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摘要：本文以低价购房的真实案例入手，根据相关法律和司法解释予以分析，给司法实践中类似案例的判断提供依据。
关键词：低价购房；受贿；市场价格
作者简介：周前程，江苏省泰州市人民检察院。
中图分类号：D920.5文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)06-054-02
一、相关法律及司法解释
《中华人民共和国刑法》（节录）。第三百八十五条国家工作人员利用职务上的便利，索取他人财物的，或者非法收受他人财物，为他人谋取利益的，是受贿罪。
《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（节录，以下简称若干问题意见）
关于以交易形式收受贿赂的问题。国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：
（1）以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的；（2）以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的；（3）以其他交易形式非法收受请托人财物的。
受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。
前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。
二、基本案情
2007年左右，犯罪嫌疑人夏某看中李某开发的别墅区一套别墅，并告知李某，该房是买给其岳父母住，让李某尽量便宜。李某考虑到夏某系其公司所在地政府的党委书记，平时对其企业方方面面比较关心，最终同意将B排6号别墅以66万元的价格出售给夏某，比物价局备案价格便宜25万元，但其未告知夏某具体优惠数额及物价部门的备案价格，夏某表示满意并接受。谈好房价之后，夏某让妻子肖某具体办理缴款及相关手续，肖某自作主张和其兄弟肖某某、其母亲郭某共同出资购买该房屋，夏某知道后，让肖某把其他出资人的钱还清。但事实上是肖某的父母将肖某出资的7万元现金全部还给肖某并进行了产权登记。
犯罪嫌疑人夏某供述称没有放弃过对该房的所有权，但以肖某父母的名字签订购房合同、办理房屋产权是经其同意的。
李某开发的别墅区共计12幢别墅，分A、B排，其中A排有院子，12幢别墅的备案平均价格为90万元，卖出价格均比备案价格低，有7家最终交易价格低于70万元，其中两家为66万元（包括犯罪嫌疑人夏某购买这套别墅），没有事先设定优惠价格或优惠幅度。
三、分歧意见
对于该案能否适用若干问题意见的规定，认定为以明显低于市场价格购买房屋的方式收受贿赂，案件讨论时有两种意见：
第一种意见认为该案中，犯罪嫌疑人夏某作为李某公司所在地的镇党委书记，对李某公司方方面面有制衡权，以66万元的价格购买李某开发的小区别墅，比房屋备案价格低了25万元左右，属于明显低于市场的价格购买，符合若干问题意见的规定，25万元应该认定为受贿。
第二种意见认为：该案不宜认定为受贿。犯罪嫌疑人夏某虽然是李某公司所在地的镇党委书记，但其本人购买房屋时并未利用职务之便为李某谋取具体利益，仅仅是李某单方面考虑到夏某的职务影响而优惠卖房给夏某，行受贿双方的主观故意不明显，不能适用若干问题意见的规定。而且低价购买房屋的事实虽然成立，但是12幢别墅的买卖价格均比备案价格低，夏某购买的别墅比备案价格低25万元并不足以说明其明显低于市场价格。
四、评析意见
