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城中村是中国20世纪90年代城市化发展过程中出现的中国二元体制下城乡间不同土地所有制、户籍保障、人力资源等特殊因素碰撞产生的另类社区。城中村坐落于具有商业升值价值的城市区域，村内聚集的大量外来流动人口，使其逐渐形成以物业出租、工商零售、餐饮及其他服务业为主的特色社区商业。将城中村定位于市场角色，培育开发特色社区商业，对于推进城中村城市化进程，实现其可持续发展有着重要意义。本文特以长沙市麓山村、高桥村这两个典型城中村为例加以论述。
一、城中村商业运转模型
城中村商业活动主体主要包括村民、租户、经营者和村外消费者。（经营者也是一类的租户，因其特殊性在此分列出来。本文所提的经营者包括店铺老板和员工。）他们之间的相互经济往来关系构成了城中村特有的商业运转模式，其包括两个部分：自转和公转。
自转是指城中村营生的收入用于城中村的消费，它包括三个方面：物业出租是城中村经济的重要特征，村民将房屋租给租户,以及外来经营者，其商业行为主要发生在村内；租户大多在村外工作，租赁村民的住房居住，并向经营者购买商品；外来经营者一般也租赁村民的住房在城中村内居住，向村民支付租金，并向村民、租户提供一定的生活资料。村民与外来人口的商业往来使得城中村商业初具规模。
公转是指城中村与村外资源的交易及资源流通，主要涉及经营者与村外消费者之间的商业往来关系。城中村商业服务对象并不仅限于本区域的消费者，其所形成的商业街或一定规模的商业中心所聚集起来的规模效应，以及城中村内大大低于城市商业区的消费成本，吸引了部分城市中心消费求廉购买者。因此，城中村自转基础上形成的商业规模，在由公转带来的消费刺激下进一步扩大。在商业繁荣的城中村社区里，公转消费所带来的收入甚至超过了村内消费所带来的收入，成为城中村财富增长的新的切入点。
二、城中村商业特征
城中村作为另类社区，其商业具有一部分社区商业的特点，但也有独立于社区商业的自身特征。
1.物业出租的特色经济
房屋出租是村民的收入支柱，也是城中村最主要的经济形式，主宰这一经济形式运转的理所当然是“亚当斯密的幽灵：市场规则下的自发秩序”。村民为了补偿其土地收益低于竞争均衡价格的差价，最大化地利用可支配的面积和空间，具体办法就是使住宅向更高层发展，以更高层的空间收益置换目前空间收益，因此形成城中村内密集建筑的“怪物”。麓山村内“握手楼”、“亲嘴楼”等城中村风格建筑的分布让人惊叹。伴随着物业出租的产生和发育，物业出租逐步被纳入“霍布斯的幽灵：公共管理”的范围之内。麓山村村委会成立长沙腾麓物业管理有限公司，着手规范村内房屋出租、租金等的管理。高桥村在社区统一规划管理下，建立起村民安置小区。在高桥大市场的发展及商业市场的规范管理的惠及下，高桥村租金上涨，村民收入随之增加。
图 城中村商业运转模型图
2.低成本的生活消费
城中村居住人口中外来人口数远远大于村民人数，这些来城市打工的流动人口的收入水平、消费水平决定了城中村成为城市低成本生活区。据调查麓山村内租户的个人月收入主要集中在500～1000元，经济较为繁荣的高桥村内，月支出1000～2000外来人口占总外来人口的四成左右。这样的收入与长沙市的人均水平相比还是比较低的。从经济角度来说，低成本生活区降低了城市的生产成本，为经济发展积累了资金，实际上有助于控制城市的营商成本；从社会角度来说，它们为弱势群体提供一个安身立命之所。因此作为低成本生活区的城中村成为城市化过程中的必然。
低成本的生活区特色在商业方面主要表现为廉价的生活消费型商业形态的繁荣。由调查可知，麓山村村内消费者的消费主要集中在一日三餐、吃特色小吃、买衣裤鞋帽上面，其中一日三餐的消费人数占总人数的近八成。
3.商业公转的财富
