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摘要：随着时代的发展，如今城市土地中的储备制度已经成为了新的政策，政府可以通过对土地的储备来经一部对土地市场进行分割，这种方式可以很好的将土体的供给进行控制，从而更好的防止土地的多方供给，促进企业管理，提高土地配置。本文对城市土地储备制度中的问题进行了说明，同时提出了相关解决方案。供相关人士进行参考。
关键词：土地储备；问题；完善
一、城市土地储备制度的问题
（一）没有明确管理储备运作主体
根据我国目前的情况中可以看出，通常在对土地储备进行管理的时候，都将土地储备的机构作为其管理中心，将土地储备交给相关管理部门来进行管理的机构，从而更好的促进政府和土地储备机构之间的关系。但是在通常的运行过程中，相关部门在对城市土地进行发展过程中需要有相关政府的支持，从而能更好的促进土地的储备管理工作；另外，需要和相关企业进行合作，共同来对土地进行经营。
（二）土地转让偏向大
如今地产行业已经得到了很好的发展效果，对于土地的出让，在很大程度上都决定着整个土地的储备作用。而在如今，很多城市中的住宅在随着时代的发展而商场，这很大程度导致了土地在储备的过程中，将重点放在了这些高收益的领域中，在居民房的收入中，大多数的比例都超过了国际的三到五倍。
（三）土地储备没有良好的管理收益和补偿
在对土地进行回收和征购的过程中，难免会对周围建筑等造成一定的影响，这就需要对其做出一定的补偿。但是由于这些补偿通常都较小，难以满足农村农民的需求，从而就会加大城乡之间的差距。
二、我国城市土地储备制度的完善
（一）制定相关法律
随着时代的发展，许多城市都开始加大了对土地储备的制度，其中还有很多省市针对其管理制定了相关的法规。由于在对土地进行储备的过程中，其操作较为复杂，所对应的专业性的较强，因此，为了能让土地储备管理能更好的实施，需要相关经营单位必须要严格按照当地的法律法规来进行实施。在相关的法律中需要将土地储备中的职能、运作方式、作用、架构等进行严格的标准，从而更好的缓解各部门之间的矛盾。
（二）建立资金支持体系
在对土地进行储备制度中，可以针对土地储备建立一定的资金体系，这可以很大程度上提高资金支持的体系。这和国外的土地基金有着很大程度上的区别，同时和国内政府的基金也不同。在城市中，对于土地储备的基金收支通常是包括了政府在对城市土地进行拨款和预划拨的过程，拨款是通过货币的形式进行的，而预划拨则是实际中的意义。这两种方式都可以不用从市场中进行，可以直接进行资金成本的管理，但是通常这种拨款的数量是有一定限度，其很大程度上决定着城市土地储备的起步运行；在土地储备资金中还包括了土地的收益，在对土地进行储备的过程中，土地的出让可以很大程度提高资金的量，这笔资金是土地储备中最主要的收益，起到了很关键的作用。而城市土地在出让的过程中，大多数都是偏向对城市的建设中，其收益大部分都将被城市建设所运用，另外的就会由储备中心进行使用，从而能更好的保证储备制度的良好运行；还有一种就是将委托金融部门来对土地储备进行一定的股票和债卷的发行。由于土地在对资产的管理上有一定的保值和增值，所以也需要有相应的债卷和股票等，另外可以从对社会闲散的资金中进行吸收，从而提高资金的筹措，而对于投资者来说，可以适当的将投资的渠道进行扩大化，从而更好的促进土地资金的管理；对土地进行抵押贷款或者债卷化：英航可以讲贷款债券进行管理，将债券交给专业的相关机构，然后再由该机构向市场进行土地抵押的融资金为。从而可以更好的降低放贷的风险。
（三）合理分配土地收益
