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中图分类号：F293.33 文献标识码：A
摘要：房地产行业是典型的资金密集型行业，其在房地产开发、销售和服务等过程中都需要投入大量的资金。因此，对于房地产企业而言，资金便成为其经营成败的瓶颈因素。近年来，随着政策的调整，市场的变化，使得传统的融资方式越来越显现出它的弊端和不足，导致中小房地产企业由于资金问题而面临一系列问题，甚至严重的话导致破产。在这种背景下，作为房地产行业中的数量众多的中小房地产企业，必须改变这一局面。具体措施：一是构建多元合理的房地产企业融资渠道;二是中小房地产企业要不断提升自身素质;三是是鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究;四是不断完善房地产企业融资相关法律法规，加强房地产信贷监管完善制度建设。
关键词：中小房地产企业;融资方式;融资困境
一、我国中小房地产企业的发展状况
（一）概念及特点
房地产企业是指以盈利为目的、自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织，该组织主要从事房地产的开发、营销、管理以及后续服务等活动，主要活动在流通领域和社会服务领域，属于第三产业。
我国中小房地产企业具备的特点：①企业小、动力大、机制灵活且有效率。②资金需要量大，而融资能力有限③市场营销能力不足，营销效果不明显④品牌号召力弱、文化感知能力不强与大型房地产企业相比较，中小房地产企业无法树立强大的品牌形象，其企业文化也不像大型企业那样具有很强的感知能力。
（二）我国中小房地产企业发展现状
1国家对房地产行业的发展制定了一系列的调控政策，使得作为房地产业中经济基础较薄弱的中小企业最先受到冲击2在当前房地产市场不景气的情况下，竞争更加激烈，并且竞争的区域由一线城市逐渐转向二三线城市，使得原以这些二三线城市为主要经营阵地的中小房地产企业的经营面临异常大的压力。3缺乏人才激励机制，人才流动性较大，无法吸引、留住优秀的人才，这也从很大程度上抑制了中小型房地产企业的做大、做强。4大部分的中小型房地产企业缺乏核心竞争力，企业经营缺乏长远的战略规划。
二、我国中小房地产企业融资困境
我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入，随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分，经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中，我们可以看出，银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我们的关注。
1.实际融资渠道较为单一。我国目前存在的主要四种融资渠道分析，我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束，难以发挥实际功效，导致我国房地产企业融资渠道单一化。
2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前，房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为 30%，如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素，这一比重已达到80%，在我国内地个别地区，这一比重，甚至已达 80%～95%。由此可以看出，企业对银行资金依赖的严重程度。
3.外资引入渠道不畅。我国目前对外资引入房地产行业尚有很多限制，要求外资必须在我国境内设立外商投资企业，且设立外商投资企业必须经商务部及其他部门核准，虽然我国对外资进入房地产市场准入条件有所放宽，但是由于房地产业是我国经济的支柱产业，我国政府对于外商进入我国房地产市场仍然持审慎态度，所以外资难以在短期内成为中小房地产企业的主要融资方式。
4.普遍缺乏长期稳定的资金来源。我国中小房地产企业主要的融资方式是内源融资和商业银行贷款，银行贷款期限较短，缺乏长期债券和股票等长期稳定的融资方式带来的资金，说明中小房地产企业普遍缺乏长期稳定的资金来源。
三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议
中国经济的持续健康发展，房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。完善我国房地产企业的融资渠道主要有四大工作：
1.是构建多元合理的房地产企业融资渠道。中小房地产企业必须进行融资方式的创新，创造符合自身实际情况的融资方式，比如股权出让融资、中小房地产企业之间相互担保、借助信用公司提供信用担保、合作 发、民间借贷融资、增资扩股融资等等。
2.是中小房地产企业要不断提升自身素质。作为中小企业要不断优化自己的组织结构，使其能够更好的适应市场的变化。其次要提高自我积累意识，在资金和人才方面都要不断积累，使其不断壮大。再次要在信用方面树立良好的形象。最后要注意培养自己的核心竞争力，只有这样企业才能在激烈的竞争中立于不败之地。
3.鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究。要积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养和理论研究。房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起，要大量的人才作基础后盾。这些人才与以往的不同，他们不仅精通金融、证券业务，还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识。同时，由于我国的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一，导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后。笔者认为，为了更好完善我国房地产企业的融资渠道，进一步降低融资风险，建立健全融资工作各项法律、法规和制度建设，有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究，以期更好地指导实践工作。
4.是不断完善房地产企业融资相关法律法规，加强房地产信贷监管完善制度建设。我国应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。加大房地产信贷监管。加强房地产贷款监管，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时，要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款;加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。
参考文献：
[1]吴国富.房地产开发融资方式探讨（J）金融经济，2010（10）23-26
[2]杨煦，王来华房地产金融对房地产市场发展的影响研究：北海实证区域金融研究，2011（2）49-53