城中村内的外来流动人口基数大、密度高、流动性强，使村内逐渐形成初具规模的商业形态，从而自发或规划形成商业街或者商业中心。麓山村自发形成麓山村商业文明街，商业服务业辐射整个大学城；高桥村规划建成批发特色的高桥大市场，商业辐射整个中南地区。在这样的城中村内，服务于村内消费者的生活必需品的店铺基本与普通的城市社区相当，而服务于村外消费者的公转商业却相当发达，远远超过了一般的城市社区。据调查，36.5%村外消费者在麓山村的消费频率在每周1次左右。消费内容更是五花八门，依频率由多到少依次为：吃一日三餐和特色小吃、买精品店内的小商品、买衣裤鞋帽、泡酒吧上网吧等娱乐消闲消费、美容美发等
城中村在通过公转获得财富增长的同时，某些硬伤也阻碍着商业的健康可持续发展。据调查，麓山村消费障碍主要集中在基础设施薄弱、市场管理不规范、安保工作不完善等。而高桥村虽然经过规划安置，村内面貌焕然一新，基础设施已然较为完备，但流动人口的复杂性、密集性导致村内治安十分不理想，每年处理的治安案件达几百起。
4.业态齐全但规模普遍偏小
城中村商业事实上已涉及到商业中心、餐饮店、超市、便利店、维修店、美容美发店、书店音像店、家庭服务等几乎所有社区商业业态，基本形成了一个业态较完备、功能较齐全的城市社区。城中村内业态有以下特征：一是店铺面积不大，装修要求不高；二是商品和服务对象主要定位于生活消费品；三是经营成本较低，获利能力较大，经营风险小。由此可知，城中村与便利店、连锁店等新型商业业态可以实现对接。麓山村面积仅400亩，位于一土一金的大学城内，本身并不具有大规模、连片开发的商业价值和可能，但它通过引入各类商业业态发展了社区商业，实现了自身财富的增长。高桥村在政府的政策引导下，运用社会资本等多种手段，引入便利店、连锁店等业态，对“城中村”旧房屋和设施进行改造，使“城中村”彻底改变面貌。
但是，由于商业发展缺乏资金，城中村内店铺规模普遍较小,经营手段原始。而村内存在的内在保护机制又常常限制优势企业的进入，使得城中村商业发展遇到瓶颈。如果可以如高桥村引入企业集团进行开发、经营（如高桥大市场），城中村商业将出现新的局面。
三、城中村商业发展的对策讨论
各个城中村有其特殊性，因此改造措施应立足于村落特征，坚持“一村一策”原则，有针对性地进行改造。本研究认为对于适宜“加入商业成分”改造模式的城中村，需要通过发展特色社区商业实现城中村的可持续发展，应采取以下应对措施：
1.政府实现角色的转换
政府有必要实现一种角色的转换，即从直接参与干预转变为创造一个有利于城中村商业发展的环境，具体措施有：①把城中村作为商业据点的方案纳入政府政策与计划，增加其经济价值；②引导市场改造城中村，鼓励主流民间组织与城中村建立企业间的活动；③整治治安的混乱与环境的脏乱差，加强对假冒伪劣商品和不规范的服务内容的管理与引导，营造一个安全清洁的市场环境。
2. 鼓励商业组织成为促进城中村商业发展的主体
鼓励企业做好探索城中村商业模式的先行者。企业应根据城中村特殊的消费需求、消费偏好以及城中村的具体特征来开发城中村的市场空白点，尤其是与社区商业对接的的零售业、连锁业等。做好践行城中村现代业态的实践者。企业应注意与城中村社区搞好公共关系，如雇佣本地员工、提倡文明消费理念等。同时应避免与传统小作坊、小工厂开展不正当的价格竞争，改变城中村商品消费货品化的消极趋势，生产或销售安全优质的名优产品，要注意自身的长远发展，使城中村作为企业进城下乡的市场中转站而不是终点站。
3.合理发挥社区组织的作用
社区组织的角色转型也是很有必要的，即将商业主导地位让位于外来企业，自身充当好协调、协助的角色。具体措施包括：培育好村落社区的市场观念，走出狭隘的地区保护主义思想；引导商业据点的改善与发展，协助政府的环境清理，改善商业环境，协助企业发展商业用地，引导商业中心或者商业街的形成；提高村民的就业意识，鼓励当地村民自主就业，并配合政府做好政府与村民、外来人口的利益关系协调；创造工作准备和推荐就业系统，鼓励村民就业和人口结构调整。
参考文献：
[1]谢志岿:村落向城市社区的转型:制度、政策与中国城市化进程中城中村问题研究【M】.中国社会科学出版社,2005.P187.本模型部分参照谢志岿城中村地下经济模型图，有修改