在对土地储备管理中，需要使用科学的方式将土地的收益进行合理的分配，可以从土地的收购价格，土地的产权体系中进行一定的判定，这些因素很大程度上都和土地的价格、使用权、发展权等权利相关。我国在宪法上明确的规定了土地所有权社会主义公有制的法规，在城市市区中的土地归属权是国家所有，所以在土地的收购价格中，土地的所有权是不能包括在内的。土地的使用权包括了土地的使用者在合同范围内按规定对土地进行使用，并且在使用中获得的利益，这是土地的使用权。而对于土地的处置权包括了对土地的出让、转让、出租、抵押等。而划拨土地使用权，在对土地收购中不包含处置的权益。但是，对于土地的出让，接收者还不能拥有土地的完全使用权，所以在对土地的收购合同中应该明确规定相关的处置权利。在土地的发展权中，包括了对土地的规划和调整，都应该采取最佳的权益。而从当今的相关法规中来看，结合土地的增值可以发现土地在发展过程中的权益应该是由相关政府所有，而对土地收购中的补偿不应该包括对土地发展权的收益。通过分析可以看出土地在收购中的价格需要和土地的使用者权利和土地处置权的收益相关联。
（四）土地投入补偿
在对城市土地进行储备中，需要采用和学合理的方式来对土地进行标准的补偿，从而促进土地的征收和回收的工作，更好的为土地储备收益进行增加，另外可以根据土地的期限和保质期来对土地进行市场的引领。所以，在对补偿的标准进行制定过程上，应该结合土地的实际价值，结合中介的评估来进行一定的制定。并且在实际的操作中，应该充分对土地进行各方面的考虑评估，从而能更好的对土地进行修正，将土地的标准进行提高，与此同时，需要对土地的权限进行考虑，根据城市的基准来进行定价，从而制定土地的投入补偿标准。
三、结语
随着我国的不断发展，城市土地储备制度在实施过程中取得了一定的制度绩效， 但是其中也存在着许多的问题，为了能让我国土地储备管理能有更好的成效，就需要相关人士加大对土地储备的管理，对其中的问题进行积极的探讨和解决，从而促进我国的快速发展。
参考文献：
[1]马晓茗. 城市土地储备制度不同模式比较研究[D].华中农业大学，2003.
[2]陈言卿. 完善我国城市土地储备制度的构想[D].首都经济贸易大学，2004.
[3]李宁. 完善我国城市土地储备制度的研究[D].南昌大学，2010.
[4]曾玉敏. 完善城市土地收购储备制度研究[D].西安建筑科技大学，2006.
[5]陈克. 城市土地储备制度环境下的W企业[D].哈尔滨工程大学，2009.
关键词：土地储备；问题；完善
一、城市土地储备制度的问题
（一）没有明确管理储备运作主体
根据我国目前的情况中可以看出，通常在对土地储备进行管理的时候，都将土地储备的机构作为其管理中心，将土地储备交给相关管理部门来进行管理的机构，从而更好的促进政府和土地储备机构之间的关系。但是在通常的运行过程中，相关部门在对城市土地进行发展过程中需要有相关政府的支持，从而能更好的促进土地的储备管理工作；另外，需要和相关企业进行合作，共同来对土地进行经营。
（二）土地转让偏向大
如今地产行业已经得到了很好的发展效果，对于土地的出让，在很大程度上都决定着整个土地的储备作用。而在如今，很多城市中的住宅在随着时代的发展而商场，这很大程度导致了土地在储备的过程中，将重点放在了这些高收益的领域中，在居民房的收入中，大多数的比例都超过了国际的三到五倍。
（三）土地储备没有良好的管理收益和补偿
在对土地进行回收和征购的过程中，难免会对周围建筑等造成一定的影响，这就需要对其做出一定的补偿。但是由于这些补偿通常都较小，难以满足农村农民的需求，从而就会加大城乡之间的差距。
二、我国城市土地储备制度的完善
（一）制定相关法律
随着时代的发展，许多城市都开始加大了对土地储备的制度，其中还有很多省市针对其管理制定了相关的法规。由于在对土地进行储备的过程中，其操作较为复杂，所对应的专业性的较强，因此，为了能让土地储备管理能更好的实施，需要相关经营单位必须要严格按照当地的法律法规来进行实施。在相关的法律中需要将土地储备中的职能、运作方式、作用、架构等进行严格的标准，从而更好的缓解各部门之间的矛盾。
（二）建立资金支持体系
