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经过近十年突飞猛进的发展，房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业。房地产行业能否健康发展，关系到国民经济能否持续、稳定发展和广大老百姓的切身利益。事实上由于投资过热，政府调控不够，行业已出现了了房价收入比高、房产投资比重高、住房空置率高等一系列普遍现象，并存在着局部、区域性的泡沫迹象。尤其是两大瓶颈问题急需解决：房价上涨已至普通百姓承受不起的价格，却仍然在国家加紧调控的形势下不降反扬；产品结构失衡，需求较少的大户型、高档住宅产品供远大于求，小户型、中高档产品供远小于求。因此，为了保持我国房地产行业的健康、繁荣发展，我们必须积极采取措施解决现存问题：
一、抑制房价的上涨
1.一级市场。我们要加大政府对土地市场的宏观调控力度，规范土地市场秩序，严查违规批地，坚决杜绝转卖或闲置土地等违法违规行为。有效清理各类园区用地及及非法占地，适当增加土地出让金。深入开展土地批租专项治理，还可以科学地增加土地供应量，比如加快旧城区改造来平抑房价。另外，为立即抑制地价攀升，一方面，在土地招标中可以尝试推行“价近者得”的方法，把土地出让给最接近标底的竞买者。而不是只为了政府的收入利益，一味谁的价高就卖给谁；同时提高房地产企业的进入壁垒。另一方面，对于土地使用的规划和获得土地后的房地产企业的发展规划要严格控制；建立退出机制，对在获得土地后无法及时开发的房地产企业要强制退出并记入黑名单，杜绝炒地皮的现象。做好对我国土地市场的长远规划，对于别墅及层数较少的楼房用地不予批地。
2.二级市场。政府要进一步推进城镇住房制度改革，加强对市场的宏观调控，引导开发商开发定位准确的产品以降低商品住宅空置率；大力减少房地产行业各种不合理税费，杜绝乱收费和腐败现象；规范房地产开发企业的市场行为，杜绝房地产开发规程中的黑箱操作和幕后交易，遏制不符规定的预售行为和市场胡乱炒作；完善住宅金融体系；杜绝团体购房，变相集资建房，自建公住现象。加快经济适用房的建设步伐，把好经济适用房的审批关；建立房地产市场预警系统，选择景气先进指标进行预警和预报。定期发布商品房价格指数，二手房指导价和租金指导价，来正确引导消费者理性消费和理性投资，以此来制止目前商品房价格上涨过快的现象。
3.三级市场。进一步开放，搞活二级市场。建立二、三级市场良性互动的完善市场体系。通过二手房市场的活跃来有力地降低房价。加大对二级市场的优惠政策，进一步简化相关手续，降低二手房交易手续费；加强对房地产商和中介的管理，坚决打击高价回收囤积二手房的不良行为。
4.金融市场。鉴于我国目前房价上扬过快，投资炒作现象普遍，我国的金融系统应根据我国现在的情况，改变金融政策：对于购中高档房的用户提高首付款额、缩短还贷期；对购不起经济适用房的中低收入人群可以降低首付款额、延长还贷期。
适当控制投资客行为。投资客一旦过多，市场供求关系将发生变化。尤其是对于“空手套白狼”的做法要加以限制，可以采取的办法是，对购房者第一次购房应满足其贷款要求，而购买第二套及以上住宅时，可试行抵押贷款抵减制度，如仅提供50%或30%的贷款。同时，在其售出时，加收调节税。对于资质低的房地产企业贷款额要有所限制。金融部门不能只为了自己的经济利益，要顾全大局，配合政府，使我国的房地产市场投资热降温，使消费者的利益得到保障。
二、提高企业的素质
1.加快国有企业改制的步伐。建设部文件规定：2005年前，所有的经营性事业单位要全部改制。但目前，改制的步伐缓慢，并影响整个我国房地产行业的市场化进程和水平。因此，政府要缩短改制的时间，转换企业机制。现在看来，不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效，产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。因此房地产开发行业中要重新“洗牌”将是大势所趋，有利于行业成熟和行业利润下降，有利于房价的稳定。
2.企业要讲规模化、品牌化。据美国营销协会(American Marketing Associa·tion)的定义，品牌是指“用于识别产品和服务并以此来和竞争者区别开来的名称、符号、标志、设计或它们的组合。”品牌作为企业的一种重要资源，它已经与资金和人才一起成为现代企业运行的三大基本要素，在技术、产品和市场日渐趋同的情况下，企业已经开始步入品牌竞争的时代。
