【摘要】：房价是社会发展的热点问题，分析政策变动对二手房市场的影响，利用历史数据建立灰度预测模型，对未来的二手房均价变化趋势进行预测，是具有现实研究意义的。通过模糊数学和层次分析法，计算西安市人民政府《意见》政策下发前后二手房价变动性指标分别为87 和75，表明政策出台将减缓二手房价增速，政策对于西安二手房成交量有抑制作用，但不显著；同时限购政策在短期内有效性大于长期。本论文采用多种分析方法对西安市二手房市场进行度量，假设合理，数据处理得当，模型构建完整，对西安二手房市场购买建议及趋势预测具有一定的指导意义。
　　【关键词】：二手房价；政策有效性；模糊数学
　　分析西安市人民政府的文件細则，总结出可能影响二手房房价的政策因素，并查阅大量數据分析得出影响房价变动性的两级要素，这两级要素综合反映了市场供求强弱的变化，进而反映二手房价的变动性。建立模糊数学模型，计算二手房价变动性综合判断数值，以此将政策影响因素量化，通过设置限购政策实行前后的不同模糊判断矩阵，衡量了政策变动对于房价变动的影响。同时发现，成交量变动与城市的投机投资特性相关，并以此进行定性分析。
　　结合二手房价变动的相关研究模型分析及历史数据研究可知，确定了限购政策并不能冲销房价上涨的趋势。2011 年“国八条”在各直辖市、计划单列市、省会实施后，各大城市实施限购政策，基于此的关于限购有效性的实证研究较为丰富。参考国家统计局公布的2011 年70 个大中城市月度二手住宅销售价格指数，研究限购后二手住宅的价格与成交量模型，实证研究结果证实了限购政策不能逆转房价的整体走势。
　　根据西安市人民政府《意见》文件内容，该政策从多个角度对二手房价市场进行影响，分析可知政策核心内容为住房限购（提高首付款比率，扩大限购区域，进行贷款审核），进而影响了二手房市场的供给与需求强度，导致了二手房市场价格的波动。为了判断二手房房价的波动性强弱，建立模糊数学模型。
　　作者简介：秦冰怡（1996-09-25），女，汉族，陕西西安人，西安交通大学经济与金融学院2014级本科生，专业：金融学。