[2]蓝宇蕴.都市里的村庄——一个“新村社共同体”的实地研究【M】.三联书店,2005,P315
[3]【美】迈克尔.波特 著.高等第、李明平 译.竞争论【M】.中信出版社.2003.01,P323
注:本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文
一、城中村商业运转模型
城中村商业活动主体主要包括村民、租户、经营者和村外消费者。（经营者也是一类的租户，因其特殊性在此分列出来。本文所提的经营者包括店铺老板和员工。）他们之间的相互经济往来关系构成了城中村特有的商业运转模式，其包括两个部分：自转和公转。
自转是指城中村营生的收入用于城中村的消费，它包括三个方面：物业出租是城中村经济的重要特征，村民将房屋租给租户,以及外来经营者，其商业行为主要发生在村内；租户大多在村外工作，租赁村民的住房居住，并向经营者购买商品；外来经营者一般也租赁村民的住房在城中村内居住，向村民支付租金，并向村民、租户提供一定的生活资料。村民与外来人口的商业往来使得城中村商业初具规模。
公转是指城中村与村外资源的交易及资源流通，主要涉及经营者与村外消费者之间的商业往来关系。城中村商业服务对象并不仅限于本区域的消费者，其所形成的商业街或一定规模的商业中心所聚集起来的规模效应，以及城中村内大大低于城市商业区的消费成本，吸引了部分城市中心消费求廉购买者。因此，城中村自转基础上形成的商业规模，在由公转带来的消费刺激下进一步扩大。在商业繁荣的城中村社区里，公转消费所带来的收入甚至超过了村内消费所带来的收入，成为城中村财富增长的新的切入点。
二、城中村商业特征
城中村作为另类社区，其商业具有一部分社区商业的特点，但也有独立于社区商业的自身特征。
1.物业出租的特色经济
房屋出租是村民的收入支柱，也是城中村最主要的经济形式，主宰这一经济形式运转的理所当然是“亚当斯密的幽灵：市场规则下的自发秩序”。村民为了补偿其土地收益低于竞争均衡价格的差价，最大化地利用可支配的面积和空间，具体办法就是使住宅向更高层发展，以更高层的空间收益置换目前空间收益，因此形成城中村内密集建筑的“怪物”。麓山村内“握手楼”、“亲嘴楼”等城中村风格建筑的分布让人惊叹。伴随着物业出租的产生和发育，物业出租逐步被纳入“霍布斯的幽灵：公共管理”的范围之内。麓山村村委会成立长沙腾麓物业管理有限公司，着手规范村内房屋出租、租金等的管理。高桥村在社区统一规划管理下，建立起村民安置小区。在高桥大市场的发展及商业市场的规范管理的惠及下，高桥村租金上涨，村民收入随之增加。
图 城中村商业运转模型图
2.低成本的生活消费
城中村居住人口中外来人口数远远大于村民人数，这些来城市打工的流动人口的收入水平、消费水平决定了城中村成为城市低成本生活区。据调查麓山村内租户的个人月收入主要集中在500～1000元，经济较为繁荣的高桥村内，月支出1000～2000外来人口占总外来人口的四成左右。这样的收入与长沙市的人均水平相比还是比较低的。从经济角度来说，低成本生活区降低了城市的生产成本，为经济发展积累了资金，实际上有助于控制城市的营商成本；从社会角度来说，它们为弱势群体提供一个安身立命之所。因此作为低成本生活区的城中村成为城市化过程中的必然。
低成本的生活区特色在商业方面主要表现为廉价的生活消费型商业形态的繁荣。由调查可知，麓山村村内消费者的消费主要集中在一日三餐、吃特色小吃、买衣裤鞋帽上面，其中一日三餐的消费人数占总人数的近八成。
3.商业公转的财富
城中村内的外来流动人口基数大、密度高、流动性强，使村内逐渐形成初具规模的商业形态，从而自发或规划形成商业街或者商业中心。麓山村自发形成麓山村商业文明街，商业服务业辐射整个大学城；高桥村规划建成批发特色的高桥大市场，商业辐射整个中南地区。在这样的城中村内，服务于村内消费者的生活必需品的店铺基本与普通的城市社区相当，而服务于村外消费者的公转商业却相当发达，远远超过了一般的城市社区。据调查，36.5%村外消费者在麓山村的消费频率在每周1次左右。消费内容更是五花八门，依频率由多到少依次为：吃一日三餐和特色小吃、买精品店内的小商品、买衣裤鞋帽、泡酒吧上网吧等娱乐消闲消费、美容美发等
