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摘要:随着改革开放的发展，人民对住宅质量的要求越来越高，重视房地产项目开发管理的全部过程已经成为了必然趋势。分析房地产开发管理的每个过程包括前期阶段、实施阶段、竣工验收阶段以及售后阶段，阐述房地产项目开发管理的重要性，以供参阅。
关键词：房地产项目；开发管理；前期实施、竣工验收、售后
中图分类号：[F235.91]文献标识码：A
引言
房地产项目开发管理的最终目标是高效率地实现项目目标，其基础是项目经理负责制，主要运用的观点、理论和方法是系统工程的，按其内在运行规律进行计划、组织、协调、监督和控制开发项目建设的全过程。房地产项目开发的计划管理确是保项目开发建设有计划、有条不紊地按顺序开展；组织管理的作用是开发项目各项目标最终实现的法律基础，通过签订和执行职责划分、授权和合同，建立相关法律法规和各种规章制度，保障项目能够有效、顺利实施。
协调管理涉及到开发项目与外部宏观环境、项目各子系统之间的关系，还涉及到项目不同阶段、不同部门以及不同层次之间的关系等，为企业提供协调和谐的公共环境的基础上，进一步促进项目开发建设的顺利实施。控制管理的手段和措施能有效的针对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用以及成本造价等进行控制，以便实现最少的投入，获得最佳的经济效益、社会效益以及环境效益等目标。
1 房地产项目开发管理前期
房地产开发管理前期包括六个步骤：（1）开发商提出设想，这是整个房地产项目开发的一个起点同时也是一项关鍵的工作，标志着房地产项目开发进入状态，反映了当前市场的住宅的需求，决定这个项目未来的发展趋势。（2）开发项目的可行性研究，这是证实第一步的关键步骤，也是不可或缺的一步，要想证明开发商的设想，必须对这个设想进行是否可行的研究，可行性研究结果还包括政府是否批准立项、银行是否给以资金支持等。可行性研究的结果不外乎两种：一种是可行，这个项目就会继续发展下去；另一种是不可行，这个项目就会被终止。当前我国处在建筑热时期，很多项目忽视可行性研究，使这项研究流于形式，形同虚设，给建筑住宅带来了严重的后果，值得政府、开发商的关注和探讨。（3）获取项目用地，这一步是建立在项目开发可行性研究通过的基础之上，所有建筑的的建立必须依附土地这个载体，因此该步骤算是开发项目正式启动的第一步，我国目前处于人多地少的局面，土地资源相当稀缺，所以对许多开发商来说申请到建筑用地是十分关键的一步，土地有了才能实现后续的一系列设想，土地有了才能使项目有利可赚。我国原来规定的土地获得方式有两种划拨和出让，前者由于对正常土地市场运行的冲击较大，目前已经很少使用，当前市场上土地的出让但大多数使用出让的形式。（4）开发项目设计，不同规模的设计项目相应的设计流程也有所不同，一般包括三部分：方案设计（满足建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求）、初步设计（包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书）和施工图设计（包含工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法，而且需要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明）。（5）征地拆迁安置，开发商办理了相关的手续，并且已经取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，就可以着手进行征地及拆迁方案的实施工作。（6）筹措资金，这是关键的一步，开发商需要制定详细的资金利用计划，寻找合适的融资途径进行资金的筹集。
2、房地产项目开发挂管理实施阶段
开发项目的工程施工控制无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容，因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。
（1）工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。
（2）质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项：对原材料的检验；对工程中的配套设备进行检验；检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
（3）成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。
3、房地产项目开发管理竣工验收
竣工验收时建设工程的最后一道程序，是检验工程设计、施工质量的重要环节。在进行质量验收时，应严格的遵守检验评定标准，力求公正、客观、认真。
2.1质量验收的程序
（1）承包商申请竣工验收
根据合同规定，承包商若已完成合同规定可进行工程移交的，均可申请验收。在承包商竣工达到竣工条件后，首先，自己应组织验收，特殊的对于设备安装工程还应与业主以及监理工程师共同的进行无负荷的单机与联机实验。承包商在完成上述的准备工作以后以及准备好相关的竣工验收资料后，即可以向业主提交竣工验收申请报告。
（2）验收准备
业主应组织承包商、监理单位以及设计单位同时进行，主要的工作内容有：1.核实工程的完成情况，详细的列出已完工程和未完成工程的一览表；2.检查工程质量，查明需要返工的或者补休工程提出的具体完成时间；3.落实生产设备，提出试车检查的报告；4.编写竣工验收申请报告。