规模化经济，指在一定范围内，随着生产规模的增大，边际成本逐渐降低，有助于降低单位生产成本，而且使资金和资源集中，有利于整个行业素质的提高。因此针对我国目前企业数量多、规模小、实力差的现状，企业要加强自身的建设，走规模化、品牌化路线，以“诚信为本”和“追求效益最大化”为经营理念。政府要加强对房地产市场的监管力度，争取行业早日涌现出一批品牌化、规模化的企业。有利于行业素质的提高，有利于房价的降低。
3.加强企业内部管理。房地产开发企业自身要有危机感，要将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部对人才的管理制度、激励制度、用人制度、财务制度的规范化。企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
4.提高产品质量。目前我国房地产市场的火爆导致企业仍是普遍的“利润第一，质量第二”的理念，有关“房产质量”的投诉数量连年居高不下，严重影响了老百姓的切身利益。房地产产品的质量必须要靠政府相关部门加强对行业的规范与监管才能有所提高。企业自身也要有长远的眼光，只有要注重提高产品质量、技术，才能创造自身的品牌，才有可能在未来更加激烈的竞争中位于不败之地。
三、调整房地产开发结构
针对当前我国住宅市场同质现象严重、住房空置率高、中低档市场严重的供不应求，中高档市场却是远远的供大于求的不良现象。开发商首先应根据市场细分，把握好自己产品的市场定位，注重开发前期的研究测算，尤其是面向市场发展搞设计，并开拓销路，降低成本，强化企业内部管理体制；推行物业管理早期介入制度，以较高水准的物业管理带动物业的销售。不能只为了高利润或盲目跟风去开发商品。
四、加强行业管理，做到综合开发
城建工作要统一规划，并结合城市的历史、文化特点正确定位而不是开放商混乱开发或拍脑袋工程。可以成立一个城建专家顾问组，对新的城建项目进行指导监督。通过综合开发，建设一个三大效益（经济，社会，环境）高的现代化城市。在小区建设上，可以借鉴成都市的成功经验。成都市2002年底由9名开发商成立了名为新棕树的房产发展联盟。该联盟的开发商成员形成了统一的整合开发，使得这一大片区域的街道、特色绿化、房屋风格统一协调非常的整齐美观。而且形成了统一的品牌形象，提示了整个区域的开发水平，政府、开放商、消费者三方都得利。
（作者单位：徐州工程学院管理学院）
一、抑制房价的上涨
1.一级市场。我们要加大政府对土地市场的宏观调控力度，规范土地市场秩序，严查违规批地，坚决杜绝转卖或闲置土地等违法违规行为。有效清理各类园区用地及及非法占地，适当增加土地出让金。深入开展土地批租专项治理，还可以科学地增加土地供应量，比如加快旧城区改造来平抑房价。另外，为立即抑制地价攀升，一方面，在土地招标中可以尝试推行“价近者得”的方法，把土地出让给最接近标底的竞买者。而不是只为了政府的收入利益，一味谁的价高就卖给谁；同时提高房地产企业的进入壁垒。另一方面，对于土地使用的规划和获得土地后的房地产企业的发展规划要严格控制；建立退出机制，对在获得土地后无法及时开发的房地产企业要强制退出并记入黑名单，杜绝炒地皮的现象。做好对我国土地市场的长远规划，对于别墅及层数较少的楼房用地不予批地。
2.二级市场。政府要进一步推进城镇住房制度改革，加强对市场的宏观调控，引导开发商开发定位准确的产品以降低商品住宅空置率；大力减少房地产行业各种不合理税费，杜绝乱收费和腐败现象；规范房地产开发企业的市场行为，杜绝房地产开发规程中的黑箱操作和幕后交易，遏制不符规定的预售行为和市场胡乱炒作；完善住宅金融体系；杜绝团体购房，变相集资建房，自建公住现象。加快经济适用房的建设步伐，把好经济适用房的审批关；建立房地产市场预警系统，选择景气先进指标进行预警和预报。定期发布商品房价格指数，二手房指导价和租金指导价，来正确引导消费者理性消费和理性投资，以此来制止目前商品房价格上涨过快的现象。
3.三级市场。进一步开放，搞活二级市场。建立二、三级市场良性互动的完善市场体系。通过二手房市场的活跃来有力地降低房价。加大对二级市场的优惠政策，进一步简化相关手续，降低二手房交易手续费；加强对房地产商和中介的管理，坚决打击高价回收囤积二手房的不良行为。