从行为表相看，犯罪嫌疑人夏某系李某公司所在地党委书记，李某公司在其辖区范围内，方方面面需要得到夏某的照顾，夏某向李某提出优惠购买房屋，李某卖房给夏某时，价格比物价局备案价格低25万元，房屋受益人系其岳父母。夏某的这种低价购买房屋的行为符合2007年7月最高人民法院、最高人民检察院联合发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》的相关规定，涉嫌受贿犯罪。
但笔者同意上述第二种意见，该案不宜认定为以低价购房的方式收受贿赂。从若干问题意见的相关规定可以看出房屋交易形式受贿犯罪的行为过程，即具有国家工作人员身份的犯罪嫌疑人，利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格购买请托人的房屋。本案中犯罪嫌疑人夏某具有国家工作人员身份毋庸置疑，但其受贿的主观故意以及李某的行贿故意均不明显，且本案中的市场价格也没有适用的方法能明确。分析如下：
1．行贿人无谋利请托事项直接影响其行贿故意。若干问题意见第一项规定：利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处。可以看出，以交易形式收受贿赂案件中的行贿人必须是“请托人”，何谓请托人，笔者觉得应该狭义理解为有具体请托事项的行贿人，而不是广义的为处好关系行贿。因为房屋交易中的折扣优惠普遍存在，如果广义理解为单纯处关系或者以后有事相求，那么明显低于市场价格购买房屋之后未有具体谋利行为，还能认定为受贿吗？笔者觉得这是对优惠买房现状的一种以偏概全，也不是若干问题意见出台的初衷，立法原意应该是遏制为了达到具体谋利目的而以明显低于市场价格卖房的方式行贿的行为。本案中，李某低价卖房给夏某，未有具体请托事项，其本身就不符合“请托人”范畴，也就无法适用若干问题意见的规定，而且从一般行贿的角度，其未有谋利请托事项也削弱了其主动行贿的故意。
2．夏某主观认识与客观事实存在差异，直接影响夏某受贿的主观故意。犯罪嫌疑人夏某供述是其自己想购买房屋给岳父母居住，并让李某优惠，主观上一直认为该房系自己购买，当其得知其妻肖某与郭某等人共同出资时，其还让肖某把其他人的出资还清，虽然以郭某的名字办产权，夏某是同意的，但其主观上没有放弃该房的所有权。而在实际操作过程中，是郭某将其妻肖某出的钱还给了肖某，并完成了产权登记。虽然夏某主观上没有放弃该房的所有权，但该房的实际所有权已经归郭某所有。从物权法角度来说，这种主观上未放弃不能削弱实际拥有者郭某的所有权，也就是说仅凭夏某的主观认识不足以确认夏某主观有占有该房的故意，也就难以判断夏某优惠购买该房时，是否有非法占有的故意。 3．房屋产权人、出资人均系郭某以及犯罪嫌疑人夏某供述其不知道房屋的原价格是多少钱，具体优惠数额不清楚也直接影响其受贿的故意。虽然郭某系犯罪嫌疑人夏某的岳母，应符合若干问题意见规定的特定关系人范畴，但从民法继承的角度看，夏某是该房的可能受益人之一，这种民事意义上的不确定受益在一定程度上削弱了犯罪嫌疑人夏某对所得利益非法占有的故意，也即削弱了夏某收受贿赂的主观故意。
同时作为普通消费者买卖房屋是有自己的心理价位的，而且是越低越好，但是购房者的身份差异使得每个人的心理价位也必然有不同。犯罪嫌疑人夏某系所在地党委书记，从常理来说，在这种身份和地位状态下，其买房时的心理价位不能简单与其他购房者类比，而且其是在不知道具体价格及优惠数额的情况下购买该房屋的，因此就无法确认其对购房价格明显偏低是否明知，也就无法明确其有非法占有所得利益的故意即受贿的故意。
4．该案中涉案房屋交易时的市场价格无法准确计算。如果犯罪嫌疑人构成交易型受贿犯罪，那低价购房的市场价格标准该如何确定？为此笔者考量了四种参考价格，一是物价部门的备案价格，二是专门机构鉴定，三是通过周边房产价格比较确定，四是通过加权平均确定，但是上述四种方式都不同程度存在瑕疵。
首先，商品房买卖是市场行为，物价部门虽有监管职责，但真正决定新商品房买卖价格的是交易中普遍存在的优惠价格而不是备案价格，备案价格仅具有参考意义，不具有强制性。