[3]孙迎庆.金融危机和宏观调控下我国中小房地产企业融资的探讨金融经济，2009（10）56-60
摘要：房地产行业是典型的资金密集型行业，其在房地产开发、销售和服务等过程中都需要投入大量的资金。因此，对于房地产企业而言，资金便成为其经营成败的瓶颈因素。近年来，随着政策的调整，市场的变化，使得传统的融资方式越来越显现出它的弊端和不足，导致中小房地产企业由于资金问题而面临一系列问题，甚至严重的话导致破产。在这种背景下，作为房地产行业中的数量众多的中小房地产企业，必须改变这一局面。具体措施：一是构建多元合理的房地产企业融资渠道;二是中小房地产企业要不断提升自身素质;三是是鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究;四是不断完善房地产企业融资相关法律法规，加强房地产信贷监管完善制度建设。
关键词：中小房地产企业;融资方式;融资困境
一、我国中小房地产企业的发展状况
（一）概念及特点
房地产企业是指以盈利为目的、自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织，该组织主要从事房地产的开发、营销、管理以及后续服务等活动，主要活动在流通领域和社会服务领域，属于第三产业。
我国中小房地产企业具备的特点：①企业小、动力大、机制灵活且有效率。②资金需要量大，而融资能力有限③市场营销能力不足，营销效果不明显④品牌号召力弱、文化感知能力不强与大型房地产企业相比较，中小房地产企业无法树立强大的品牌形象，其企业文化也不像大型企业那样具有很强的感知能力。
（二）我国中小房地产企业发展现状
1国家对房地产行业的发展制定了一系列的调控政策，使得作为房地产业中经济基础较薄弱的中小企业最先受到冲击2在当前房地产市场不景气的情况下，竞争更加激烈，并且竞争的区域由一线城市逐渐转向二三线城市，使得原以这些二三线城市为主要经营阵地的中小房地产企业的经营面临异常大的压力。3缺乏人才激励机制，人才流动性较大，无法吸引、留住优秀的人才，这也从很大程度上抑制了中小型房地产企业的做大、做强。4大部分的中小型房地产企业缺乏核心竞争力，企业经营缺乏长远的战略规划。
二、我国中小房地产企业融资困境
我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入，随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分，经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中，我们可以看出，银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我们的关注。
1.实际融资渠道较为单一。我国目前存在的主要四种融资渠道分析，我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束，难以发挥实际功效，导致我国房地产企业融资渠道单一化。
2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前，房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为 30%，如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素，这一比重已达到80%，在我国内地个别地区，这一比重，甚至已达 80%～95%。由此可以看出，企业对银行资金依赖的严重程度。
3.外资引入渠道不畅。我国目前对外资引入房地产行业尚有很多限制，要求外资必须在我国境内设立外商投资企业，且设立外商投资企业必须经商务部及其他部门核准，虽然我国对外资进入房地产市场准入条件有所放宽，但是由于房地产业是我国经济的支柱产业，我国政府对于外商进入我国房地产市场仍然持审慎态度，所以外资难以在短期内成为中小房地产企业的主要融资方式。
4.普遍缺乏长期稳定的资金来源。我国中小房地产企业主要的融资方式是内源融资和商业银行贷款，银行贷款期限较短，缺乏长期债券和股票等长期稳定的融资方式带来的资金，说明中小房地产企业普遍缺乏长期稳定的资金来源。
三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议
中国经济的持续健康发展，房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。完善我国房地产企业的融资渠道主要有四大工作：
1.是构建多元合理的房地产企业融资渠道。中小房地产企业必须进行融资方式的创新，创造符合自身实际情况的融资方式，比如股权出让融资、中小房地产企业之间相互担保、借助信用公司提供信用担保、合作 发、民间借贷融资、增资扩股融资等等。
2.是中小房地产企业要不断提升自身素质。作为中小企业要不断优化自己的组织结构，使其能够更好的适应市场的变化。其次要提高自我积累意识，在资金和人才方面都要不断积累，使其不断壮大。再次要在信用方面树立良好的形象。最后要注意培养自己的核心竞争力，只有这样企业才能在激烈的竞争中立于不败之地。
3.鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究。要积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养和理论研究。房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起，要大量的人才作基础后盾。这些人才与以往的不同，他们不仅精通金融、证券业务，还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识。同时，由于我国的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一，导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后。笔者认为，为了更好完善我国房地产企业的融资渠道，进一步降低融资风险，建立健全融资工作各项法律、法规和制度建设，有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究，以期更好地指导实践工作。
4.是不断完善房地产企业融资相关法律法规，加强房地产信贷监管完善制度建设。我国应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。加大房地产信贷监管。加强房地产贷款监管，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时，要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款;加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。
参考文献：
[1]吴国富.房地产开发融资方式探讨（J）金融经济，2010（10）23-26
[2]杨煦，王来华房地产金融对房地产市场发展的影响研究：北海实证区域金融研究，2011（2）49-53
[3]孙迎庆.金融危机和宏观调控下我国中小房地产企业融资的探讨金融经济，2009（10）56-60