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【摘 要】加强房地产企业的成本管理可以节约企业运营成本，以最小的投入获得最大的收益，提高经济效益，使得企业在市场的竞争中处于不败之地。房地产企业要想在行业中获得一席之地就必须对企业进行全面的改革，从而获得竞争的优势。所以，全面成本管理体系的构建就是其中的一点，为了了解房地产企业全面成本管理体系，文章首先分析了房地产企业全面成本管理体系的现状，其次对房地产企业全面成本管理体系的构建以及问题的解决分析与研究。
【关键词】房地产企业；全面成本管理体系；构建
一、房地产企业全面成本管理体系的现状
作为房地产企业近几年为了能够获得更多的利润，使企业得到更好的发展，都在积极的寻求发展之路。为了使成本管理取得更好的成绩，各房地产企业都在积极的构建全面成本管理体系。虽然说全面成本管理体系的构建在整个房地产企业开展得如火如荼，但是这并不意味着体系的建设卓有成效，在建设的过程中，很多房地产企业在全面成本管理体系的建设上都存在一些问题，比如没能很好的做到体系化，管理缺乏手段与方法等，这些问题严重的阻碍了全面成本管理体系在房地产企业的实行，同时也阻碍了房地产企业更好的发展。总体来说，我国房地产企业全面成本管理体系的现状是有建设，也有问题。
二、房地产全面成本管理体系的构建及其问题解决
（一）全员成本管理
实行全员成本管理应从以下几个方面入手：第一，把握全员成本
管理的核心。全员成本管理的核心就是将成本管理的目标和任务落实到每个部门单位、工作小组及个人身上，使其与成本管理直接产生联系，将成本管理的考核指标与经济效益直接挂钩，形成核算、责任、利益紧密结合的全员成本管理系统；第二，在企业内部形成全员参与精细化成本管理的意识。要想在企业内部建立良好的成本管理体系，首先要做到的就是树立一个全员参与的意识。成本管理包括了很多成本内容在内，包括生产、资金、劳务等成本，并且它不是哪个岗位或是哪个部门自己的责任，它是整个企业中上至高管下至普通员工的责任。因此成本管理的方向往着精细化的道路上发展，也就是改变之前粗犷型的管理模式，在企业内部形成一种精细化成本管理的文化，企业的相关领导要起到带头作用，考虑有关项目时要以精细化的角度来思考，号召所有员工转变思想，树立全面节约的意识，从小事做起，把企业的利益时刻和自己挂钩，严格遵守企业的规章制度，不做损害企业利益的事。尤其是当涉及到保障房项目时，更要将项目活动中的各项费用大幅度精简，仔细研究项目各阶段如何做到降低不必要的成本开销，力求达到成本最低化时效益最大化。所以，房地产企业的成本管理，不能仅依赖于决策管理层，还需要全体员工有清晰的成本管理认识，应使所有员工共同努力，使其切身体会到主人翁的地位。
（二）全过程成本管理
与其他行业有所不同的是，房地产企业的成本较大，因此每一处的节约都会产生较大的经济效益。全过程成本管理的实施应从以下几个方面着手：第一，重视成本的事前管理。成本的事前管理是全过程管理的前提，对于全过程成本管理具有导向性，做好房地产企业成本的事前管理可以将成本的浪费消灭于萌芽之中。所谓的事前管理就是预测和计划工作，也就是目标成本，是在房地产企业的成本形成之前，根据公司的基本情况，运用科学的手段计算出公司运营可能需要的成本，并就相应的情况制定出较为详细的成本计划，将详细的成本计划当作企业正常运行的参照。此后企业需要做的就是做好项目的选择工作，在进行项目的选择时要实行三个重要的步骤：选择项目的定价，在选择项目时要注意项目的定价与成本计划是否符合；了解房地产企业所选项目的投资预案，并对其进行详细调查；根据投资的预案查找、收集相关的资料以及信息以便日后项目建设工作的开展。第二，成本的事中控制。在事中控制中要做到的通常为三件事：实施方案的选择、融资成本的控制、项目实施和控制。