其次，以价格鉴定作为市场价格的依据也不尽合理，不同估价鉴定机构的资质、所估算的价格具有不确定性，人为选择鉴定机构也得不到普遍认同。
再次，因周边无同类房产，比较确定价格也无法实现。
最后，以加权平均确定市场价格具有一定的合理性。房地产开发商售房过程中不针对特定人的优惠普遍存在，用加权平均的方式计算平均优惠价格，既能少受缴款时间、缴款方式等随机因素的影响，也能表现房产开发商优惠销售的集中趋势，避免扩大打击范围，又能不放纵犯罪。但是对于该案，笔者认为也不能适用加权平均，理由如下：在加权平均计算方式下，虽然外部因素的影响会随着平均基数的增加而趋于缩小，但是房屋属于特定物，而且本案中一共只有12幢别墅，特定物的加权平均不考虑面积、朝向、结构等因素，加权平均基数又较小，如此计算出来的加权平均值说服力不够。
因此，虽然该案中夏某购房价格比物价局备案的价格低了25万元，但不能简单套用备案价格与实际成交价格的差额来计算其受贿数额，也不能简单适用上述其他方式来确定市场价格标准，李某在销售房屋时也未对如何优惠作出明文规定，导致12幢别墅销售时的市场价格无法明确。而在市场价格无法明确的基础上，“明显低于”也就无从考量。
5．李某给予夏某25万元的优惠到底是开发商能够承受的心理价格还是其迫于夏某的职务行为低价卖房，难以判断。从调取其余11家房屋购买者的购买信息来看，12户的卖出价格均比备案价格低，而且有7户的购买价格低于70万元，其中2户是66万元，从单纯的市场行为来判断，说明所有房屋卖出价格在开发商心理能够承受范围之内。在行受贿双方的主观故意均不明显的情况下，李某以66万元价格卖给犯罪嫌疑人夏某房屋的行为是基于其心理价位还是受夏某职务影响，无法区分。
综上所述，该案不宜认定为受贿犯罪，犯罪嫌疑人夏某以低价购房的方式收受贿赂的主观故意不明显，而且房产开发商李某低价卖房时未有请托事项，不应适用若干问题意见的规定，这种低价购房应该理解为是一种带有职务便利因素的不平等主体之间的市场交易行为，而不是交易型的受贿犯罪行为。
关键词：低价购房；受贿；市场价格
作者简介：周前程，江苏省泰州市人民检察院。
中图分类号：D920.5文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)06-054-02
一、相关法律及司法解释
《中华人民共和国刑法》（节录）。第三百八十五条国家工作人员利用职务上的便利，索取他人财物的，或者非法收受他人财物，为他人谋取利益的，是受贿罪。
《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（节录，以下简称若干问题意见）
关于以交易形式收受贿赂的问题。国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：
（1）以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的；（2）以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的；（3）以其他交易形式非法收受请托人财物的。
受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。
前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。
二、基本案情
2007年左右，犯罪嫌疑人夏某看中李某开发的别墅区一套别墅，并告知李某，该房是买给其岳父母住，让李某尽量便宜。李某考虑到夏某系其公司所在地政府的党委书记，平时对其企业方方面面比较关心，最终同意将B排6号别墅以66万元的价格出售给夏某，比物价局备案价格便宜25万元，但其未告知夏某具体优惠数额及物价部门的备案价格，夏某表示满意并接受。谈好房价之后，夏某让妻子肖某具体办理缴款及相关手续，肖某自作主张和其兄弟肖某某、其母亲郭某共同出资购买该房屋，夏某知道后，让肖某把其他出资人的钱还清。但事实上是肖某的父母将肖某出资的7万元现金全部还给肖某并进行了产权登记。