在对土地进行储备制度中，可以针对土地储备建立一定的资金体系，这可以很大程度上提高资金支持的体系。这和国外的土地基金有着很大程度上的区别，同时和国内政府的基金也不同。在城市中，对于土地储备的基金收支通常是包括了政府在对城市土地进行拨款和预划拨的过程，拨款是通过货币的形式进行的，而预划拨则是实际中的意义。这两种方式都可以不用从市场中进行，可以直接进行资金成本的管理，但是通常这种拨款的数量是有一定限度，其很大程度上决定着城市土地储备的起步运行；在土地储备资金中还包括了土地的收益，在对土地进行储备的过程中，土地的出让可以很大程度提高资金的量，这笔资金是土地储备中最主要的收益，起到了很关键的作用。而城市土地在出让的过程中，大多数都是偏向对城市的建设中，其收益大部分都将被城市建设所运用，另外的就会由储备中心进行使用，从而能更好的保证储备制度的良好运行；还有一种就是将委托金融部门来对土地储备进行一定的股票和债卷的发行。由于土地在对资产的管理上有一定的保值和增值，所以也需要有相应的债卷和股票等，另外可以从对社会闲散的资金中进行吸收，从而提高资金的筹措，而对于投资者来说，可以适当的将投资的渠道进行扩大化，从而更好的促进土地资金的管理；对土地进行抵押贷款或者债卷化：英航可以讲贷款债券进行管理，将债券交给专业的相关机构，然后再由该机构向市场进行土地抵押的融资金为。从而可以更好的降低放贷的风险。
（三）合理分配土地收益
在对土地储备管理中，需要使用科学的方式将土地的收益进行合理的分配，可以从土地的收购价格，土地的产权体系中进行一定的判定，这些因素很大程度上都和土地的价格、使用权、发展权等权利相关。我国在宪法上明确的规定了土地所有权社会主义公有制的法规，在城市市区中的土地归属权是国家所有，所以在土地的收购价格中，土地的所有权是不能包括在内的。土地的使用权包括了土地的使用者在合同范围内按规定对土地进行使用，并且在使用中获得的利益，这是土地的使用权。而对于土地的处置权包括了对土地的出让、转让、出租、抵押等。而划拨土地使用权，在对土地收购中不包含处置的权益。但是，对于土地的出让，接收者还不能拥有土地的完全使用权，所以在对土地的收购合同中应该明确规定相关的处置权利。在土地的发展权中，包括了对土地的规划和调整，都应该采取最佳的权益。而从当今的相关法规中来看，结合土地的增值可以发现土地在发展过程中的权益应该是由相关政府所有，而对土地收购中的补偿不应该包括对土地发展权的收益。通过分析可以看出土地在收购中的价格需要和土地的使用者权利和土地处置权的收益相关联。
（四）土地投入补偿
在对城市土地进行储备中，需要采用和学合理的方式来对土地进行标准的补偿，从而促进土地的征收和回收的工作，更好的为土地储备收益进行增加，另外可以根据土地的期限和保质期来对土地进行市场的引领。所以，在对补偿的标准进行制定过程上，应该结合土地的实际价值，结合中介的评估来进行一定的制定。并且在实际的操作中，应该充分对土地进行各方面的考虑评估，从而能更好的对土地进行修正，将土地的标准进行提高，与此同时，需要对土地的权限进行考虑，根据城市的基准来进行定价，从而制定土地的投入补偿标准。
三、结语
随着我国的不断发展，城市土地储备制度在实施过程中取得了一定的制度绩效， 但是其中也存在着许多的问题，为了能让我国土地储备管理能有更好的成效，就需要相关人士加大对土地储备的管理，对其中的问题进行积极的探讨和解决，从而促进我国的快速发展。
参考文献：
[1]马晓茗. 城市土地储备制度不同模式比较研究[D].华中农业大学，2003.
[2]陈言卿. 完善我国城市土地储备制度的构想[D].首都经济贸易大学，2004.
[3]李宁. 完善我国城市土地储备制度的研究[D].南昌大学，2010.
[4]曾玉敏. 完善城市土地收购储备制度研究[D].西安建筑科技大学，2006.
[5]陈克. 城市土地储备制度环境下的W企业[D].哈尔滨工程大学，2009.