（3）预验收
在预验收阶段参与的主要人员应有：上级的主管部门或者业主会同承包单位、监理单位、设计单位以及使用单位等相关单位。主要的工作内容有：1.检查以及核实工程项目的所有档案资料的完成性、准确性；2.检查已完工程质量的完成情况，对存在隐患或者遗留的问题提出处理意见；3.排除验收中存有争议的问题，督促返工、补做工程的完成情况；4.编写竣工预检报告以及移交生产准备情况报告；5检查财务状况是否属实、齐全；6..预验收合格以后，业主向主管部门提交正式的验收报告。
（4）正式验收
此程序，由国家有关部门组成的验收委员会主持，业主以及相关的单位参加。主要的工作内容有：1.听取业主对有关的项目建设报告；2.审查竣工项目移交的生产使用的各种档案资料；3.对主要的工程部位的施工质量进行复检、鉴定。对工程设计的先进性、合理性以及经济性等进行鉴定和相关的评审；4.核定尾工项目，对遗留问题提出相关的处理意见；5.审查竣工验收鉴定报告，签署“国家验收鉴定证书”，最终对项目做出一个可靠性的结论。
2.2竣工验收质量问题处理措施
（1）返修处理
当工程的某些质量虽未能够满足相关规范以及设计等的质量要求，存在一定的质量缺陷，此时可以进行返修处理。但是，返修后的工程必须要达到相关标准的要求；
（2）返工处理、限制使用
当工程未达到相关的质量验收标准，存在着明显的质量缺陷问题时，对结构的安全性构成重大的威胁，且进行修补仍旧无济于事时，应予以返工处理。但是当通过返工处理仍旧未能达到相关的质量验收标准时，对结构的安全性仍旧存在着威胁，则应做出限制使用处理。
（3）不作处理
在进行竣工验收时，即使某些工程质量存在着一定的缺陷，但是情况并不严重，如不影响结构的安全使用，或者经过后续的工序可以弥补的质量缺陷，经复核检验后仍能够满足设计规范要求的，可以做出不作处理的决定。
3 房地产项目开发管理售后阶段
房地产开发管理的售后阶段实质就是物业管理，主要是住宅小区的后续管理以及业主满意度的反馈。竣工验收之后并不意味着项目完全的结束，还需要对小区进行维护管理，满足业主的各种合理要求，及时解决业主出现的各种问题，以便为企业塑造一个良好的形象，为以后企业的发展赢得良好的口碑。
结语
房地产作为我国的重要产业，支撑着我国国民经济的发展建设。研究分析房地产项目开发管理的全过程有助于保障住宅的质量，以便获得业主的满意，从而塑造房地产产业的社会形象，创造更多的社会价值。
参考文献
[1] 陈竹杰.隆福国际住宅工程项目开发全过程管理研究[D].北京交通大学,2008.
[2] 李凤军.房地产项目开发管理重点环节探讨[J].城市建设理论研究（电子版）,2011,(19).
[3] 徐虹.分析房地产项目开发管理重点[J].中小企业管理与科技,2009,(27):18.
[4] 黄健成.房地产项目开发管理系统的设计与实现[D].华东师范大学,2010.
[5] 李艳.探讨房地产开发项目风险管理[J].房地产导刊 ,2013,(26):19-20.
[6] 刘悦.房地产项目报建流程对开发环节的影响分析[J].房地产导刊 ,2013,(23):26-26.
关键词：房地产项目；开发管理；前期实施、竣工验收、售后
中图分类号：[F235.91]文献标识码：A
引言
房地产项目开发管理的最终目标是高效率地实现项目目标，其基础是项目经理负责制，主要运用的观点、理论和方法是系统工程的，按其内在运行规律进行计划、组织、协调、监督和控制开发项目建设的全过程。房地产项目开发的计划管理确是保项目开发建设有计划、有条不紊地按顺序开展；组织管理的作用是开发项目各项目标最终实现的法律基础，通过签订和执行职责划分、授权和合同，建立相关法律法规和各种规章制度，保障项目能够有效、顺利实施。
协调管理涉及到开发项目与外部宏观环境、项目各子系统之间的关系，还涉及到项目不同阶段、不同部门以及不同层次之间的关系等，为企业提供协调和谐的公共环境的基础上，进一步促进项目开发建设的顺利实施。控制管理的手段和措施能有效的针对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用以及成本造价等进行控制，以便实现最少的投入，获得最佳的经济效益、社会效益以及环境效益等目标。
1 房地产项目开发管理前期
房地产开发管理前期包括六个步骤：（1）开发商提出设想，这是整个房地产项目开发的一个起点同时也是一项关鍵的工作，标志着房地产项目开发进入状态，反映了当前市场的住宅的需求，决定这个项目未来的发展趋势。（2）开发项目的可行性研究，这是证实第一步的关键步骤，也是不可或缺的一步，要想证明开发商的设想，必须对这个设想进行是否可行的研究，可行性研究结果还包括政府是否批准立项、银行是否给以资金支持等。可行性研究的结果不外乎两种：一种是可行，这个项目就会继续发展下去；另一种是不可行，这个项目就会被终止。当前我国处在建筑热时期，很多项目忽视可行性研究，使这项研究流于形式，形同虚设，给建筑住宅带来了严重的后果，值得政府、开发商的关注和探讨。（3）获取项目用地，这一步是建立在项目开发可行性研究通过的基础之上，所有建筑的的建立必须依附土地这个载体，因此该步骤算是开发项目正式启动的第一步，我国目前处于人多地少的局面，土地资源相当稀缺，所以对许多开发商来说申请到建筑用地是十分关键的一步，土地有了才能实现后续的一系列设想，土地有了才能使项目有利可赚。我国原来规定的土地获得方式有两种划拨和出让，前者由于对正常土地市场运行的冲击较大，目前已经很少使用，当前市场上土地的出让但大多数使用出让的形式。