犯罪嫌疑人夏某供述称没有放弃过对该房的所有权，但以肖某父母的名字签订购房合同、办理房屋产权是经其同意的。
李某开发的别墅区共计12幢别墅，分A、B排，其中A排有院子，12幢别墅的备案平均价格为90万元，卖出价格均比备案价格低，有7家最终交易价格低于70万元，其中两家为66万元（包括犯罪嫌疑人夏某购买这套别墅），没有事先设定优惠价格或优惠幅度。
三、分歧意见
对于该案能否适用若干问题意见的规定，认定为以明显低于市场价格购买房屋的方式收受贿赂，案件讨论时有两种意见：
第一种意见认为该案中，犯罪嫌疑人夏某作为李某公司所在地的镇党委书记，对李某公司方方面面有制衡权，以66万元的价格购买李某开发的小区别墅，比房屋备案价格低了25万元左右，属于明显低于市场的价格购买，符合若干问题意见的规定，25万元应该认定为受贿。
第二种意见认为：该案不宜认定为受贿。犯罪嫌疑人夏某虽然是李某公司所在地的镇党委书记，但其本人购买房屋时并未利用职务之便为李某谋取具体利益，仅仅是李某单方面考虑到夏某的职务影响而优惠卖房给夏某，行受贿双方的主观故意不明显，不能适用若干问题意见的规定。而且低价购买房屋的事实虽然成立，但是12幢别墅的买卖价格均比备案价格低，夏某购买的别墅比备案价格低25万元并不足以说明其明显低于市场价格。
四、评析意见
从行为表相看，犯罪嫌疑人夏某系李某公司所在地党委书记，李某公司在其辖区范围内，方方面面需要得到夏某的照顾，夏某向李某提出优惠购买房屋，李某卖房给夏某时，价格比物价局备案价格低25万元，房屋受益人系其岳父母。夏某的这种低价购买房屋的行为符合2007年7月最高人民法院、最高人民检察院联合发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》的相关规定，涉嫌受贿犯罪。
但笔者同意上述第二种意见，该案不宜认定为以低价购房的方式收受贿赂。从若干问题意见的相关规定可以看出房屋交易形式受贿犯罪的行为过程，即具有国家工作人员身份的犯罪嫌疑人，利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格购买请托人的房屋。本案中犯罪嫌疑人夏某具有国家工作人员身份毋庸置疑，但其受贿的主观故意以及李某的行贿故意均不明显，且本案中的市场价格也没有适用的方法能明确。分析如下：
1．行贿人无谋利请托事项直接影响其行贿故意。若干问题意见第一项规定：利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处。可以看出，以交易形式收受贿赂案件中的行贿人必须是“请托人”，何谓请托人，笔者觉得应该狭义理解为有具体请托事项的行贿人，而不是广义的为处好关系行贿。因为房屋交易中的折扣优惠普遍存在，如果广义理解为单纯处关系或者以后有事相求，那么明显低于市场价格购买房屋之后未有具体谋利行为，还能认定为受贿吗？笔者觉得这是对优惠买房现状的一种以偏概全，也不是若干问题意见出台的初衷，立法原意应该是遏制为了达到具体谋利目的而以明显低于市场价格卖房的方式行贿的行为。本案中，李某低价卖房给夏某，未有具体请托事项，其本身就不符合“请托人”范畴，也就无法适用若干问题意见的规定，而且从一般行贿的角度，其未有谋利请托事项也削弱了其主动行贿的故意。
