内,涉及到房产变更测量的依据,有《房产测量规范》、《中华人民共和国物权法》、《房产测量规范与房地产测绘技术》等由行政机关出具的已经生效的相关文件等。
三、房产测量中变更测量需要注意的问题
1、注意房产变更测量精度以及图纸上的要求
对房角点的精度要求是需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准；不要求测定房角点坐标时，则将房屋按房产分幅平面图的精度要求表示于房产图上。新增界址点或房角点的点位精度以及房屋和用地面积的测定精度，与成图比例尺无关。对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素点和地物点，点位中误差不超过±0.05m。房地产图根控制点应尽可能埋设永久性或半永久性标志，同时为了以后使用方便，应提交房地产图根控制点成果表。
变更测量的成图精度是指图上地物点的点位精度，它与成图比例尺有关。《房产测量规范》规定了房地产分幅图图上地物点相对邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm；编制分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm，变更测量后的图上精度应与变更前的图上精度要求一致。
2、注意房产变更测量中房产编号的调整
不分独立丘或组合丘，用地的合并与分割都应重新编丘号。新增丘号要按编号区内的最大丘号续编。组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。相邻丘的合并，合并丘外围界址点点号不变；同丘分割，新增的界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编。房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新增幢号按丘内最大幢号续编；房屋部分拆除，采用原幢号；分为整幢灭失，其幢号注销；丘内新增房屋，按丘内最大幢号续编。
3、注意房产变更测量中变更后资料的处理
（1）房产变更图的处理
现状变更，通过修测补测，实地修正分幅图，同时做出现状变更记录，以便修正房地产分丘图。房地产权属变更，通过变更测量后绘制的测量草图，经过审核确权后，标注在分丘图上，做出权属变更测量记录和房地产编号调整记录，修正分幅图，重新绘制分户图。已建立数字房产图的单位，可根据现有的硬件与软件配置，根据变更后的房产数据进行图形编辑、注记，修改分幅图，分丘图则根据需要由分幅图派生。
（2）房产卡的处理
房卡按丘分幢建卡，多产权户的同幢房屋、幢内再分户建卡；地卡按丘分户建卡。房地产变更时，对现有房地产卡片也要根据变更测量记录，修正卡片或重新制卡、销卡。因涉及到房地产资料统计分类面积的变动，须作出改卡记录，作为面积增减变化的原始凭证。房地产权人和使用户名的更改，除更改卡片外，还须更改已建的户名索引卡，地名门牌号的变动，除更改卡片外，还须更改已建的地名索引卡。已经建立微机管理系统的单位，对已建的房地产卡片经一次性输入电脑后可以取消卡片，但对房地产变更记录和房地产编号调整记录，通过内部资料的联系工作规则，由房地产信息管理中心修正或删改电脑资料。
（3）档案处理
根据权属变更档案和变更测量记录，对已建立的房地产产权登记档案进行异动变更和补充，由于房地产产权登记档案分类方法的不同，分别有按丘分类、按地名门牌号分类、按产权户名分类、按权证号分类等等，变更后的图件（测量草图、分户图）和产权证明文件应分户归档，对按丘（地）号建档的单位，丘内再分户立卷。房屋及用地权界线的调整说明，房地产编号的调整记录以及房地产面积增减变化等资料也须合并相应的档卷内备查。已建立微机管理系统的单位同样要对存储于磁盘或光盘内的档案资料进行处理。
（4）房产簿册的处理
根据房地产登记、发证成果和分类管理（如经营管理、租赁管理、产权产籍管理等）的需要编制簿册，如发证记录簿、房屋总册、房地产登记簿册、档案清册、房地产交易清册。此外，产业管理上需要的经管公房手册、异动台帐、异动单和统计报表等，上述各种簿册也要随着房地产变更作相应的动态变更。变更的依据是权属变更档案和有关凭证；现状变更则根据现状变更单。
结束语
总之，房屋是人们一生的安家之所，是购房者自己的切身利益，对房屋情况的实时掌握便于保证自己的切身利益。在房地产热烈沸腾的阶段，房屋的各个方面即是购房者关心的问题，也是房地产商关心的问题。作为房地产测绘中，涉及房屋的所属权、经营权以及其他权属的变更测量的地位就显得重要起来。房产的变更测量有利于掌握房屋的信息，保障业主的合法权益。法律法规的有关规定虽然严格清晰，但仍有相关问题出现，今后的变更测量的测量技术和管理还有待提高。
参考文献
[1]宋永桂.土地测绘技术手段的变迁与测绘质量控制探讨[J].广东科技,2013，(02).
[2]张闻字．分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J]．科技信息，2011，(12).
[3]夏忠福.提高房产测绘质量的措施探讨[J].测绘与空间地理信息,2013，(08).
[4]卢春阳.房产测绘的作用与质量保障[J].现代物业(上旬刊),2012，(07).