4.金融市场。鉴于我国目前房价上扬过快，投资炒作现象普遍，我国的金融系统应根据我国现在的情况，改变金融政策：对于购中高档房的用户提高首付款额、缩短还贷期；对购不起经济适用房的中低收入人群可以降低首付款额、延长还贷期。
适当控制投资客行为。投资客一旦过多，市场供求关系将发生变化。尤其是对于“空手套白狼”的做法要加以限制，可以采取的办法是，对购房者第一次购房应满足其贷款要求，而购买第二套及以上住宅时，可试行抵押贷款抵减制度，如仅提供50%或30%的贷款。同时，在其售出时，加收调节税。对于资质低的房地产企业贷款额要有所限制。金融部门不能只为了自己的经济利益，要顾全大局，配合政府，使我国的房地产市场投资热降温，使消费者的利益得到保障。
二、提高企业的素质
1.加快国有企业改制的步伐。建设部文件规定：2005年前，所有的经营性事业单位要全部改制。但目前，改制的步伐缓慢，并影响整个我国房地产行业的市场化进程和水平。因此，政府要缩短改制的时间，转换企业机制。现在看来，不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效，产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。因此房地产开发行业中要重新“洗牌”将是大势所趋，有利于行业成熟和行业利润下降，有利于房价的稳定。
2.企业要讲规模化、品牌化。据美国营销协会(American Marketing Associa·tion)的定义，品牌是指“用于识别产品和服务并以此来和竞争者区别开来的名称、符号、标志、设计或它们的组合。”品牌作为企业的一种重要资源，它已经与资金和人才一起成为现代企业运行的三大基本要素，在技术、产品和市场日渐趋同的情况下，企业已经开始步入品牌竞争的时代。
规模化经济，指在一定范围内，随着生产规模的增大，边际成本逐渐降低，有助于降低单位生产成本，而且使资金和资源集中，有利于整个行业素质的提高。因此针对我国目前企业数量多、规模小、实力差的现状，企业要加强自身的建设，走规模化、品牌化路线，以“诚信为本”和“追求效益最大化”为经营理念。政府要加强对房地产市场的监管力度，争取行业早日涌现出一批品牌化、规模化的企业。有利于行业素质的提高，有利于房价的降低。
3.加强企业内部管理。房地产开发企业自身要有危机感，要将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部对人才的管理制度、激励制度、用人制度、财务制度的规范化。企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。
4.提高产品质量。目前我国房地产市场的火爆导致企业仍是普遍的“利润第一，质量第二”的理念，有关“房产质量”的投诉数量连年居高不下，严重影响了老百姓的切身利益。房地产产品的质量必须要靠政府相关部门加强对行业的规范与监管才能有所提高。企业自身也要有长远的眼光，只有要注重提高产品质量、技术，才能创造自身的品牌，才有可能在未来更加激烈的竞争中位于不败之地。
三、调整房地产开发结构
针对当前我国住宅市场同质现象严重、住房空置率高、中低档市场严重的供不应求，中高档市场却是远远的供大于求的不良现象。开发商首先应根据市场细分，把握好自己产品的市场定位，注重开发前期的研究测算，尤其是面向市场发展搞设计，并开拓销路，降低成本，强化企业内部管理体制；推行物业管理早期介入制度，以较高水准的物业管理带动物业的销售。不能只为了高利润或盲目跟风去开发商品。
四、加强行业管理，做到综合开发
城建工作要统一规划，并结合城市的历史、文化特点正确定位而不是开放商混乱开发或拍脑袋工程。可以成立一个城建专家顾问组，对新的城建项目进行指导监督。通过综合开发，建设一个三大效益（经济，社会，环境）高的现代化城市。在小区建设上，可以借鉴成都市的成功经验。成都市2002年底由9名开发商成立了名为新棕树的房产发展联盟。该联盟的开发商成员形成了统一的整合开发，使得这一大片区域的街道、特色绿化、房屋风格统一协调非常的整齐美观。而且形成了统一的品牌形象，提示了整个区域的开发水平，政府、开放商、消费者三方都得利。
（作者单位：徐州工程学院管理学院）