2．夏某主观认识与客观事实存在差异，直接影响夏某受贿的主观故意。犯罪嫌疑人夏某供述是其自己想购买房屋给岳父母居住，并让李某优惠，主观上一直认为该房系自己购买，当其得知其妻肖某与郭某等人共同出资时，其还让肖某把其他人的出资还清，虽然以郭某的名字办产权，夏某是同意的，但其主观上没有放弃该房的所有权。而在实际操作过程中，是郭某将其妻肖某出的钱还给了肖某，并完成了产权登记。虽然夏某主观上没有放弃该房的所有权，但该房的实际所有权已经归郭某所有。从物权法角度来说，这种主观上未放弃不能削弱实际拥有者郭某的所有权，也就是说仅凭夏某的主观认识不足以确认夏某主观有占有该房的故意，也就难以判断夏某优惠购买该房时，是否有非法占有的故意。 3．房屋产权人、出资人均系郭某以及犯罪嫌疑人夏某供述其不知道房屋的原价格是多少钱，具体优惠数额不清楚也直接影响其受贿的故意。虽然郭某系犯罪嫌疑人夏某的岳母，应符合若干问题意见规定的特定关系人范畴，但从民法继承的角度看，夏某是该房的可能受益人之一，这种民事意义上的不确定受益在一定程度上削弱了犯罪嫌疑人夏某对所得利益非法占有的故意，也即削弱了夏某收受贿赂的主观故意。
同时作为普通消费者买卖房屋是有自己的心理价位的，而且是越低越好，但是购房者的身份差异使得每个人的心理价位也必然有不同。犯罪嫌疑人夏某系所在地党委书记，从常理来说，在这种身份和地位状态下，其买房时的心理价位不能简单与其他购房者类比，而且其是在不知道具体价格及优惠数额的情况下购买该房屋的，因此就无法确认其对购房价格明显偏低是否明知，也就无法明确其有非法占有所得利益的故意即受贿的故意。
4．该案中涉案房屋交易时的市场价格无法准确计算。如果犯罪嫌疑人构成交易型受贿犯罪，那低价购房的市场价格标准该如何确定？为此笔者考量了四种参考价格，一是物价部门的备案价格，二是专门机构鉴定，三是通过周边房产价格比较确定，四是通过加权平均确定，但是上述四种方式都不同程度存在瑕疵。
首先，商品房买卖是市场行为，物价部门虽有监管职责，但真正决定新商品房买卖价格的是交易中普遍存在的优惠价格而不是备案价格，备案价格仅具有参考意义，不具有强制性。
其次，以价格鉴定作为市场价格的依据也不尽合理，不同估价鉴定机构的资质、所估算的价格具有不确定性，人为选择鉴定机构也得不到普遍认同。
再次，因周边无同类房产，比较确定价格也无法实现。
最后，以加权平均确定市场价格具有一定的合理性。房地产开发商售房过程中不针对特定人的优惠普遍存在，用加权平均的方式计算平均优惠价格，既能少受缴款时间、缴款方式等随机因素的影响，也能表现房产开发商优惠销售的集中趋势，避免扩大打击范围，又能不放纵犯罪。但是对于该案，笔者认为也不能适用加权平均，理由如下：在加权平均计算方式下，虽然外部因素的影响会随着平均基数的增加而趋于缩小，但是房屋属于特定物，而且本案中一共只有12幢别墅，特定物的加权平均不考虑面积、朝向、结构等因素，加权平均基数又较小，如此计算出来的加权平均值说服力不够。
因此，虽然该案中夏某购房价格比物价局备案的价格低了25万元，但不能简单套用备案价格与实际成交价格的差额来计算其受贿数额，也不能简单适用上述其他方式来确定市场价格标准，李某在销售房屋时也未对如何优惠作出明文规定，导致12幢别墅销售时的市场价格无法明确。而在市场价格无法明确的基础上，“明显低于”也就无从考量。
5．李某给予夏某25万元的优惠到底是开发商能够承受的心理价格还是其迫于夏某的职务行为低价卖房，难以判断。从调取其余11家房屋购买者的购买信息来看，12户的卖出价格均比备案价格低，而且有7户的购买价格低于70万元，其中2户是66万元，从单纯的市场行为来判断，说明所有房屋卖出价格在开发商心理能够承受范围之内。在行受贿双方的主观故意均不明显的情况下，李某以66万元价格卖给犯罪嫌疑人夏某房屋的行为是基于其心理价位还是受夏某职务影响，无法区分。
综上所述，该案不宜认定为受贿犯罪，犯罪嫌疑人夏某以低价购房的方式收受贿赂的主观故意不明显，而且房产开发商李某低价卖房时未有请托事项，不应适用若干问题意见的规定，这种低价购房应该理解为是一种带有职务便利因素的不平等主体之间的市场交易行为，而不是交易型的受贿犯罪行为。