1.实施方案的选择。在完成前期的准备工作之后，作为房地产企业所要做的就是选择合适的实施方案。在选择方案时，作为房地产企业需要考虑很多的因素，尤其是成本问题，因此房地产企业往往会采取一些方法对备选的实施方案进行分析以寻找合适的实施方案。常用的分析方法有：贴现现金流量法、回收期法等；
2.融资成本的控制。在选择好实施的方案之后，房地产企业所要做的就是进行融资。对于房地产企业来说方案的实施资金过大，远远超过了企业的承担能力，因此为了使方案能够得到很好的实施，企业唯一的方法就是进行融资。
3.项目实施和控制。项目开发中房地产企业的投资较大，并且该项资金的投入较长难以在短时间内收到经济效益，因此，房地产企业要加强对开发项目的实施阶段的管理和控制工作，这对于实现房地产预计的开发效益有重要的意义。在该阶段中，房地产企业监管部门要控制好投资、营运、利润、质量、成本、开盘、销售、创新这八个环节，以助于实现全过程成本管理的目的。第三，成本的事后管理。在房地产建设完成之后，剩下的便是销售环节，在此环节中，房地产企业同样要做好成本管理工作。要根据产品的建设成本、设计成本以及售后的维修成本来制定销售的价格。此外还要注意收集顾客对于产品的反馈信息，做好开发产品事后成本管理工作，考核成本计划的实际完成情况，针对相应的情况对相应的人员实行奖罚制度。将成本管理制度切实落实到公司规章制度及日常工作管理之中。体系的建立如果不真正执行，那么这将只是纸上谈兵，因此要用量化的标准来对各部门、各岗位人员进行考核，并不断在成本管理制度的执行过程中进行总结，使之和企业的成本管理目标相匹配。
（三）全方位成本管理。所谓的全方位成本管理即进行市场、技术、人力资源三位一体的全面成本管理，是全面成本管理体系中的重要环节之一。第一，在市场竞争和市场压力之下考虑成本管理。在进行成本管理时，不能单纯的思考如何进行成本节约，而要将成本管理放在市场这个大背景之下进行考虑。根据市场规律制定相应的成本目标以及管理计划，找到房地产企业节约成本的途径，还要根据市场的需求对成本管理的方法进行规范，制定符合市场的成本管理制度。将企业成本管理放在市场大环境下有利于企业的盈利经营以及企业适应市场竞争的环境，使企业在市场竞争中占据较大的优势；第二，认识到技术对于成本管理的重要性。在房地产企业的实际运行中，很多成本浪费的主要原因还是技术的缺乏，往往技术的不足便需要从其他方面来进行补充，从而导致成本增大，因此要做好技术的引进和学习，做到从技术上最大限度的减少成本。针对目前房地产行业技术不足的问题，首先工作人员要加强技术的学习；其次企业应该要加大优秀人才的引进力度。第三，重视人力资源的投入。房地产企业要重视人力资源的投入和价值的分析，使企业的人力资源能够得到充分的发挥，从而做到从人力资源上节约成本，对企业内部的赋闲人员进行精简，保证人力资源上的成本管理取得实效。
（四）全环节成本管理。房地产行业的全环节成本管理指的是预算、计划、控制、核算、分析和考核等各个环节，全面成本管理就需要从各个环节全面开展成本的管理工作，只有这样才能做到节约成本。
（五）学习并引进先进的成本管理方法。国外进行成本管理的理论和实践探索是早于我们国家多年，因此现阶段国外的理论和实践相对要成熟些。外部激烈的竞争使得企业必须不断开拓新的战略管理思想才能适应时代的发展，诸如精细化管理、战略管理等思想的出现拓宽着企业领导的思维领域，唯有不断学习才能使自身处于不败之地。所以房地产企业应在现有成本管理与控制的基础上，努力学习并借鉴国外先进的成本管控思想和方法，深入细致地研究企业的成本构成结构，夺取探究企业的成本控制点在何处，从项目的事前预测、事中控制、事后总结到整个过程控制的有机结合。引入的理论思想和我国的成本管理实践相结合，在不断摸索中总结出一套适合自身发展的成本管理方法。