城中村在通过公转获得财富增长的同时，某些硬伤也阻碍着商业的健康可持续发展。据调查，麓山村消费障碍主要集中在基础设施薄弱、市场管理不规范、安保工作不完善等。而高桥村虽然经过规划安置，村内面貌焕然一新，基础设施已然较为完备，但流动人口的复杂性、密集性导致村内治安十分不理想，每年处理的治安案件达几百起。
4.业态齐全但规模普遍偏小
城中村商业事实上已涉及到商业中心、餐饮店、超市、便利店、维修店、美容美发店、书店音像店、家庭服务等几乎所有社区商业业态，基本形成了一个业态较完备、功能较齐全的城市社区。城中村内业态有以下特征：一是店铺面积不大，装修要求不高；二是商品和服务对象主要定位于生活消费品；三是经营成本较低，获利能力较大，经营风险小。由此可知，城中村与便利店、连锁店等新型商业业态可以实现对接。麓山村面积仅400亩，位于一土一金的大学城内，本身并不具有大规模、连片开发的商业价值和可能，但它通过引入各类商业业态发展了社区商业，实现了自身财富的增长。高桥村在政府的政策引导下，运用社会资本等多种手段，引入便利店、连锁店等业态，对“城中村”旧房屋和设施进行改造，使“城中村”彻底改变面貌。
但是，由于商业发展缺乏资金，城中村内店铺规模普遍较小,经营手段原始。而村内存在的内在保护机制又常常限制优势企业的进入，使得城中村商业发展遇到瓶颈。如果可以如高桥村引入企业集团进行开发、经营（如高桥大市场），城中村商业将出现新的局面。
三、城中村商业发展的对策讨论
各个城中村有其特殊性，因此改造措施应立足于村落特征，坚持“一村一策”原则，有针对性地进行改造。本研究认为对于适宜“加入商业成分”改造模式的城中村，需要通过发展特色社区商业实现城中村的可持续发展，应采取以下应对措施：
1.政府实现角色的转换
政府有必要实现一种角色的转换，即从直接参与干预转变为创造一个有利于城中村商业发展的环境，具体措施有：①把城中村作为商业据点的方案纳入政府政策与计划，增加其经济价值；②引导市场改造城中村，鼓励主流民间组织与城中村建立企业间的活动；③整治治安的混乱与环境的脏乱差，加强对假冒伪劣商品和不规范的服务内容的管理与引导，营造一个安全清洁的市场环境。
2. 鼓励商业组织成为促进城中村商业发展的主体
鼓励企业做好探索城中村商业模式的先行者。企业应根据城中村特殊的消费需求、消费偏好以及城中村的具体特征来开发城中村的市场空白点，尤其是与社区商业对接的的零售业、连锁业等。做好践行城中村现代业态的实践者。企业应注意与城中村社区搞好公共关系，如雇佣本地员工、提倡文明消费理念等。同时应避免与传统小作坊、小工厂开展不正当的价格竞争，改变城中村商品消费货品化的消极趋势，生产或销售安全优质的名优产品，要注意自身的长远发展，使城中村作为企业进城下乡的市场中转站而不是终点站。
3.合理发挥社区组织的作用
社区组织的角色转型也是很有必要的，即将商业主导地位让位于外来企业，自身充当好协调、协助的角色。具体措施包括：培育好村落社区的市场观念，走出狭隘的地区保护主义思想；引导商业据点的改善与发展，协助政府的环境清理，改善商业环境，协助企业发展商业用地，引导商业中心或者商业街的形成；提高村民的就业意识，鼓励当地村民自主就业，并配合政府做好政府与村民、外来人口的利益关系协调；创造工作准备和推荐就业系统，鼓励村民就业和人口结构调整。
参考文献：
[1]谢志岿:村落向城市社区的转型:制度、政策与中国城市化进程中城中村问题研究【M】.中国社会科学出版社,2005.P187.本模型部分参照谢志岿城中村地下经济模型图，有修改
[2]蓝宇蕴.都市里的村庄——一个“新村社共同体”的实地研究【M】.三联书店,2005,P315
[3]【美】迈克尔.波特 著.高等第、李明平 译.竞争论【M】.中信出版社.2003.01,P323
注:本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文