（4）开发项目设计，不同规模的设计项目相应的设计流程也有所不同，一般包括三部分：方案设计（满足建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求）、初步设计（包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书）和施工图设计（包含工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法，而且需要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明）。（5）征地拆迁安置，开发商办理了相关的手续，并且已经取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，就可以着手进行征地及拆迁方案的实施工作。（6）筹措资金，这是关键的一步，开发商需要制定详细的资金利用计划，寻找合适的融资途径进行资金的筹集。
2、房地产项目开发挂管理实施阶段
开发项目的工程施工控制无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容，因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。
（1）工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。
（2）质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项：对原材料的检验；对工程中的配套设备进行检验；检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
（3）成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。
3、房地产项目开发管理竣工验收
竣工验收时建设工程的最后一道程序，是检验工程设计、施工质量的重要环节。在进行质量验收时，应严格的遵守检验评定标准，力求公正、客观、认真。
2.1质量验收的程序
（1）承包商申请竣工验收
根据合同规定，承包商若已完成合同规定可进行工程移交的，均可申请验收。在承包商竣工达到竣工条件后，首先，自己应组织验收，特殊的对于设备安装工程还应与业主以及监理工程师共同的进行无负荷的单机与联机实验。承包商在完成上述的准备工作以后以及准备好相关的竣工验收资料后，即可以向业主提交竣工验收申请报告。
（2）验收准备
业主应组织承包商、监理单位以及设计单位同时进行，主要的工作内容有：1.核实工程的完成情况，详细的列出已完工程和未完成工程的一览表；2.检查工程质量，查明需要返工的或者补休工程提出的具体完成时间；3.落实生产设备，提出试车检查的报告；4.编写竣工验收申请报告。
（3）预验收
在预验收阶段参与的主要人员应有：上级的主管部门或者业主会同承包单位、监理单位、设计单位以及使用单位等相关单位。主要的工作内容有：1.检查以及核实工程项目的所有档案资料的完成性、准确性；2.检查已完工程质量的完成情况，对存在隐患或者遗留的问题提出处理意见；3.排除验收中存有争议的问题，督促返工、补做工程的完成情况；4.编写竣工预检报告以及移交生产准备情况报告；5检查财务状况是否属实、齐全；6..预验收合格以后，业主向主管部门提交正式的验收报告。
（4）正式验收
此程序，由国家有关部门组成的验收委员会主持，业主以及相关的单位参加。主要的工作内容有：1.听取业主对有关的项目建设报告；2.审查竣工项目移交的生产使用的各种档案资料；3.对主要的工程部位的施工质量进行复检、鉴定。对工程设计的先进性、合理性以及经济性等进行鉴定和相关的评审；4.核定尾工项目，对遗留问题提出相关的处理意见；5.审查竣工验收鉴定报告，签署“国家验收鉴定证书”，最终对项目做出一个可靠性的结论。
2.2竣工验收质量问题处理措施
（1）返修处理
当工程的某些质量虽未能够满足相关规范以及设计等的质量要求，存在一定的质量缺陷，此时可以进行返修处理。但是，返修后的工程必须要达到相关标准的要求；
（2）返工处理、限制使用
当工程未达到相关的质量验收标准，存在着明显的质量缺陷问题时，对结构的安全性构成重大的威胁，且进行修补仍旧无济于事时，应予以返工处理。但是当通过返工处理仍旧未能达到相关的质量验收标准时，对结构的安全性仍旧存在着威胁，则应做出限制使用处理。
（3）不作处理
在进行竣工验收时，即使某些工程质量存在着一定的缺陷，但是情况并不严重，如不影响结构的安全使用，或者经过后续的工序可以弥补的质量缺陷，经复核检验后仍能够满足设计规范要求的，可以做出不作处理的决定。
3 房地产项目开发管理售后阶段
房地产开发管理的售后阶段实质就是物业管理，主要是住宅小区的后续管理以及业主满意度的反馈。竣工验收之后并不意味着项目完全的结束，还需要对小区进行维护管理，满足业主的各种合理要求，及时解决业主出现的各种问题，以便为企业塑造一个良好的形象，为以后企业的发展赢得良好的口碑。
结语
房地产作为我国的重要产业，支撑着我国国民经济的发展建设。研究分析房地产项目开发管理的全过程有助于保障住宅的质量，以便获得业主的满意，从而塑造房地产产业的社会形象，创造更多的社会价值。
参考文献
[1] 陈竹杰.隆福国际住宅工程项目开发全过程管理研究[D].北京交通大学,2008.
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[6] 刘悦.房地产项目报建流程对开发环节的影响分析[J].房地产导刊 ,2013,(23):26-26.