参考文献：
[1]丛秀萍.房地产企业全面成本管理体系研究[D].华南理工学，2013
【关键词】房地产企业；全面成本管理体系；构建
一、房地产企业全面成本管理体系的现状
作为房地产企业近几年为了能够获得更多的利润，使企业得到更好的发展，都在积极的寻求发展之路。为了使成本管理取得更好的成绩，各房地产企业都在积极的构建全面成本管理体系。虽然说全面成本管理体系的构建在整个房地产企业开展得如火如荼，但是这并不意味着体系的建设卓有成效，在建设的过程中，很多房地产企业在全面成本管理体系的建设上都存在一些问题，比如没能很好的做到体系化，管理缺乏手段与方法等，这些问题严重的阻碍了全面成本管理体系在房地产企业的实行，同时也阻碍了房地产企业更好的发展。总体来说，我国房地产企业全面成本管理体系的现状是有建设，也有问题。
二、房地产全面成本管理体系的构建及其问题解决
（一）全员成本管理
实行全员成本管理应从以下几个方面入手：第一，把握全员成本
管理的核心。全员成本管理的核心就是将成本管理的目标和任务落实到每个部门单位、工作小组及个人身上，使其与成本管理直接产生联系，将成本管理的考核指标与经济效益直接挂钩，形成核算、责任、利益紧密结合的全员成本管理系统；第二，在企业内部形成全员参与精细化成本管理的意识。要想在企业内部建立良好的成本管理体系，首先要做到的就是树立一个全员参与的意识。成本管理包括了很多成本内容在内，包括生产、资金、劳务等成本，并且它不是哪个岗位或是哪个部门自己的责任，它是整个企业中上至高管下至普通员工的责任。因此成本管理的方向往着精细化的道路上发展，也就是改变之前粗犷型的管理模式，在企业内部形成一种精细化成本管理的文化，企业的相关领导要起到带头作用，考虑有关项目时要以精细化的角度来思考，号召所有员工转变思想，树立全面节约的意识，从小事做起，把企业的利益时刻和自己挂钩，严格遵守企业的规章制度，不做损害企业利益的事。尤其是当涉及到保障房项目时，更要将项目活动中的各项费用大幅度精简，仔细研究项目各阶段如何做到降低不必要的成本开销，力求达到成本最低化时效益最大化。所以，房地产企业的成本管理，不能仅依赖于决策管理层，还需要全体员工有清晰的成本管理认识，应使所有员工共同努力，使其切身体会到主人翁的地位。
（二）全过程成本管理
与其他行业有所不同的是，房地产企业的成本较大，因此每一处的节约都会产生较大的经济效益。全过程成本管理的实施应从以下几个方面着手：第一，重视成本的事前管理。成本的事前管理是全过程管理的前提，对于全过程成本管理具有导向性，做好房地产企业成本的事前管理可以将成本的浪费消灭于萌芽之中。所谓的事前管理就是预测和计划工作，也就是目标成本，是在房地产企业的成本形成之前，根据公司的基本情况，运用科学的手段计算出公司运营可能需要的成本，并就相应的情况制定出较为详细的成本计划，将详细的成本计划当作企业正常运行的参照。此后企业需要做的就是做好项目的选择工作，在进行项目的选择时要实行三个重要的步骤：选择项目的定价，在选择项目时要注意项目的定价与成本计划是否符合；了解房地产企业所选项目的投资预案，并对其进行详细调查；根据投资的预案查找、收集相关的资料以及信息以便日后项目建设工作的开展。第二，成本的事中控制。在事中控制中要做到的通常为三件事：实施方案的选择、融资成本的控制、项目实施和控制。
1.实施方案的选择。在完成前期的准备工作之后，作为房地产企业所要做的就是选择合适的实施方案。在选择方案时，作为房地产企业需要考虑很多的因素，尤其是成本问题，因此房地产企业往往会采取一些方法对备选的实施方案进行分析以寻找合适的实施方案。常用的分析方法有：贴现现金流量法、回收期法等；
2.融资成本的控制。在选择好实施的方案之后，房地产企业所要做的就是进行融资。对于房地产企业来说方案的实施资金过大，远远超过了企业的承担能力，因此为了使方案能够得到很好的实施，企业唯一的方法就是进行融资。
3.项目实施和控制。项目开发中房地产企业的投资较大，并且该项资金的投入较长难以在短时间内收到经济效益，因此，房地产企业要加强对开发项目的实施阶段的管理和控制工作，这对于实现房地产预计的开发效益有重要的意义。在该阶段中，房地产企业监管部门要控制好投资、营运、利润、质量、成本、开盘、销售、创新这八个环节，以助于实现全过程成本管理的目的。第三，成本的事后管理。在房地产建设完成之后，剩下的便是销售环节，在此环节中，房地产企业同样要做好成本管理工作。要根据产品的建设成本、设计成本以及售后的维修成本来制定销售的价格。此外还要注意收集顾客对于产品的反馈信息，做好开发产品事后成本管理工作，考核成本计划的实际完成情况，针对相应的情况对相应的人员实行奖罚制度。将成本管理制度切实落实到公司规章制度及日常工作管理之中。体系的建立如果不真正执行，那么这将只是纸上谈兵，因此要用量化的标准来对各部门、各岗位人员进行考核，并不断在成本管理制度的执行过程中进行总结，使之和企业的成本管理目标相匹配。
（三）全方位成本管理。所谓的全方位成本管理即进行市场、技术、人力资源三位一体的全面成本管理，是全面成本管理体系中的重要环节之一。第一，在市场竞争和市场压力之下考虑成本管理。在进行成本管理时，不能单纯的思考如何进行成本节约，而要将成本管理放在市场这个大背景之下进行考虑。根据市场规律制定相应的成本目标以及管理计划，找到房地产企业节约成本的途径，还要根据市场的需求对成本管理的方法进行规范，制定符合市场的成本管理制度。将企业成本管理放在市场大环境下有利于企业的盈利经营以及企业适应市场竞争的环境，使企业在市场竞争中占据较大的优势；第二，认识到技术对于成本管理的重要性。在房地产企业的实际运行中，很多成本浪费的主要原因还是技术的缺乏，往往技术的不足便需要从其他方面来进行补充，从而导致成本增大，因此要做好技术的引进和学习，做到从技术上最大限度的减少成本。针对目前房地产行业技术不足的问题，首先工作人员要加强技术的学习；其次企业应该要加大优秀人才的引进力度。第三，重视人力资源的投入。房地产企业要重视人力资源的投入和价值的分析，使企业的人力资源能够得到充分的发挥，从而做到从人力资源上节约成本，对企业内部的赋闲人员进行精简，保证人力资源上的成本管理取得实效。
（四）全环节成本管理。房地产行业的全环节成本管理指的是预算、计划、控制、核算、分析和考核等各个环节，全面成本管理就需要从各个环节全面开展成本的管理工作，只有这样才能做到节约成本。
（五）学习并引进先进的成本管理方法。国外进行成本管理的理论和实践探索是早于我们国家多年，因此现阶段国外的理论和实践相对要成熟些。外部激烈的竞争使得企业必须不断开拓新的战略管理思想才能适应时代的发展，诸如精细化管理、战略管理等思想的出现拓宽着企业领导的思维领域，唯有不断学习才能使自身处于不败之地。所以房地产企业应在现有成本管理与控制的基础上，努力学习并借鉴国外先进的成本管控思想和方法，深入细致地研究企业的成本构成结构，夺取探究企业的成本控制点在何处，从项目的事前预测、事中控制、事后总结到整个过程控制的有机结合。引入的理论思想和我国的成本管理实践相结合，在不断摸索中总结出一套适合自身发展的成本管理方法。
参考文献：
[1]丛秀萍.房地产企业全面成本管理体系研究[D].华南理工学，2013